事先聲明 我絕對不是在強調房價會漲 其實房價越低對我們越有好處 至少買得起房屋的人會變
多，小弟的生意才會變更好XDXD(但是以下絕對有人會硬要把我打成多軍不意外)
內政部營建署定義:空屋=低用電量住宅
一、甚麼是空屋？為甚麼不針對空屋進行統計，而是採用低度使用(用電)住宅？「低度使
用(用電)住宅」與主
計總處「人口及住宅普查之空閒住宅」有什麼不同？
「空屋」一詞簡單來說即為空置的住宅，但空置時間可能是調查當天、一周、一個月、也
有可能是三個月或一
年以上，因此空屋調查最好要有明確操作型定義。空屋因為在調查當下沒有使用者可作訪
問，鄰居或管理員亦未必
全盤了解空置期間與使用情況。由於空屋狀態的時間與無人使用特性，使得空屋的概念雖
然簡單清楚，但是實際操
作定義與執行調查時卻很困難。政府會採用低度使用(用電)住宅做為空屋之替代衡量數據
，主要考量是目前僅有10
年一次的人口及住宅普查有進行空屋調查，頻率相對太低，不符市場與政策需求。
本次發布資訊主要參考前期研究案建議、國內高度用電普及率與國外經驗(如：德國)，經
現地判定與普查空閒
住宅相互比較後發現具有數據代表性。考量資訊產製成本較低、資料來源穩定、且具有公
信力等多項原因，若與10
年調查一次之普查資訊相較，低度使用(用電)住宅至少可每年產製一次，若有需要仍可縮
短產製頻率，資料相對具
有時效性。為了不讓資訊使用者混淆，故本署在統計數據的公布上，仍然採用替代變數的
名稱及說法，以協助使用
者儘速明瞭。低度使用(用電)住宅統計數據是指以住宅電力使用度數(台電用電資料)為判
斷基礎，使用頻率偏低的住
宅，作為空屋的替代統計方式。
行政院主計總處過去執行人口及住宅普查中，有一「空閒住宅」的概念，普查將空閒住宅
定義為：「係指無人
居住且未供其他用途之住宅，包括建商未售出之成屋(新建餘屋(待售)住宅)與擁有第二棟
以上未經常居住之住宅。」
因為定義的不同，此處也特別指出「空屋」、「低度使用(用電)住宅」與「普查之空閒住
宅」三者間的差異供為參
考。從定義中可以了解普查之空閒住宅中包含無人居住住宅，也包含無人經常居住住宅，
亦即有人居住的空閒住宅
，因第二屋、外出工作等原因而非經常居住。而低度使用(用電)住宅中除主要無人居住外
，同時也包含部分用電極
少卻有人居住之住宅。從定義比較，普查之空閒住宅與低度使用(用電)住宅多數為無人居
住空屋，但顯然均仍有部
分住宅並非無人居住之空屋。
普查之空閒住宅與低度使用(用電)住宅定義與調查方式顯然不同，因此數據並不會完全相
同。若將兩者資料比
對，可以呈現四種狀況(如下表)，兩者判斷相同的「同時是空閒住宅、也是低度使用」、
「同時不是空閒住宅、也
不是低度使用」，另外兩者判斷不相同的「是空閒住宅、但不是低度使用」、「不是空閒
住宅、但是低度使用」。
本署依據兩者原始樣本資料進行比對，發現兩者判斷相同的一致率(判斷相同數量佔整體
比例)高達90%以上，兩者
判斷不一致之處則反應兩項資料之定義與調查方式的差異。
二、甚麼是餘屋？甚麼是新建餘屋(待售)住宅？空屋與餘屋又存在什麼關係？
「餘屋」通常指具有銷售意圖但尚未銷售之住宅，亦即待售住宅，其類型包括建商興建完
成尚未售出的「新建
餘屋(待售)住宅」及「具有銷售意圖的二手(市場)餘屋(已買賣移轉過一次後又要再出售
之空屋，此部分又可依照屋
