該講的人口結構 經濟衰退就不講了
這些是長期結構看跌的因素
有個大家常忽略的 而且具有崩盤性影響力的
叫做折舊
你說過往都沒折舊呀
原因有幾個 第一是 過往直到今天 台灣人口還在成長呀
在需求和炒作帶動下台灣房市一直漲
我只看到我買的新屋過二十年漲了一倍 哪來折舊?
但看台灣人口結構就知道
台灣現在房子開始多起來 是在戰後嬰兒潮(約1945開始) 長大的那批人
他們要買房約是1970~1975左右
所以可以看到我們現在的中古屋開始變多是40~50 50以上的比較少
所以這會產生一個現象 「我們沒有概念60年老屋可以賣多少」
所以產生新屋和中古屋相差不大的怪異情形
很多人用租金報酬率看 但有個問題
請問買了30年的中古屋 租人30年 60年的老屋價值會不會變?
買60年老屋的會不會想，我如果再放30年可以值多少錢?
中間的價差就是折舊
加上 主計處預估的人口中間值 大約是每年10萬人左右的速度減少
而新屋的供給不斷增加
如果意識到折舊 那到底有什麼選擇中古屋的理由?
我為什麼說這是崩盤式的影響
因為台灣歷史還年輕 多數房子都還在50年以下
但是等到5~10年
市場上開始有屋齡60年的房子開始賣
加上人口結構可預期的未來房市是供大於求
請問銀行鑑價要鑑多少?
貸款成數能貸多少?
60屋齡的房子住30年還能否保值?
如果60年的房子價值迅速往下掉
請問買中古屋的人會不會意識到自己的房子無法保值?
會不會意識到自己每年繳的房貸不能算是資產?
會不會意識到如果算上折舊每月貸款加折舊的費用遠大於租金?
所以我說這是文化上的拐點
因為台灣人口結構不是線性的 所以高屋齡的房子還不多
中古屋的屋主多半不缺錢 加上過往經驗是房地產長期都是增值
所以很跩幾乎不降價
而買方也無法意識到折舊的嚴重性因為沒有60年以上屋齡在賣的經驗
所以以為房子都能保值
所以我說市場最大的災難是，當第一批60歲房子開始賣
然後發現行情很難看的時候
連鎖效應 30年以上的房子基本上都會死很慘
因為到時候的人口結構 新屋的供給就足以供應需求
那誰要買30年後就不值錢的中古屋?
如果要買還不如租，反正買了過三十年也不值什麼錢不會比租好多少
總之，我覺得現在要買中古屋的除非心臟夠大顆賭都更
不然我真的覺得很有勇氣
不怕未來脫手的時候變古蹟
相對的 屋齡40以上的屋主 我也覺得很有勇氣
就像年過40的女人就算長的還可以 居然也不急著結婚
整個錯亂來自於 台灣房市還沒有很多屋齡60以上的房子
等到第一批屋齡60的房子在市場上賣
台灣就會向國際一樣 開始把折舊納入計價
賣方到時候就不敢有恃無恐 買方也不會貪圖個兩折就買中古屋
所以我說當未來房價把折舊納入考量時 整個中古屋房價就會出現大幅下修
到時候我們再驗證