作者:
LinJW (文)
2017-07-14 23:01:29買屋投資自住有風險，詳情請參閱公開說明書
過了一下午,收到不少詢問,也看到很多同路人
其中甘苦,只有自住買家才最了解...
來聊聊大家的問題,當然我會八年才買到房,
一定有很多須要改進修正的地方,以下僅供參考
◎何謂A.B.C案?
這個問題問不同買家和仲介一定會有不一樣的解讀
以下是本人認知:
- A案
什麼都不錯,沒有超大缺點,價格又漂亮,就是A案
地點好,格局方正,屋況好,屋齡OK,周遭環境佳,額外優點,開價價格合理
以上每個條件都可以打1~5分,每項都4分以上的絕對A+
如果有幾項3,但有幾項5,那也可以算A案了
通常有1或2分的房子就絕對不是A案了
還有一個重點:踏進房子後,感覺就是爽,心情愉悅
(有的案子進去會頭昏昏= =真心不騙)
以這次買的房子來說
地點5.隔局4,屋況4,屋齡5,周遭環境4,開價4
我不買真對不起我自己...
- B.C案
每項幾乎都是3.4分,中規中矩,就算B
出現兩個以上的1&2...基本上不是B-就是C了
◎地點?價位?
這點不能說太白..基本上就是新北市靠捷運的大公園旁
貸款八成滿是9xx萬,權狀>30坪,請自行推估
只能說到這裡了
◎尋房、看屋
和房仲交朋友是一定要的
找菜鳥房仲又比老鳥好得多
1. 客戶少,好案件先跟你分享
2. 菜鳥比較熱心,帶看詢問不會愛理不理
3. 年輕的房仲容易當朋友,不買聊天也開心,順便關心房市
4. 菜鳥講話比較不心機,不會油腔滑調藏東藏西
反正跟一個講話不會拐彎抹角的人聊房子就是爽
順便聽聽房仲吐苦水也很有趣
有了這種管道...A和B+案才有機會透過房仲取得
剩下網路上的...怎麼看都還是B案以下居多
當然天天逛房仲網還是有機會撈到一些A.B+案,但還是第二手消息
還沒登上去之前通常已經開賣一週了...
◎出價、議價
以下不保證是正確的方式,只是我個人是這麼理解
這八年來這間大概第五間下斡吧,經驗算很少了
見面談兩次,成交就這第五次(反而沒見面談)
房子看久了自然會知道大概可能價位,但人人都想買便宜
說說這次出價好了~不然都是嘴砲
1.首先丟的超芭辣價,看看房仲簽不簽斡旋單
房仲不收芭辣單是正常的,所以要勇於出芭辣單
知道行情開可能成交行情價的8折,就很芭辣
看到A案就要出價,現在房仲客人少,可以和房仲慢慢磨
年輕的房仲也比較能接受有人下斡旋就積極幫忙,又是一大好處
房仲大概知道成交價在哪個範圍,太誇張一定不會簽
所以就從超超低開始下斡,當然還是要知道附近行情
以這次來說,我剛開始下開價75折,聽起來沒很低
大概是沒有面公園公寓的實價均價打9折
結果不收...然後就慢慢探,.大概開價8折才收
第一次斡旋這價位大概就是不面公園的公寓實價均價
2. 出好芭辣價開始狂做功課
I. 查附近全部實價
II. 查永慶/信義等附近行情
III. 查新聞/PTT/Mobile01類似案件相關討論
IV. 查2010~2012價位(現在能成交價位大概在這個位置)
3. 開始準備應付房仲和屋主
會聽到房仲回報各種說詞...要開始猜內容真假和劇本
跟房仲當朋友關係好比較能聽到真實一點的話
看到菜鳥被同桌學長瞪就知道那句是真話XD
我後來又追了一次單,比最後成交價還高!!!
但還是比面公園實價低
最後這次有一件事很特別,就是第三次房仲叫我改單
是把斡旋價往下改,服務費上調1%=>2%
總額算起來一樣,就房仲說是他們要拿服務費去貼價差
這點我到現在還是不確定到底怎麼回事
但說實在當時如果是一樣成交價,要我從服務費1%=>2%保證會成交
我應該也會簽,有仲仲或內行人說明/開導一下嗎?!
4. 這次沒見面談,直接就成交了
簽約時...屋主是近80歲老奶奶,帶著5x歲兒子來
兒子一看簽約價忽然很震驚@@...
然後房仲就拉他出去說了什麼
才繼續往下簽約
個人猜測可能跟服務費有關係
後記：
這間買到便宜還有一個重點,就是屋主是第一手持有,成本太低
當看到一間B+ or A案,在2010年後有成交過..
但大概就沒機會撿便宜了
所以什麼都好的A案房子,還要保佑近10年來沒轉手過
那我這間真的沒什麼缺點嗎!?
