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房價像「1300元宏達電」正要開始崩，你敢買？台灣人再不生，房價只剩下跌一途
財富大數聚 撰文者 台科大數據研究中心 撰文者：Dr. J 2017.05.17
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圖片來源：dreamstime
別急著出手，房價還在頭部！
最近在臉書貼文，寫了一段話：「房價還在頭部，可以慢慢地先看房。」很多朋友看了很
疑惑，跑來問筆者為何有此一說？
過去十年來，許多專家提出一堆數據指稱房價要下跌了，像是房價所得比、貸款負擔率、
房價租金比[1]，每一種數據都明顯偏離正常狀況，但無論如何喊空，每次房價最後總是
會上揚。
久而久之，在一般民眾的大腦中就形成了如下的慣性：
1.房價→下跌→必定會再上揚
2.指標→不準→不必看
據此，自103年房價走低後，雖然很多地區跌幅早已超過三成，但也有持續上漲的地區，
因此導致多空看法錯雜，有主張10年、20年之後，房價會再度回到上漲軌道者，大多是因
為上述慣性而認為數據不是很重要，房價如同太陽會從東邊升起一樣，以後還是會再上漲
。
只是這種憑著舊有感覺為基礎的推斷，相當危險。
筆者認為房價所得比、貸款負擔率、房價租金比等數據，只是呈現出房價走勢的外觀，並
沒有探討到價格的本質；就好比是星巴克咖啡價格上漲最高16%，民眾看到的是漲幅數字
，但真正導致漲價的決策背景卻沒看到；也好比是股票價格固然可以參考本益比、殖利率
等因素，但最重要的還是公司體質的變化。
筆者認為真正房價的影響因素在於「人口結構」，而不是房價所得比、貸款負擔率、房價
租金比這些數據，當一艘大船是否要轉向的時候，最好的觀察點應該是「舵輪」是否有轉
動，而不是這艘船還有幾年的壽命，也不是外觀好不好看，更不是北極星的位置。我國購
屋人口的供需正在產生結構上的重大轉變，這一個「舵輪」正在緩緩地反向轉動，已經與
過去不同的方向。 很多人一直問筆者：現在的房價到底跌完了沒？可以進場買房了嗎？
參考下圖，以宏達電（2498）的股價為例，股價不斷創高，2011年4月最高漲到1,300元，
達到「頭部」後開始迅速下跌，目前股價來到百元以下；當宏達電以手機為主的產業愈到
了瓶頸，股價的跌勢相當驚人。
圖一
房地產也是一樣，只是房地產跌價的速度往往比股票慢，可以參考筆者在大數聚網站寫的
多篇不動產文章[2] ，提出許多數據說明目前房價位於「頭部」的看法，又如同下圖信義
房價指數，相較於2001年，漲幅依舊相當可觀，還有一定的跌價空間，建議應即早因應，
避開房價下跌的損害。
圖二
窮人買房為何會愈買愈窮？
什麼是窮人？本文使用的「窮人」一詞並非不好的名詞，只是代表一種現象，以下舉出四
個特色：
1.資金少，手頭上買房現金不超過房價2成，例如1,500萬的房子，手中僅持有300萬元。
2.無法選擇最好的地段，必須退而求其次選擇比較偏遠的地段。
3.前幾年無法償付本金，只能給付利息[3]。
4.談價經驗不足而買貴。
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為什麼窮人買房越買越窮，以下透過實例分析給你聽！ （作者：Dr.J）
本文獲「大數聚」授權轉載，全文詳見：窮人才要買房？錯！窮人買房會讓你愈買愈窮！
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其他：
雖然我很反對拿股票來比房地產，但不同於「春燕每週來」的聲音的確也可以參考一下