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作者: popobang (popobang) 看板: Gossiping
標題: [爆卦] 大陸專業分析台灣房市
時間: Wed Dec 28 11:48:07 2016
等我一下轉成繁體字 版主
對岸專業網民分析台灣房市狀況，
可供大家參考，雖然說簡體字也是426，
但文章也是有參考依據來看，裡面也寫到大陸人對台灣房子沒興趣
繁體字20字
網址：
m.sohu.com/n/456237283/？_trans_=000115_3w
前言：
相比美国、加拿大和澳大利亚，台湾从来不是大陆人海外投资的热点地区，甚至远不及香
港在大陆人心中的地位。
而台灣的房地產市場經歷了幾度漲跌，在2008年金融危機後上漲至去年轉跌。另一邊，台
灣市民也在抱怨房價越來越高，買房貴、買房難成為了普通民眾的最大難題。
與大陸相同的是，投資性需求在上一波上漲中占了很大比例，而下跌卻有礙於政策的限制
和需求的下降。那麼，台灣房價有沒有泡沫？有投資價值嗎？本文對台灣房產市場進行初
步分析，以供參考。
先來看看台灣整體的經濟狀況：
台灣GDP年增幅 ↓↓↓
http://i.imgur.com/Q92lBBe.jpg
明顯看到，經歷了2008年全球金融危機後的台灣，在2010年迅速恢復，從2009年的-8.8%
的大幅下跌到10%的增幅，增長了近20%；但從2010年後，台灣經濟便開始漫長下行期，直
到2015年再次陷入負增長區間。
再來看台灣的整體房價走勢（數據來源：台灣內政部統計處）↓↓↓
http://i.imgur.com/TnG5X0n.jpg
台灣整體房價在1.2萬-1.4萬人民幣元/平方米，從2008年至今漲幅達30%，但近三年僅上
漲4%，相比其他歐美國家，或者新加坡香港，都差得很遠。與大陸相比，台灣整體房價相
當於二三線城市的水平，如合肥、武漢、鄭州等。
台灣6都市房產平均單價（數據來源：台灣內政部統計處）↓↓↓
http://i.imgur.com/iSrsIP8.jpg
台北市房價與北北上深對比（數據來源：台灣內政部統計處與中國指數研究院）↓↓↓
http://i.imgur.com/mU36sM7.jpg
台北是個例外，其房價明顯“鶴立雞群”，2016年3月平均單價達3.6萬元/平方米，與北
京上海相差無幾，新北市位於第二檔位，3月均價為1.8萬元/平方米，其他主要縣市則在1
.5萬元/平方以下。
受益於上世紀末的高速經濟增長，台北市房價也快速爬升，遠超北上深，而在近年中國經
濟持續高幅增長時，台灣經濟增長乏力，台北房價也慢慢被北上深趕上，在今年初房價暴
漲後，被深圳反超。
但台灣房價在2014年後漲幅不斷收縮。在住宅價格指數對比中，從2014年3季度開始有城
市房價下跌，而在2015年下半年，6個主要城市房價均呈下跌之勢，且跌幅不斷擴大。
台灣及6都市房價指數較上季增幅（數據來源：台灣內政部統計處）↓
http://i.imgur.com/Qdn2sSI.jpg
台北和新北市跌幅最為明顯，2015年四季度台北跌幅達3.5%，也是近十年來首次連續三季
下跌。而近三年來，台北市房價跌幅達10%！
台灣的房地產存在泡沫嗎？
判斷房地產市場是否存在泡沫標準不一，我們以房價收入比、貸款負擔率、房價租金比等
幾項主要指標來衡量台灣房地產市場是否存在泡沫。
台灣房價收入比（圖片來源：StockFeel）↓↓↓
http://i.imgur.com/ypyyJ5k.jpg
國際公認正常範圍內的房價收入比為3~6倍，而2014年台灣整體的房價收入比達到了8.41
，高於正常水平。台北和新北市更是高達15.73倍和12.78倍，也就意味著台北市民不吃不
喝拚命工作15.7年才能買得起一套房子，若再加上生活開銷、房產稅（台灣每年需繳房產
稅）等開支，估計這一時間擴大至20-40年。
而同一時間，內地35個大中城市2015年的房價收入比均值為10.2，高於台灣，其中深圳高
達27.7倍，上海（20.8倍）、北京（18.1倍）、廈門（16.6倍）都要高於台北市。
貸款負擔率（圖片來源：StockFeel）↓↓↓
http://i.imgur.com/5fiuSiZ.jpg
正常标准的房贷负担率低于33%，台湾整体为35.6%，也高于正常标准。台北和新北市更是
高达66.6%、54.1%，以为着每个家庭每月所得一半以上甚至三分之二都要还房贷，压力还
是很大的。
不动产余额占GDP比（图片来源：StockFeel）↓↓↓
http://i.imgur.com/Lkw77vk.jpg
不动产余额为购房贷款、房屋修缮贷款和开发商
贷款的总和，也可称为不动产授信余额，
