剛好最近連續三個成交案件都是青年換屋族
分別是先買後賣*2+先賣後買*1
做成懶人心得分享給版友~(皆IN桃園無限禁貸區)
Q.先賣後買可以使用政府的青年首購嗎?
A.只要和銀行申請貸款，銀行拉你聯徵、調你財力時，本人(40內)與配偶及未成年子女名
下無房就可以用青年首購。
所以假設先賣的話也必須等過戶塗銷完之後才可以適用。
Q.首購利率現在是多少呢?
A.前兩年1.44，之後1.74，兩段式，隨I值機動調整
I值不變的話20年均值算起來是1.71~
Q.有人說青年首購只到年底，是真的假的啊?
A.我在上一刻打電話問了公股銀行承做首購的經理，他說原則上是到今年底而已沒錯，但
按他的經驗明年應該又會有新的青年首購優惠祭出，就像商店促銷依樣通常每個月都有每
個月的優惠XD
(所以不用太擔心為了爭這個優惠而急買房~找到適合的房子比這種優惠利率重要多了XD)
剛好有個案例是公教老師先買後賣，也分享一下：
Q.公教族群第二屋還可以適用公教貸款嗎?
A.只要負債比算得過就可以哦!不過給予的利率成數有變：
1~7成是1.56%，一段式利率。
7~8成的金額是1.95%
Q.同上問題，成數呢?可以寬限期嗎?
A.一樣還是看你的負債比決定，我的成交案例裡是拿到30年+前1年寬限
(明天要交屋，灑花~~)
發現自己沒辦法適用青年首購....
Q.該怎麼辦呢?
A.其實沒有青年首購也不用太緊張，現在不少銀行因為公股的首購利率太殺，所以他們也
被迫跟著調整自己的利率或是特化長處。
舉例而言：
假設年薪資高的話可以找富邦人壽/三商美邦，他們的利率也很殺，甚至可以超越首購
：http://imgur.com/a/7tzfD
富邦人壽不限二屋一樣最高可以弄到八成(也是算負債比)，三商則是有二屋上的考量~
ps我手上兩個客戶都貸到1.6%八成，但印象中薪資也沒到表定的這麼高@@
所以當時幫估利率不是估1.6這麼低XD
等我配合的人壽業務明天上班我再問他怎麼弄得好了~
Q.我成數不用到八成，但利率想要低一點怎麼辦呢?
A.有些銀行在這方面很厲害，據我所知匯豐是其中佼佼者：http://imgur.com/a/hGOl5
核貸金額在600萬以上甚至可以弄到1.63%，而且如果是雙周繳息的又可以再往下殺.....
不過匯豐的估價成數是真的蠻低的，我最近成交一間桃園的房子，成交單價是近一年有車
行情的最低價，三間銀行都認八成，匯豐的估價竟然也只估到我們的成交價七成......
其他跟銀行無關的問題
Q.先買後賣或先賣後買有甚麼需要注意的地方嗎?
記得不論先買後賣或者先賣後買，只要這兩件事發生在間隔時間兩年內的話，你有機會
可以享受到重購退稅~
重購退稅意指你可以將賣屋所要繳的土地增值稅拿回來，不過它有諸多條件限制
其中比較複雜的一項條件是：買的房子其土地價值總額 必須 大於舊有的房子之土地價
值總額
剛好我客戶可以享受到這個優惠，列出計算式給大家參考：http://imgur.com/a/mCqBE
(以這個個案為例足足省了13萬!!所以一定要記得有重購退稅這種東西喔~
有些仲介不知道代書也沒問就虧大了....)
其餘簡單好判斷的條件看這：http://www.sinyi.com.tw/faq/article.php/127/78
Q.先買後賣與先賣後買之無縫接軌如何運作?
A.因為一般的過戶流程，從簽約到交屋習慣上是30~45天，這一個月半的時間可能不夠自
己在新家裝潢與搬入
所以請抓清楚自己要裝潢以及預計可以搬空的時間點，把這個時間差在洽談價格的時候就
放在裡面談，變成售屋條件
絕對不要價格敲定之後再談，這樣原本開開心心的簽約很可能會變爭執，價格與感受上多
少會有影響
一般常見的延後方式通常是售後回租
或是洽談時用價金減損做條件請買方同意延後流程~
大概把想得到的都先打上來了
謝謝大家
※ 引述《Pixart (新的工作職涯)》之銘言：
: 這樣算首購吧？
: 最近和明年有哪些優惠貸款呢？
: 現在首購利率是I+?
: Thanks!

讚喔!!實務好文

好文

推推，富邦人壽的1.6%跟1.62%之謎也是蠻令人費解的我的認知是1.6%有限定職業，像是醫師、老師之類的

實用

萬一 房子賣不掉怎麼辦，還買兩間，越套越大，

推好文

優質好文備份先

買房= 套 不要說幫人買房 要說害人被套；不要說幫人賣房 要說幫原屋主抓交替這樣才是入境隨俗

熱心分享推！！真可惜你不在中壢區服務！！

推！雖然我用不到，但仍是好文

商船船員是穩定高收入啊......

push

或者是透過信義買的？富邦人壽似乎有給信義比較好的利率。

恭喜交屋

推

青年首購可以只貸前兩年優惠利率嗎?剩下用其他銀行房貸

講的都是實話，非常用心！

謝謝

推 也太用心了吧

這篇得M