作者:
popobang (popobang)
2016-12-28 12:34:37※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1OOpNvnv ]
作者: popobang (popobang) 看板: Gossiping
標題: [爆卦] 大陸專業分析台灣房市
時間: Wed Dec 28 11:48:07 2016
等我一下轉成繁體字 版主
對岸專業網民分析台灣房市狀況，
可供大家參考，雖然說簡體字也是426，
但文章也是有參考依據來看，裡面也寫到大陸人對台灣房子沒興趣
繁體字20字
網址：
m.sohu.com/n/456237283/？_trans_=000115_3w
前言：
相比美国、加拿大和澳大利亚，台湾从来不是大陆人海外投资的热点地区，甚至远不及香
港在大陆人心中的地位。
而台灣的房地產市場經歷了幾度漲跌，在2008年金融危機後上漲至去年轉跌。另一邊，台
灣市民也在抱怨房價越來越高，買房貴、買房難成為了普通民眾的最大難題。
與大陸相同的是，投資性需求在上一波上漲中占了很大比例，而下跌卻有礙於政策的限制
和需求的下降。那麼，台灣房價有沒有泡沫？有投資價值嗎？本文對台灣房產市場進行初
步分析，以供參考。
先來看看台灣整體的經濟狀況：
台灣GDP年增幅 ↓↓↓
http://i.imgur.com/Q92lBBe.jpg
明顯看到，經歷了2008年全球金融危機後的台灣，在2010年迅速恢復，從2009年的-8.8%
的大幅下跌到10%的增幅，增長了近20%；但從2010年後，台灣經濟便開始漫長下行期，直
到2015年再次陷入負增長區間。
再來看台灣的整體房價走勢（數據來源：台灣內政部統計處）↓↓↓
http://i.imgur.com/TnG5X0n.jpg
台灣整體房價在1.2萬-1.4萬人民幣元/平方米，從2008年至今漲幅達30%，但近三年僅上
漲4%，相比其他歐美國家，或者新加坡香港，都差得很遠。與大陸相比，台灣整體房價相
當於二三線城市的水平，如合肥、武漢、鄭州等。
台灣6都市房產平均單價（數據來源：台灣內政部統計處）↓↓↓
http://i.imgur.com/iSrsIP8.jpg
台北市房價與北北上深對比（數據來源：台灣內政部統計處與中國指數研究院）↓↓↓
http://i.imgur.com/mU36sM7.jpg
台北是個例外，其房價明顯“鶴立雞群”，2016年3月平均單價達3.6萬元/平方米，與北
京上海相差無幾，新北市位於第二檔位，3月均價為1.8萬元/平方米，其他主要縣市則在1
.5萬元/平方以下。
受益於上世紀末的高速經濟增長，台北市房價也快速爬升，遠超北上深，而在近年中國經
濟持續高幅增長時，台灣經濟增長乏力，台北房價也慢慢被北上深趕上，在今年初房價暴
漲後，被深圳反超。
但台灣房價在2014年後漲幅不斷收縮。在住宅價格指數對比中，從2014年3季度開始有城
市房價下跌，而在2015年下半年，6個主要城市房價均呈下跌之勢，且跌幅不斷擴大。
台灣及6都市房價指數較上季增幅（數據來源：台灣內政部統計處）↓
http://i.imgur.com/Qdn2sSI.jpg
台北和新北市跌幅最為明顯，2015年四季度台北跌幅達3.5%，也是近十年來首次連續三季
下跌。而近三年來，台北市房價跌幅達10%！
台灣的房地產存在泡沫嗎？
判斷房地產市場是否存在泡沫標準不一，我們以房價收入比、貸款負擔率、房價租金比等
幾項主要指標來衡量台灣房地產市場是否存在泡沫。
台灣房價收入比（圖片來源：StockFeel）↓↓↓
http://i.imgur.com/ypyyJ5k.jpg
國際公認正常範圍內的房價收入比為3~6倍，而2014年台灣整體的房價收入比達到了8.41
，高於正常水平。台北和新北市更是高達15.73倍和12.78倍，也就意味著台北市民不吃不
喝拚命工作15.7年才能買得起一套房子，若再加上生活開銷、房產稅（台灣每年需繳房產
稅）等開支，估計這一時間擴大至20-40年。
