※ 引述《lpllpllpl (三個LPL)》之銘言：
: : 那什麼情況下才會出現法拍屋爆增的情況?
: : 就是利率一直猛升..升到大家繳不起貸款的情況下
: : 就會把房子丟出去法拍..連頭期款都不要
: : 到這個時候就是房市大崩之時
: : 很多人大概都不知為什麼現在房價不太會跌
: : 如果有跌的地方也只是緩跌而已
: : 明明房屋交易量已經到了歷史新低
: : 房價卻還是不動如山
: : 其實最主要的原因就是現在的利率太低
: : 很多人不知道目前的銀行利率算是台灣史上最低的時期
: : 所以要付的房貸成本也是史上最低
: : 如果大家都繳得起房貸利息的話
: : 當然就不會有人想出清房子
: : 但是房貸利率飆漲的話，很可能就會出現斷頭潮
: : 底下這張圖表很明顯的指出台灣五次大波動的時間點
: : http://imgur.com/SSSYE6c
: : 每次比較大的跌幅都是出現在利率飆升的時候
: : 因為很多人付不起房貸的利息，所以會斷頭賣出
: : 這也是為什麼以前很常聽到有人跳樓的緣故
: : 不要想說現在利率這麼低，怎麼可能會發生這種事
: : 其實以前的銀行利率高達12%之多，所以才會出現18%的政策
: : http://imgur.com/4JeaUZk
: : 上面這張則是美國利率的走勢圖
: : 相較之下可以很明顯的發現台灣房價跟美國利率是正相關
: : 每當美國利率衝高之後，就會有很明顯的轉折
: : 台灣房價也會在美國轉折之後出現大崩的情況
: : 也就是說當利率飆高的時候，大家很容易出現無法承擔貸款利息的狀況
: : 所以就會形成經濟泡沫化，房價也會跟著急速崩跌
: : 2008年的次級房貸就是最佳的範例
: : 目前台灣還處於低利率的情況，所以房價崩跌的情況較緩慢
: : 一旦美國調升利率之後，台灣的銀行也會跟進
: : 然後就會再次發生民眾付不出房貸利息的情況
: : 如果付不出貸款就會淪為法拍屋
: : 到時候法拍屋會如滾雪球般越滾越多
: : 最後就會形成多殺多的情況，房價至此就會大崩
: : 目前美國已經把利率升高到1%多，房貸利率到4%左右
: : 今年還會再升碼2~3次，可能就會升到2%
: : 如果這種速度升息的話，再三四年就會飆升到3%~5%
: : 一旦美國利率拉高的話，台灣的銀行勢必也會跟進
: : 到最後大家很可能就會面臨4%~6%的房貸利率
: : 原本貸一千萬的人一年只要繳15萬的利息
: 我是真的不太懂 當利率提升到5% 5%就好 不用10%那麼誇張
: 一般自住客 小家庭 難道就買的起嗎?
: 1000萬 1.7% 30年貸 一年利息17萬 本利 3萬5
: 實價通通七折出清大拍賣 要不 實價六折也可以
: 700萬 5% 30年貸 一年利息35萬 本利 3萬7
: 600萬 5% 30年貸 一年利息30萬 本利 3萬2
: 說要趁斷頭 撿便宜的 這種利率你敢進場? 死的更快吧?
: 要嘛 錢給房東 要嘛 錢給銀行 要不然就是傳說中 直接
: 存好存滿 一次繳清房貸的自住客嗎?
: 投資客斷頭歸斷頭 自住客 這把刀還是接不起啊
: 萬一 升息下來 不管投資客 貸八成自住客通通完蛋
: 怎麼可能只傷投客 不傷到自住客? 板上講的好像
: 都只有投客會完蛋 有板友可以解答一下的嗎?
先做幾個假設:
1. 貸款十成(最極端狀況，事實上目前很少吧？！)
2. 現在1000萬的房子會跌到六五折650萬
若是貸款30年:
房價1000萬 1.7%年息 每月繳35480 30年總繳利息 2,772,800
房價650萬 5%年息 每月繳34893 30年總繳利息 6,061,480
-350萬 +3,288,680
總花的成本事實上會少21萬多
所以對於還未進場的自住客、小家庭而言 成本並沒有增加
就是虧到投資客、建商還有已經買的自住 銀行多賺了利息
另外再假設另一個貸款20年的狀況:
房價1000萬 1.7%年息 每月繳49180 20年總繳利息 1,803,200
房價650萬 5%年息 每月繳42897 20年總繳利息 3,795,280
-350萬 +1,992,080
總花的成本會少150萬多
仔細觀察會發現真正的比較應該是這樣:
房價1000萬 1.7%年息 每月繳35480 30年總繳利息 2,772,800
房價650萬 5%年息 每月繳42897 20年總繳利息 3,795,280
-350萬 + 7417 +1,022,480
總花的成本少250萬多
也就是說若房價跌到65%並且年利率增到5% 貸款20年會比30年更划算
而所付出的代價是每個月多繳7417
結論是若真的升息到5% 房價打六五折
已經進場的可能會斷頭 而還沒進場的可以接得起 成本不會更高
更何況自住客也沒人會沒自備款 貸款十成的