齡區分為新成屋餘屋與中古餘屋)」。
「餘屋」一詞較常被應用在新屋市場中，通常是指新建來銷售的住宅，隱含實際擁有「存
貨」的概念。而預售
屋是台灣房地產市場所發展出來的特有房屋銷售型態，預售屋銷售率也常常成為預售屋的
訊息焦點。然以全國市場
來看，新成屋市場仍然佔有重要比例，預售屋則因未正式興建，推案者仍有是否推出推案
的決定權，不適合視為餘
屋的一部分。在這個前提下，本署先以實際市場新建投入資源累積量的觀點出發，研究新
建餘屋數據的統計方式。
由於無法一一詢問現有推案建商新建餘屋(待售)住宅的數量，也難以斷定其數據真假或時
間變化，遂透過國內
的不動產登記制度發展出新建餘屋數量的統計方式。因應民法與土地法的規範，不動產移
轉需要經過登記手續，所
以新建銷售用途的住宅，必定會透過登記制度留下紀錄。所以運用地籍資料庫，找出完成
第一次登記以後，還未移
轉的住宅。
但在解讀新建餘屋(待售)住宅數據前，必須要有的正確觀點是，新建餘屋(待售)住宅代表
的是該時點正在銷售的
住宅，而不一定是賣不掉的住宅，亦即等待銷售的住宅，以免對此統計名詞產生負面觀感
。
新建住宅中有部分住宅為地主保留戶，供地主自用，或以出租為目的，因此短期內不會出
現再移轉情形，但會
有使用情形。因此透過前述是否為低度使用(用電)或實質使用行為，篩選新建餘屋住宅中
是否均為待售住宅。
三、用電度數多低才會被認為是低度使用(用電)住宅？
假設有人居住之住宅，應有最低基本用電需求，本案以常見家庭電器的耗電度數，作為低
度使用(用電)住宅的
認定標準的選取方式。
參考98年度「台灣地區家庭收支調查之家庭設備普及率」結果及台灣電力股份有限公司網
站「電冰箱節約用電
」一文以及台灣電力公司家庭用電器具普查中得知，台灣目前家庭用電器具中，電視機與
電冰箱的普及率已高達
99.6%與90.24％，表示電視機和電冰箱已經是現代家庭必需的家電器具。再參考台灣電力
股份有限公司網站，中型
電冰箱(內容積250公升)每月用電度數約為47度，而電視機的耗電約為105 - 205W，若以1
天開機兩小時，使用25
天，一個月耗電度數約為8 - 15度。依此邏輯推算，基本用電量大約為55 - 62度左右，
故以兩個月平均用電度數60
度為低度使用(用電)住宅的認定標準。三、用電度數多低才會被認為是低度使用(用電)住宅？
假設有人居住之住宅，應有最低基本用電需求，本案以常見家庭電器的耗電度數，作為低
度使用(用電)住宅的
認定標準的選取方式。
參考98年度「台灣地區家庭收支調查之家庭設備普及率」結果及台灣電力股份有限公司網
站「電冰箱節約用電
」一文以及台灣電力公司家庭用電器具普查中得知，台灣目前家庭用電器具中，電視機與
電冰箱的普及率已高達
99.6%與90.24％，表示電視機和電冰箱已經是現代家庭必需的家電器具。再參考台灣電力
股份有限公司網站，中型
電冰箱(內容積250公升)每月用電度數約為47度，而電視機的耗電約為105 - 205W，若以1
天開機兩小時，使用25
天，一個月耗電度數約為8 - 15度。依此邏輯推算，基本用電量大約為55 - 62度左右，
故以兩個月平均用電度數60
度為低度使用(用電)住宅的認定標準。
四、新建餘屋(待售)住宅是否設定屋齡限制？ 若有，認定門檻是幾年？
新建餘屋(待售)住宅的「存貨」概念，著重於「銷售意圖」與「待售狀態」，經過第一次
