投資客為何買新房不出租!
觀察網路賣屋平台591售屋網會發覺一種奇特的現象，許多擺上檯面出售的房子，皆是
集中在2012~2014期間交屋的新古屋。更有趣的是這些外觀新穎的新古屋，室內卻空蕩蕩
如也，一件傢俱都不附。這個很少人關注的小小細節，揭示了房市未來的趨勢與走向。
想探究賣房子的屋主是自住客亦或投資客有個十分簡便的法門，只需點進網路售屋的照
片裡瞧瞧內裝是否有附傢俱。有附上傢俱的代表之前的屋主有實際入住，自住客居多。而
若室內家徒四壁，連沙發、冰箱、床鋪、電視等大型傢俱一應皆無，那八九不離十，屋主
通常是投資客身份。
當然，有些投資客矚意買下房子後大整容，梳裝打理一番，提升房子的附加價值再行轉
手，但那畢竟自身要具備基礎裝修知識，並投入金錢、時間、心力等額外成本，還須擔負
持有時間一拉長房市反轉向下，或是裝潢風格兜不上買屋者脾胃的風險。因此在過去的房
市十年大多頭時期，絕大多數投資客的操作手法是挑選有話題有增值潛力的地段買進，不
做過多裝修，有漲就賣，賺了就走，錢到口袋再獵取下個新標的。一方面迅速簡明，可保
持資金的流動周轉，另方面不需裝潢知識，跨入門檻低，人人都可化身為投資客。
但不幸的是自2012年以降，政府一連串奢侈稅、房地合一稅等打房政策無預警出台，使
得走揚十多年的房市，突入其來地向下反轉，而不少投資客措手不及，尋不到下一個接手
的人，大筆資金被套住，才會出現網路售屋平台出現大量2012~2014交屋的物件的現象。
持有一間房屋包括三種主要成本:利息、稅賦與管理費。
以一間40坪，單坪25萬元，總價1000萬元，貸款五成500萬元的房子來計算，會發覺持
有成本並不低。假使管理費一坪50塊錢，一個月要2000元，一年要2萬4000元。房屋稅加
上地價稅，一年至少也要5000元。而500萬的貸款，就算以2%來計算利息，每年的利息成
本便要10萬元。光帳面上的持有成本就13萬元。
而500萬的自備款如果存放在銀行，每年還有5萬元的利息錢，因此如果一名投資客用自
備款500萬，再貸款500萬買一棟總價1000萬的房子，對比把500萬元的自備款存放銀行，
一來一回每年就至少差了18萬元，同時錢存銀行裡還規避了房價波動的風險，雖然賺不到
房價上漲的收益，但同時也避免了房價下跌的虧損。
既然持有房地產的成本如此的高昂，那麼這些被套在新古屋的投資客為何不暫且轉賣為
租，先以出租的方式貼補房貸，等房價上揚再脫手呢?
這牽涉到幾種考量:
1.折舊率 2.傢俱成本的支出 3.對房市走向的誤判
新成屋的折舊率是最高的，在一般大眾的認知上，新屋是一種價格，舊屋又是另一種價
格。投資客跟建商買來新成屋，如果沒在頭幾年賣掉，將面臨迅速被降等、歸類為中古屋
的風險。因此對比買中古屋的投資客，購置新成屋的投資客出租意願相對薄弱，因為新成
屋的高折舊率意味著屋主在出售上有著強大的時間壓力。畢竟新成屋一旦出租，除了屋齡
下滑不說，屋主還要承擔房子內裝弄髒弄亂，賣相變差的風險，這又回過頭來變本加厲地
影響房屋的售價。
當新成屋的屋主作出租打算時，又得面對第二個問題:傢俱成本的支出。由於租客具有
高度流動性，因此租賃慣例還是由房東本身備置傢俱。沙發、床鋪、餐桌、電視、冰箱、
書桌等大型傢俱加起來，就算買中古貨，也要20來萬。一旦成本投入下去，屋主勢必得拉
長租賃期才能回本，這又制約了後續出售的時間點。更何況許多買方看房子的目的就是馬
上入住，一間有租賃合約的房子不止會令潛在購屋者縮手，連房仲帶看都會很麻煩。
最後一點是在過去十年房市大多頭時期，除了2008年金融海嘯房價短暫滑落外，大部分
時間房地產價格都是節節攀升的，因此使大部份的投資客誤以為2012年開始的房地產價格
下滑是短暫的，是2008年的翻版，便採取觀望的姿態，抱著等待房價漲上來再脫手的心態
，沒有當機立斷地選擇出租。沒料到這波房地產緩步滑落的空頭走勢一走就長達四年，而
且尚未有停下來的跡象，這也是大多數人始料未及的。
觀察實價登錄，從2014年至今，北北桃除了少數幾個熱點區域，房屋均價大致是滑落一
成左右，委賣的數量還是遠大於成交量，因此接下來一年房價下滑的趨勢並不會有所改變
。未來會有越來越多手上抱著新古屋的投資客意識到這個事實，最後選擇以低於市場均價
認賠殺出或改採轉賣為租的長期抗戰模式，不論何種都會進一步衝擊當前的房地產市場。
吳學謙