国际上将此比例是否超过40%作为房产泡沫化的警戒线，而台湾的占比最高时接近50%。而
在2010年，台湾推出选择性信用管制，也使得不动产余额连续四年下降，但仍高于警戒线
。
房價租金比，也即房屋價格與租金的比例，計算購房後出租多少年才能回本，正常標準在
20倍（即20年）以下，而台灣的房價租金比高達64倍，全球第一，意味著房東需要64年才
能收回購屋成本，少年郎都熬成了白髮翁。
房价租金比（图片来源：StockFeel）↓↓↓
http://i.imgur.com/AcB2NTX.jpg
投資性需求占比（圖片來源：StockFeel）↓↓↓
http://i.imgur.com/bwYgja4.jpg
投资性需求占比，显示楼市中的投资性需求是否过高，一般标准为20%以下，台湾的这一
比例从2012年四季度开始超过正常标准，2014年底仍为23%，投资风气仍存在。
空屋率（图片来源：StockFeel）↓↓↓
http://i.imgur.com/xG1wHCf.jpg
空屋率（房屋空置率）越高，意味著自住需求不高，可作為判斷房地產泡沫的指標之一，
正常範圍低於10%。台灣的空屋達156萬套，空置率接近20%，且六個主要都市的空置率均
在紅線以上。
從以上6項指標綜合來看，台灣全部超過正常值，因此目前的台灣房地產市場泡沫是存在
的，尤其是台北市和新北市，泡沫明顯。再加上目前台灣人口老齡化嚴重，購房需求下降
等因素，雖然房價有所下跌，但對於台北民眾來講，購房成本依然難以負擔。
供需關係才是樓市變化根本原因
2008年來持續上漲的房價使得民怨載道，政府也不斷出台一系列措施打壓房價，但收效甚
微。而2016年1月1日政府推出房產稅和地價稅正式合一，解禁奢侈稅等政策，寄希望降低
購房成本來打壓房價上漲，如今還看不到效果。
台灣房價下跌並非首次。過去25年來，台灣房價經歷過四次大小暴跌，包括1990年房市股
市萬點齊反轉、1997年亞太金融危機、2003年SARS疫情、2008年全球金融危機。除去後三
次系外部因素引起外，1990年的暴跌則是因政府出台調控措施，被稱為“黑暗1990年代”
，其經驗也更值得借鑒。
1970年代開始，台灣經歷了相對高速發展階段，80年代後期貨幣充足，也造成大量熱錢流
動，經歷了城市化、8%-10%的高GDP增速和較高的通脹時期。其間，1989年經歷了股市瘋
狂高漲和泡沫破滅。
而台灣房價的起伏跟隨經濟的發展而變化。從1970年開始，台灣房地產市場高速成長，80
年代緩慢增長，90年代卻開始衰退。1988年台灣房價相比70年代漲幅達到了97.2%，台北
核心區的上漲達到了200%，大批熱錢和投機投資行為進入樓市，推高房價，與目前大陸的
房價形勢很類似。
於是，台灣政府開始出台一系列調控措施，開始追查購屋資金來源並緊縮銀根，限制房地
產信貸放款，對空地限期完工、對兩棟以上房屋課徵累進稅率等。本次動作之大，直接導
致台灣股市崩盤，戳破了股市泡沫。1990年開始，房價下跌，並長期保持低迷。
而從2008年至今的樓市，則與1980年代頗為相似。起因是2008年政府降低了贈與稅和遺產
稅，吸引大量海外資金迴流，但有沒有限制不准進入房地產業，造成投資和投機盛行，一
直上漲至今。
但從去年開始的下跌，卻不同於90年代政府主動刺破泡沫，最根本的或許還是供應關係上
。一個被容易忽略的數據是，目前台灣的住宅存量已經超過家庭總戶數，也就是在宏觀上
，供應超過了需求。
這也反映出購房需求的進步一下降。據台灣內政部不動產資訊平台數據，自2013年開始，
台灣整體購房需求呈直線下降，或許成為主要原因。
台灣住宅購房需求趨勢（數據來源：台灣內政部不動產資訊平台）↓↓↓
http://i.imgur.com/ahteGRc.jpg
而我們從台灣市場中跳脫出來，從週期看，如今的台灣房地產市場又陷入另一個下跌週期
中。雖然房價不可能一直跌下去，而縱觀整體經濟形勢、政治因素和長期人口結構，台灣
的房價至少需要4-5年時間恢復，或許2020年是一個關鍵時間點。
結束：
從台灣房地產市場的過去，總能看到大陸北上深的影子。同是中國人，具有相同文化的根
底，對家庭有相同的傳統觀念，對消費和住房具有相同的心理狀態。而經濟發展經歷的歷
史時期基本重合，因此，台灣尤其是台北市的樓市走向，更具有可比性和借鑒意義。
與台灣相同的是，大陸的房地產市場百分百是在泡沫中；但是與台灣不同的是，房地產是
大陸的支柱產業，政府不敢主動刺破泡沫，這引發的連鎖性危機可能要比想像的嚴重。
四小龍的威名如今只留存在舊日江湖之中，相比新加坡、韓國和香港，台灣掉隊的步伐太
大。今年的“5?20”新局交替，小馬哥給蔡英文留下的連續三季度經濟負增長的“爛攤子
”，台灣民眾對於未來的期待，或許要擱淺一段時間了。