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內文：老年人口紅利…迎接8大房地產商機
相關關鍵字 #人口紅利 #銀髮商機 #老化指數 #人口老化 #多空觀點
文／卓輝華
2017年2月，臺灣的老化指數突破100%，這又是一項人口成長的重要里程碑。高齡化與少
子化趨勢下，老化指數突破100%就是一個關鍵的人口結構交叉點，意謂著老年人口數量開
始超越幼年人口，這項趨勢只會越來越嚴重，在未來50年，都不易再翻轉。社會各界都關
注這個議題，房地產業者也應開始正視、掌握與創新思維，來開創老年人口紅利的房地產
商機？
台灣老化指數在今(2017)年超過100%，所帶來的銀髮商機不容小覷 (好房資料照)好房網N
ews資料照片
老化指數通常是衡量一個地區人口老化程度之指標。其計算方式係將65歲以上人口除以14
歲以下人口所得的商數。1946年台灣地區的老化指數僅5.88%，幼年人口是老年人口的17
倍。在台灣出生人口兩次高峰期的1985年之前，幼年人口都大幅超出老年人口7倍以上，
這都象徵著人口年輕化的金字塔型人口結構，幼年人口都是未來經濟上的勞動力與消費力
的最大來源。2005年之後，老年人口每年成長率開始高於幼年人口，老化指數從52%，到2
011年超過70%；2017年2月，老年人口數終於超越幼年人口數，老化指數正式突破100%。
近幾年的高齡化與少子化，將使得老化趨勢越來越嚴重，依據國家發展委員會的推估資料
，約在2030年，老化指數將倍增達200%，約在2040年左右，老化指數超過300%，到2060年
左右，老年人口是幼年人口的400%。我們的人口結構會成為倒金字塔型的態勢！
泰德.費雪曼說：「沒有別的辦法比生對時代、生對地方能讓人活得更久」，台灣在二次
世界大戰之後至21世紀中葉的100年間，就是這個高齡者的天堂。
老化指數在今(2017)年超過100%，從經濟發展的角度，我們可以把今年視為老年人口紅利
的起始年，一直到2060年，老年人口紅利將比勞動人口紅利更長、更持久。雖然人口迅速
老化可能對經濟成長和公共預算形成沉重負擔，但是老年人口擁有較高的儲蓄，善用之也
能推動投資的成長。
高齡化族群一定會有住居安全、環境提升的需求，當然也會衍生出購屋需求或對居家設施
功能改善的需求。這些相應的需求列舉一二：子女未同住在一起時，將大面積住宅轉換成
較小面積住宅；住家從不方便的交通區位轉換到交通方便區位；住家從郊區轉換到醫療服
務設施較佳的城市附近；住家轉換到有公園可散步、休憩的環境附近；從公寓式住宅轉換
成一樓住宅或是有電梯的華夏、大樓；住家轉換到有照應高齡居家設施的社區大樓；高齡
者的養生宅或養生村需求；高齡者的度假兼養生的飯店需求等。
房地產業者要開始研究高齡者的生活型態，例如高齡者是否在初老的70歲前後，會追求休
閒度假生活？會打算養老房的購買？會選擇在生活便利的社區？或較小面積的住房？在80
歲前後，會否選擇進住養老院等等研究，進而提供更優質的產品與服務，以創造老年人口
紅利的商機。
連結：https://news.housefun.com.tw/Alpha/article/109433156692
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這群人經歷過台灣經濟奇蹟，
台灣錢淹腳目的年代，
現在正值退休且仍健康65-75歲上下，
小孩多半也成家了（30-40）
他們過去不論多半在房地產置產或是事業有獲利，
加上臺灣人過去勤奮肯做，又節儉善存款的特質，
這一票銀髪族都攢下了不少錢。
對比年輕族群的低薪，
未來不只是富二代 VS 22k的M型消費型態，
也可能是銀髪族vs 低薪族的倒金字塔消費型態！
低薪族怨買不起的同時，
稍有降價就被現金滿手丶定存不划算的銀髪族買進，
這樣子的人，多半生前自己享受，死後留給子女，
因為花錢買房叫資產，死後只能是遺產，
光想到還要分政府稅，
節儉了一輩子，終於捨得花了......
日後他的子女不需買房，
不知不覺，又擴大了富二代 VS 22k的M型極端消費型態......
可能影響的是第三代（目前是小朋友的這一群）
但是他們會不會影響當下一般首購購屋呢？
理性分析，其實不太完全......
因為首購的人，預算一千萬上下，
這個不是新北套房，雙北舊公寓，就是桃園等外圍的新房。
A套房：有錢的銀髪族自住不會買，因為老人很愛囤積過去種種回憶，東西多，重收納，
套房不夠用，前提是＂有錢的銀髪族＂。
B舊公寓：他們也不會碰，因為他的房子就是老了想換新的大廈。
C外圍新房子：他們也不喜歡，雖然自己退休了，
因為他們需要和家人子女近丶替子女顧孫，同時互相照應
（因子女工作機會多在雙北），
更重要的是台灣健保，使他們離不開醫院，
方便慢性病患拿藥回診，急症急送醫。
那麼，新聞說的這波老人紅利會影響什麼？
個人推估，會影響的是換屋族及過去有置產習慣的人......
2000-4000萬及4000以上的房價
A壯年換屋族：45～55歲X繼承天龍老屋，隨膝蓋退化，
欲換屋雙北華廈者......可能會和60～75歲的這票人撞上
B移居族：由桃園林囗，欲遠換近，
換屋至新北新古屋或舊北中古華廈者......
C大型醫院附近：台大丶北醫丶陽明丶輔大丶新光丶馬偕丶長庚等大型醫院商圈，原來的
舊換新、小換大換屋族群，就可能撞上這群人。
D親子型綠地物件：有小孩的家庭特別喜歡的雙北公園丶綠地多，
或是街廓完整重劃區，推娃娃車，
也可能撞上出來曬陽光丶推輪椅的銀髮族。
結論：
1影響會有，但是層面不同，一千萬下的小低總，
短期不受兢價排劑，但是要小心他們所帶動的量及氛圍，
影響屋主賣方態度及信心。
2 老人換屋自住都還好，不要像之前那樣，一口氣二三戶，
自住兼置產留子女，投資收租轉手賺差價，
基本上之前的置產及投資比較恐怖。
............
只分享值得深入探究的議題，
盼吸引相同水平的讀者推文回應，
理性分析補筆者之缺漏及不周延。
理性討論字字珠璣，方能使版友開卷有益，
來房版人人有收穫，而非總見到老面孔囗水......
所以筆者只回應理性探討，
情緒性言論及多空崩酸等恕不回應......
(省得大家快轉向下滑，浪費時間）
我不是版主無法改變版風，
但是我相信有比我更多資訊丶更有見地的人，
也厭倦小學生口水戰，
若要如何，全憑自己。