登記後，過久仍未移
轉，這樣的產品在定位或定價上可能都失去了「市場性」，若再與其他新增的新建待售住
宅並論，以長期來說，不
具有政策意義。
針對新建餘屋(待售)住宅適當屋齡的判斷，本署曾召集專家學者一同討論，考量住宅市場
性、景氣及政策參考
等多項因素後，以屋齡5年內之新成屋視為在實務面具市場性住宅，亦作為新建餘屋(待售
)住宅之篩選統計基礎。
五、是否有一適當的空屋率門檻？如何衡量空屋率過高？某些鄉鎮市區之低度使用(用電)
住宅比例過大，該如
何解讀此數據？
低度使用(用電)住宅比例較高，代表該地區低度使用(用電)住宅數占該地區房屋稅籍住宅
類數量比例相對較高。
住宅或不動產經濟學術研究領域中，有許多探討空屋率與租金或房價關聯性之學術研究，
部份研究提出自然空
屋率假設，一般來說，自然空屋率可理解為住宅市場供需均衡狀態下，無超額供給或超額
需求狀況下的空屋率水準
，或是不會導致出租市場租金價格變動的空屋率。
自然空屋數與實質空屋數之差額為超額供給或超額需求，當超額需求存在時，屋主會調高
租金水準，租金上漲
使得新建與存量改建增加，進而使超額需求減少；反之，超額供給存在時，屋主將調降租
金水準，導致新建數量減
少或轉用。過去學術研究中各國家因其住宅市場結構不同，住宅持有成本不同，使得自然
空屋率並無世界一致標準
，甚至同一國家在不同時期時也可能會出現不同之自然空屋率。因此，自然空屋率是否可
視為適當的空屋率門檻，
仍有待學術界進一步研究。
每個地區低度使用(用電)住宅比例偏高原因不同，例如：多數鄉鎮市區因人口外移、房屋
老舊、不堪居住、近
期大量推案但未銷售完成、大量投資客等待轉售獲利、持有多屋屋主寧願閒置不願出租等
等情形，出現低度使用(用
電)住宅比例較高之狀況。
因此低度使用(用電)住宅比例高，需要進一步了解建物特性與持有人特性，例如：從屋齡
統計分析新成屋所占
比重、從所有權人特性分析投資客所占比例等，才能進一步了解其形成原因。另外，低度
使用(用電)住宅比例是否
存在城鄉差距或與房地產市場推案數量、交易熱絡程度、房價高低等因素之關聯性，不僅
需要較為長期的資料彙整
後進行分析，也有待各界共同努力，由本署提供的低度使用(用電)住宅出發，彙整相關市
場資訊，進行學術研究分
析，以作為各界決策參考。
六、是否有一適當的新建餘屋(待售)住宅數量門檻？如何衡量新建餘屋(待售)住宅數量過
高？
新建餘屋(待售)住宅數量高的原因可能包括：該地區最近推案數量多、推案時間接近統計
時間點、前期推案未
銷售完成等等原因。因此如何衡量適當新建餘屋(待售)住宅數量，需先行了解新建餘屋(
待售)住宅數量是來自於當期
大案推案尚未開始大力銷售所造成，還是前期推案但仍未順利去化所造成。
另外每個地區之適當數量有所不同，需綜合考量該地區房屋稅籍住宅類數量、平均推案數
量、平均去化數量與
速度等因素，再行考量新建餘屋(待售)住宅數量是否有高於過去平均水準或相較週邊地區
有顯著偏高之問題。
空屋率 Vacant rate
[1]於住宅存量總數中，部份住宅因無人居住，空間而成為空屋，將空屋數除以總住宅
存量，即稱之為「空屋率」。空屋形成之原因歸納言之，計有下列：
1.於住宅市場上因供需不平衡關係，住宅之供給超過了需求。
2.於住宅市場上供給之住宅，超過該需求者之所能負擔能力，住宅因價格因素而乏人問津