當然有,沒有100分的房子
這間是邊間,所以最旁邊的房間是圓弧牆壁,比較不方正
再來這間公寓樓梯爛爛的,還有樓梯間有不少壁癌
後陽台曬衣服照不太到太陽
這些都是缺點,但不到我不能接受的程度
買到了~一定有人說買貴有人說買便宜
自己覺得買得爽,住得爽就重要
這次和太太都非常滿意,價格稍微超過預算
確買到比想像中還好的房子
沒啥好嫌棄了
那我會變多多嗎?!也還好
等10~30年後要換房再噴噴就好...
這幾年漲也和我無關了
(都更的話最好,公寓換大樓)
當然不會希望跌,五年跌個10~20%也還好...
差不多就是抵掉五年的房租(五年房租100萬= =)
謝謝收看
※ 引述《LinJW (文)》之銘言：
: 準備從這邊暫時畢業了~~~
: 簽約時,房仲閒聊說:"我們查一下,你看屋八年了,辛苦了..."
: 這句話真的是讓我感慨萬千...
: 前提：
: 出社會工作快十年了,從2009年就開始看房子
: 那時候只是看好玩,沒頭期款,收入低,把看房子都假日休閒
: 還沒結婚,也沒有買房壓力,買房子離我好像還很遙遠
: 當時候預算500~600萬看新北,但少了衝動,也就不了了之
: 期間下過一間7xx房子,後來沒成,查一下最後成交在快800
: 又過了幾年,準備要結婚了~發現三四年前看的房子,已經漲了30~50%
: 大概就是2009年開價等於2013年的開價打七折...房子離我更遠了
: 當初看700.800的房子..開價都拉到>1000了
: 陸陸續續有朋友在新北.桃園.台中買房..
: 但自己還是默默的看著房子
: 又過了幾年
: 來到了2015年
: 第一個小孩生出來~不小心又有第二胎
: 原本租的房子是2/1/1的15坪兩小房,不夠未來一家四口
: 有下斡一間房子,還是沒成...只好租更大的房子
: 直到現在~
: 本文：
: 過去的八年..不用多說,房市真的很精采
: 在板上看著一路多多到一路空空..沒房子的人其實只是"話修"
: 在2011~2015這段期間真有認真的想買房子
: 預算也從500=>1000,但總找不到滿意的房子
: 房子看多了(50~100間)~房仲丟過來的案子,喵一下就能知道缺點
: 基本上網路上看到的"好案子"又沒被買走的...都有很大的缺點存在
: 不外乎路衝/隔局差/沒採光/死巷/超爛3個4門牌/大漏水壁癌
: 傳說中的A案(90分以上)也從來不會輪到我
: 真的好案子,打過去仲介只有兩種回應"賣掉了"或者"已收斡"
: 剩下被我看到的房子,大概只有頂多80分,確要我壓身家買下去
: 實在做不到...
: 從去年到今年,似乎真的有些不一樣
: 網路上,感覺B+案子(90>房子>80分的案子)似乎多起來了
: 而且要看通常都看的到,沒有幾年前一去現場兩三組一起看的熱潮
: 房市真的轉向了!!!心中又冒出一些希望
: 今年,已經看了兩三間蠻滿意的房子(~90分),都請長輩來過目,還是差臨門一腳
: 直到幾週前,某個下午仲介傳Line,說"剛接新案,面公園3/2/2,秒殺案!"
: 以我經驗,總覺得這一定有啥問題...現在哪有秒殺案
: 不過看一下傳來資料,好像真的有點像A案
: 就約仲介當天下班過去看一下
: 心中總想著,這麼A應該又是那些老問題吧?!(隔局/採光/壁癌等等等)
: 看完以後,驚為天人!!!立刻找長輩北上,隔天大雷雨也看房子
: 立刻下芭辣價卡位斡旋
: 過了三天喊價...就成交了!!!!!!(超過預算3%)
: 最後買了一間30年的中古公寓(難得比我年輕的新北公寓)
: 3/2/2,三面開窗,邊間,客廳/三臥房全部正對大公園,無遮蔽
: 房子也無漏水壁癌,乾乾淨淨
: 成交價大概是過去幾年實價最低的9折左右
: (實登可比較案例很少,過去五年類似案件只有5案左右)
: 對以前來說,這間真的是超A案(自評>95分)
: 竟然被我遇到而且買到了!!!!
: 太感謝房市不熱了!!!
: 從此展開千萬貸款人生~>"<~
: 後記：
: 這三天喊價也很有趣
: 連續兩天到房仲店頭...第一天大雷雨天,第二天大晴天,都是假日
: 兩天整個下午都沒有第二組客人在店裡...
: 兩天至少待了6小時.完.全.沒.有.