而同一時間，內地35個大中城市2015年的房價收入比均值為10.2，高於台灣，其中深圳高
達27.7倍，上海（20.8倍）、北京（18.1倍）、廈門（16.6倍）都要高於台北市。
貸款負擔率（圖片來源：StockFeel）↓↓↓
http://i.imgur.com/5fiuSiZ.jpg
正常标准的房贷负担率低于33%，台湾整体为35.6%，也高于正常标准。台北和新北市更是
高达66.6%、54.1%，以为着每个家庭每月所得一半以上甚至三分之二都要还房贷，压力还
是很大的。
不动产余额占GDP比（图片来源：StockFeel）↓↓↓
http://i.imgur.com/Lkw77vk.jpg
不动产余额为购房贷款、房屋修缮贷款和开发商
贷款的总和，也可称为不动产授信余额，
国际上将此比例是否超过40%作为房产泡沫化的警戒线，而台湾的占比最高时接近50%。而
在2010年，台湾推出选择性信用管制，也使得不动产余额连续四年下降，但仍高于警戒线
。
房價租金比，也即房屋價格與租金的比例，計算購房後出租多少年才能回本，正常標準在
20倍（即20年）以下，而台灣的房價租金比高達64倍，全球第一，意味著房東需要64年才
能收回購屋成本，少年郎都熬成了白髮翁。
房价租金比（图片来源：StockFeel）↓↓↓
http://i.imgur.com/AcB2NTX.jpg
投資性需求占比（圖片來源：StockFeel）↓↓↓
http://i.imgur.com/bwYgja4.jpg
投资性需求占比，显示楼市中的投资性需求是否过高，一般标准为20%以下，台湾的这一
比例从2012年四季度开始超过正常标准，2014年底仍为23%，投资风气仍存在。
空屋率（图片来源：StockFeel）↓↓↓
http://i.imgur.com/xG1wHCf.jpg
空屋率（房屋空置率）越高，意味著自住需求不高，可作為判斷房地產泡沫的指標之一，
正常範圍低於10%。台灣的空屋達156萬套，空置率接近20%，且六個主要都市的空置率均
在紅線以上。
從以上6項指標綜合來看，台灣全部超過正常值，因此目前的台灣房地產市場泡沫是存在
的，尤其是台北市和新北市，泡沫明顯。再加上目前台灣人口老齡化嚴重，購房需求下降
等因素，雖然房價有所下跌，但對於台北民眾來講，購房成本依然難以負擔。
供需關係才是樓市變化根本原因
2008年來持續上漲的房價使得民怨載道，政府也不斷出台一系列措施打壓房價，但收效甚
微。而2016年1月1日政府推出房產稅和地價稅正式合一，解禁奢侈稅等政策，寄希望降低
購房成本來打壓房價上漲，如今還看不到效果。
台灣房價下跌並非首次。過去25年來，台灣房價經歷過四次大小暴跌，包括1990年房市股
市萬點齊反轉、1997年亞太金融危機、2003年SARS疫情、2008年全球金融危機。除去後三
次系外部因素引起外，1990年的暴跌則是因政府出台調控措施，被稱為“黑暗1990年代”
，其經驗也更值得借鑒。
1970年代開始，台灣經歷了相對高速發展階段，80年代後期貨幣充足，也造成大量熱錢流
動，經歷了城市化、8%-10%的高GDP增速和較高的通脹時期。其間，1989年經歷了股市瘋
狂高漲和泡沫破滅。
而台灣房價的起伏跟隨經濟的發展而變化。從1970年開始，台灣房地產市場高速成長，80
年代緩慢增長，90年代卻開始衰退。1988年台灣房價相比70年代漲幅達到了97.2%，台北
核心區的上漲達到了200%，大批熱錢和投機投資行為進入樓市，推高房價，與目前大陸的
房價形勢很類似。
於是，台灣政府開始出台一系列調控措施，開始追查購屋資金來源並緊縮銀根，限制房地
產信貸放款，對空地限期完工、對兩棟以上房屋課徵累進稅率等。本次動作之大，直接導
致台灣股市崩盤，戳破了股市泡沫。1990年開始，房價下跌，並長期保持低迷。
而從2008年至今的樓市，則與1980年代頗為相似。起因是2008年政府降低了贈與稅和遺產
稅，吸引大量海外資金迴流，但有沒有限制不准進入房地產業，造成投資和投機盛行，一