。
3.為季節性之空間，供休假、旅遊、學生住宿或第二屋使用之住宅 。
4.居住者遷出待租住宅。
5.居住者遷出待售住宅。
6.準備轉變供其他使用之住宅。
7.新建完工待住進之住宅。
8.不堪居住使用之住宅。
9.保值為目的之無人居住住宅。
10.人口外移廢置之住宅。
依據都市發展情形及住宅之性質，空屋之形成具有下列特質：
1.大都市有較高之空屋率。
2.快速發展之都市有較高空屋率。
3.出租住宅率較高之地區有較高之空屋率。
4.一住宅市場區內最高與最低房價之住宅類型與地區，有較高空屋 率。
5.高樓住宅有較高之空屋率。
6.出租住宅有較高之空屋率。
7.住宅單位之房間數愈少有較高之空屋率。
為適應人口移動、季節性變遷、營建行為之特性等，一般住宅市場常保持一定數量之
空屋準備，正常之空屋率約為住宅存量之3─5%；民國六十九年十二月台灣地區舉辦戶口
及住宅普查結果，空屋率高達 12.2%，高出正常空屋率甚多，顯然與住宅建築商盲目「投
機」開 發，不了解市場需求及房價過高有關。
[2]在整個都市中空屋的住宅單位數與住宅存量總單位數之比率稱為空屋率。粗空屋率
（Gross Vacancy Rate）在計算時包括每一 空屋。實際的或適用的空屋率（Available
Vacancy Rate）則不包 括已出租或出售而未被佔用的單位、市場以外的住宅單位（即非
出租或出售的單位）、及季節性和荒廢的住宅。
為適應人口移動、季節性變遷、營建行為之特性，以及確保住宅市場的流暢，並使未
來的購屋者和承租所有一個公平的選擇機會，一般住宅市場常保持一定數量的空屋準備。
在美國，正常的空屋率一般皆維持在3～5%之間，過低的空屋率表示住宅短缺而且可能使
地產價格升高；過高的空屋率固可使地租與房屋價格下降，但也可能妨礙新單位的產生。
當然，對住宅投資或公寓建築之所有者而言，最好的空屋率是零。
根據民國79年戶口及住宅普查顯示：台灣地區住宅存量中空 屋率13.3% ，呈現了不正常
的市場現象。
[3]指無人居主的住宅或公寓在住宅單元總數中所占的百分比。
行政院主計處之空屋定義:
三十七、空閒住宅：係指該住宅無人經常居住，並且未供其他用途使用，包括待租、待售
、已售或已租，尚
無人經常居住住宅、有第2棟以上未經常居住住宅、因工作等原因居住他處而未經常居住
住宅等。
三十八、空閒住宅率：（空閒住宅數／住宅數）╳ 100％。
小弟覺得空屋率很高但是跟市場沒有很大的關連性 真真正正有極大關連性的應該是要聚焦
在餘屋率尤其是五年內的餘屋率(餘屋會計算到五年內為止)超過五年的就不在統計範圍內
這就真的跟房價會有非常大的關連性了，為何呢?
空屋並不代表可以流通舉例來說鄰居很有錢她房屋有十棟好了他住一間其餘九間都在養蚊
子，無出售意願代表這九間房屋根本不會在市場上流通，那這九間就算他現值1千萬也跟房
價無關。但是餘屋就不同了 餘屋就是代表要出售的房屋，越多餘屋就代表越大的供給量
簡單說空屋=\=供給量 餘屋=供給量 所以餘屋的供給量越大房價下跌的可能性就越高
但空屋沒意義除非他是打算出售的空屋 才會算進去供給量。那為何新聞記者要報導空屋
率很高?這就很詭異了?是為了轉移真正的焦點?(餘屋量?)還是為了其他我們不得而知的目
的?真的要討論房價要漲還是要跌應該轉用餘屋率去跟買賣方談。(小弟的淺見)