看了一下推文 大概很多人不太懂建商財務邏輯
為什麼說會緩跌跌到有天爆開是有原因的
蓋房子不是好像烤200個蛋糕3天賣不掉就臭酸倒店這麼簡單
首先要先有 建造 持有銷售 這兩種公司分離的觀念
邏輯簡化來講是這樣的 我是建商 我有兩間子公司
一間負責營造 一間負責持有和銷售
(其實持有銷售也會分離不過先拼一起講)
營造公司其實很單純就是有開工就有收入 母公司左手把錢給右手
除非成本出問題不然這個就是代工廠的概念 大都是調整成小賺小虧
把操作放在另一端 極端的爆成本蓋不完像理成那種算少數的例子
比較可以操作的是持有銷售這邊 開案設計找銀行土建融
比如說這塊地5億 營造成本估3億 完銷可以收20億
所以銀行說好那我估你10年內賣7成 我可以貸14億的7成10億給你
以這個建案作抵押 購地先放40% 後面依工程進度撥款
建照下來先蓋個預售開始賣 工期到了開始施工
完工後依鑑價認列成屋庫存 這個期間就2-4年過去了
注意到眉角了嗎 貸款金額是可能大於營造和購地成本的
不過營造成本常常爆掉 前期後期銷售也是有蠻多成本沒計入
土建融的利息也比較高三年前大概2.4吧
貸太滿偶有被收傘要補擔保的風險
完工的時候公司會認列進項