直上漲至今。
但從去年開始的下跌，卻不同於90年代政府主動刺破泡沫，最根本的或許還是供應關係上
。一個被容易忽略的數據是，目前台灣的住宅存量已經超過家庭總戶數，也就是在宏觀上
，供應超過了需求。
這也反映出購房需求的進步一下降。據台灣內政部不動產資訊平台數據，自2013年開始，
台灣整體購房需求呈直線下降，或許成為主要原因。
台灣住宅購房需求趨勢（數據來源：台灣內政部不動產資訊平台）↓↓↓
http://i.imgur.com/ahteGRc.jpg
而我們從台灣市場中跳脫出來，從週期看，如今的台灣房地產市場又陷入另一個下跌週期
中。雖然房價不可能一直跌下去，而縱觀整體經濟形勢、政治因素和長期人口結構，台灣
的房價至少需要4-5年時間恢復，或許2020年是一個關鍵時間點。
結束：
從台灣房地產市場的過去，總能看到大陸北上深的影子。同是中國人，具有相同文化的根
底，對家庭有相同的傳統觀念，對消費和住房具有相同的心理狀態。而經濟發展經歷的歷
史時期基本重合，因此，台灣尤其是台北市的樓市走向，更具有可比性和借鑒意義。
與台灣相同的是，大陸的房地產市場百分百是在泡沫中；但是與台灣不同的是，房地產是
大陸的支柱產業，政府不敢主動刺破泡沫，這引發的連鎖性危機可能要比想像的嚴重。
四小龍的威名如今只留存在舊日江湖之中，相比新加坡、韓國和香港，台灣掉隊的步伐太
大。今年的“5?20”新局交替，小馬哥給蔡英文留下的連續三季度經濟負增長的“爛攤子
”，台灣民眾對於未來的期待，或許要擱淺一段時間了。
作者:
kent (老肥宅)
2015-12-28 11:48:00掰
作者: leehanhan (梨憨憨) 2015-12-28 11:48:00
88
作者:
qw530817 (Aveヽ(o↗Д`o)ノ)
2015-12-28 11:48:00殘體掰
作者:
jorden (William)
2015-12-28 11:48:00掰
作者:
perry429 (千千萬萬個信襄)
2015-12-28 11:48:00殘
作者:
DIDIMIN ( )
2015-12-28 11:48:00台灣自己人都先炒一波了，中國人當然不會過來炒
作者: OOCCO (好冷) 2015-12-28 11:48:00
殘體
作者:
limitex (界王)
2015-12-28 11:49:00end
作者:
fuhaho (fuhaho)
2015-12-28 11:49:00五毛手冊沒教嗎
作者:
ClubT (å°å–¬)
2015-12-28 11:49:00bye
作者:
wwf1310 (大賺3千小賠5萬)
2015-12-28 11:49:00殘體字 操
作者:
STi2011 (鳥王達)
2015-12-28 11:49:00一路好走
作者:
dirubest (奈亞拉托提普)
2015-12-28 11:49:00繁體不滿20字
作者:
Luke2000 (香蕉共和國)
2015-12-28 11:49:00滾！
作者:
REXA (..)
2015-12-28 11:49:00關鍵字：同是中國人
作者: SpecX 2015-12-28 11:50:00
掰
作者:
yzfr6 (扮關二哥!)
2015-12-28 11:51:00殘體字, 沒腦袋的一群人, 是有多懶, 請/请 是有簡到哪裡去
作者: shiriri (CG屁屁妹) 2015-12-28 11:51:00
殘體字滾
作者:
assotr (巴嘎囧)
2015-12-28 11:52:00笑死人 薪資沒超越 房價卻超越 這有什麼好得意的
作者:
cul287 (希悠)
2015-12-28 11:53:00下去領錢吧
作者:
wind93 (開心最重要~)
2015-12-28 11:53:00先分析你們垃圾人民幣和爛股市
作者:
TWCYH (喝蜆精)
2015-12-28 11:54:00殘體Bye
作者:
swbthj (swbthj)
2015-12-28 11:54:00非洲大陸?
作者: q0054124 2015-12-28 11:55:00
台灣的房價真的太高~
作者:
vowpool (不要丟我銅板)
2015-12-28 11:55:00工沙小 滾啦
作者: lolikon (lolikon) 2015-12-28 11:56:00
槓看到殘體先噓
台北市房子的租金報酬率真的有夠低 所以當房價不再漲便宣告台北市房子根本一點都沒價值
作者:
alpha008 (Evolution)
2015-12-28 11:56:00殘體字看起來超痛苦 眼睛好痛
作者:
elmoman (richpapa)
2015-12-28 11:57:00看到腦殘體先噓
作者: kenro 2015-12-28 11:59:00
殘體字看了好痛苦 可以好心幫忙轉譯嗎 外國文不好看
作者:
ymx3xc (U文多多)
2015-12-28 12:02:00888888888888888888888888888888888888888哈哈哈
作者: onlyhuman (???) 2015-12-28 12:03:00
88
作者:
boomlin (臺灣共和國公民)
2015-12-28 12:06:00傷眼 支那賤畜殘字 滾
作者: shiriri (CG屁屁妹) 2015-12-28 12:10:00
板規看清楚
作者: storyo11413 (小便) 2015-12-28 12:18:00
分析一堆還不是沒競爭力的藉口 請快買房加入溫拿組
作者: StevoWu (遁地神探) 2015-12-28 12:22:00
意思是2020年才能進場嗎？不然又要漲了？
作者: bightm12400 2015-12-28 12:23:00
有分析給推，這個版真的有病逢中必反
作者:
aska13 (閒雲野鶴)
2015-12-28 12:27:00講得好像政府不讓泡沫破，泡沫就不會破
作者: trchen 2015-12-28 12:31:00
其實很客觀 畢竟是從外國的觀點看台灣
作者:
HarryHTC (Harry)
2016-12-28 12:57:00台灣房市靠外勞就噴了~~不用強國人担心!
作者:
kevin28 (嗯？)
2016-12-28 13:07:00台中逆風高揮~沒漲個100%絕不放手
作者: rosemoli (天天開心喔) 2016-12-28 13:23:00
我覺得寫得還不錯 謝謝Po文 如果能轉字體更好
作者:
nelley (名字：大便王)
2016-12-28 13:35:00其實寫的不錯
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2016-12-28 13:40:00寫的很好也很專業，數據分析相當完整
作者:
s02579 (s02579)
2016-12-28 13:49:00有理有據 令人幸福
作者:
black205 (尋覓方向的人)
2016-12-28 14:16:00同你屁個中國 老子不認五星狗毛書 要自由民主
作者:
HuangJS (段譽)
2016-12-28 14:22:00講的很好, 勿以字廢言
作者:
QQeevv (qq)
2016-12-28 14:28:00爽，跌爆它
作者: Mars973062 (咩喵呣) 2016-12-28 14:31:00
寫的不錯啊 數據也都有引據 看殘體就噓是..?
作者: gogin (愛查實價登錄的勾勾) 2016-12-28 14:33:00
還好你有翻譯 不然1-7等你是1-9
其實有講跟沒講一樣 總結是房價太高但大陸更高只是把資料分析一下 這誰都會好嗎很多細節 交通 都市重劃 土地 公設 都沒講 是要參考啥小
作者: Mars973062 (咩喵呣) 2016-12-28 14:58:00
誰都會也沒見有其他人或是你來寫
作者:
geniusw (silence)
2016-12-28 15:04:00台中無感
作者:
ftrain 2016-12-28 15:15:00台中無感
整篇重點就是有泡沫 和人口紅利反轉 供需改變還在嘴會噴上去的 只是想抓交替而已
作者:
kevin28 (嗯？)
2016-12-28 15:38:00因為此版某鄉民每次推文都只推台中無感...所以大家就...不管新聞寫的多生動~只要有跌的新聞就會出現推文台中無感
作者:
odbc (odbc)
2016-12-28 15:48:00台中無感的意思就是台中不知為何一直緩漲 T_T彷彿是平行世界...
作者:
ebv 2016-12-28 15:50:00好像一堆鄉民是台中房產專家 怎不寫一篇台中XX點燈調查系列?
作者: for3 2016-12-28 16:06:00
我才不信呢！外勞跟陸資來台灣掃貨都來不及了 XD
作者:
s8752134 (AndyChen)
2016-12-28 16:19:00每次看到台中無感都會會心一笑 XDD
作者:
popobang (popobang)
2016-12-28 16:36:00早就開發大陸人買房，無言很早就有大陸購買台灣不動產條例
作者:
previa (.)
2016-12-28 16:38:00說殘體字滾的人我說你他媽標題寫大陸專業分析你他媽手賤自己愛點看一看又愛罵 你怎麼不去做死
作者:
fytnship (<(￣︶￣)>)
2016-12-28 16:48:00只能說 旁觀者清
作者: kkk242526 (rossi) 2016-12-28 16:53:00
台中有感
這篇的貢獻是 數據這麼好查 空空多多不要再靠感覺了
作者:
iele (就是那道彩虹)
2016-12-28 17:27:00台灣沒有更大幅度開放中國人購買房地產 所以原作者更需要分析的是把那些中國城市房地產的指標那些數據會更為精彩
台中妹多又正，小三集散地，買的都是有錢人，自然緩漲。
作者:
ppc ( )
2016-12-28 17:56:00分析的不差啊
作者:
F0r (ㄈㄓ小四)
2016-12-28 18:32:00關鍵是這句：總房屋數超過總家庭戶數，而且我相信超過的數目只會越來越多到最後會變怎樣？租不掉又要扣稅的資產，偏偏價格也沒起色社會住宅又陸續出現...嘖嘖
作者:
wsx1983 (面對現實)
2016-12-28 18:49:00人口快開始負成長了
作者:
zzxzero (zzx)
2016-12-28 20:49:00寫的不錯 推一個 比房版九成的文章有內容多了
作者: wu7477 2016-12-28 20:58:00
簡體字看不懂可能要多識字 不要畫地自限
作者:
hairing (...)
2016-12-28 21:26:00純推
作者: carolwu18 2016-12-28 21:52:00
旁觀者清?數字板的素質...
作者:
dianna72 (god bless Taiwan )
2016-12-28 22:05:00嗯肯
到時候萬解 放中國人進來 至少可以撐一下下ㄅ大學碩博繼續鬆綁 再來就是可以打工 再來就是居留吧
某樓說這幾年買房是白痴，結果上個月po一篇問婚戒文，內容還提到買房買車？
作者:
pugipupu (johnsonlalala)
2016-12-28 23:58:00分析的不錯+1，哥長期支持綠營但簡體閱讀毫無問題，看不懂的人，跟上時代好嗎
作者:
yandin (蒸籠)
2016-12-29 00:21:00大陸人都在種田喇 台灣才是最先進der!!
作者:
bicar (莫里哀)
2016-12-29 01:06:00我很單純，我推
作者: swanper (我還死不了) 2016-12-29 08:06:00
很專業，推
作者:
jab (Jab 滉)
2016-12-29 08:49:00推內容
作者: aminoyoyo (YOYOYO) 2016-12-29 09:25:00
好文必推
作者:
Gugan (Gugan)
2016-12-29 10:36:00分析的很不錯 什麼體不重要 內容才重要
作者:
nikolas (你花多少時間?)
2016-12-29 11:42:00雖然很擔心買不起房 但更令人更憂心的是台灣酸民理智
作者:
amsen (顏童)
2016-12-29 15:22:00內文其實很不錯，推一下
作者:
alowkey (阿勞奇)
2016-12-29 16:17:00有看完有推
作者: IsYou (浪子..) 2016-12-30 00:03:00
分析挺好的 對岸現在水平真不錯
作者:
cicatrix (一起來當新店人)
2016-12-30 22:53:00不錯啊
寫的蠻不錯的,很專業,客觀,台灣反而很少這種文章,不是業配文就是空空文,立場都偏頗且無具體數字,這篇很專業