: 我跟年輕的房仲說
: 三四年前..這種時間通常是裡面最滿
: 我們這種年輕人在外面不是沒人理就是頂多遞名片
: 想坐位子請找冷門時段
: 這也真得讓我感覺到房市不景氣
: 雖然房市還有機會跌
: 但這種超A案我八年也只看過這一戶
: 預算也夠..就買了
: 從客聽到三間房間看出去都是綠樹大公園
: 買貴也就認了~
: 相信下次要看到這種還未上架的超A案
: 應該又是三五年後了
: 最感謝的是菜鳥房仲
: 我跟他說...這種案件,給口袋夠的客人
: 應該不用談三天...感謝他客戶不多
: 才讓我買到這間房子
: 會看完整篇文章的應該不多
: 但很開心能在這裡抒發八年來的看屋買屋心得
: 希望大家都能買到理想的房子
: 畢業下台一鞠躬<(_ _)>
※ 引述《LinJW (文)》之銘言：
: 準備從這邊暫時畢業了~~~
: 簽約時,房仲閒聊說:"我們查一下,你看屋八年了,辛苦了..."
: 這句話真的是讓我感慨萬千...
: 前提：
: 出社會工作快十年了,從2009年就開始看房子
: 那時候只是看好玩,沒頭期款,收入低,把看房子都假日休閒
: 還沒結婚,也沒有買房壓力,買房子離我好像還很遙遠
: 當時候預算500~600萬看新北,但少了衝動,也就不了了之
: 期間下過一間7xx房子,後來沒成,查一下最後成交在快800
: 又過了幾年,準備要結婚了~發現三四年前看的房子,已經漲了30~50%
: 大概就是2009年開價等於2013年的開價打七折...房子離我更遠了
: 當初看700.800的房子..開價都拉到>1000了
: 陸陸續續有朋友在新北.桃園.台中買房..
: 但自己還是默默的看著房子
: 又過了幾年
: 來到了2015年
: 第一個小孩生出來~不小心又有第二胎
: 原本租的房子是2/1/1的15坪兩小房,不夠未來一家四口
: 有下斡一間房子,還是沒成...只好租更大的房子
: 直到現在~
: 本文：
: 過去的八年..不用多說,房市真的很精采
: 在板上看著一路多多到一路空空..沒房子的人其實只是"話修"
: 在2011~2015這段期間真有認真的想買房子
: 預算也從500=>1000,但總找不到滿意的房子
: 房子看多了(50~100間)~房仲丟過來的案子,喵一下就能知道缺點
: 基本上網路上看到的"好案子"又沒被買走的...都有很大的缺點存在
: 不外乎路衝/隔局差/沒採光/死巷/超爛3個4門牌/大漏水壁癌
: 傳說中的A案(90分以上)也從來不會輪到我
: 真的好案子,打過去仲介只有兩種回應"賣掉了"或者"已收斡"
: 剩下被我看到的房子,大概只有頂多80分,確要我壓身家買下去
: 實在做不到...
: 從去年到今年,似乎真的有些不一樣
: 網路上,感覺B+案子(90>房子>80分的案子)似乎多起來了
: 而且要看通常都看的到,沒有幾年前一去現場兩三組一起看的熱潮
: 房市真的轉向了!!!心中又冒出一些希望
: 今年,已經看了兩三間蠻滿意的房子(~90分),都請長輩來過目,還是差臨門一腳
: 直到幾週前,某個下午仲介傳Line,說"剛接新案,面公園3/2/2,秒殺案!"
: 以我經驗,總覺得這一定有啥問題...現在哪有秒殺案
: 不過看一下傳來資料,好像真的有點像A案
: 就約仲介當天下班過去看一下
: 心中總想著,這麼A應該又是那些老問題吧?!(隔局/採光/壁癌等等等)
: 看完以後,驚為天人!!!立刻找長輩北上,隔天大雷雨也看房子
: 立刻下芭辣價卡位斡旋
: 過了三天喊價...就成交了!!!!!!(超過預算3%)
: 最後買了一間30年的中古公寓(難得比我年輕的新北公寓)
: 3/2/2,三面開窗,邊間,客廳/三臥房全部正對大公園,無遮蔽
: 房子也無漏水壁癌,乾乾淨淨
: 成交價大概是過去幾年實價最低的9折左右
: (實登可比較案例很少,過去五年類似案件只有5案左右)
: 對以前來說,這間真的是超A案(自評>95分)
: 竟然被我遇到而且買到了!!!!
: 太感謝房市不熱了!!!
: 從此展開千萬貸款人生~>"<~
: 後記：
: 這三天喊價也很有趣
: 連續兩天到房仲店頭...第一天大雷雨天,第二天大晴天,都是假日
: 兩天整個下午都沒有第二組客人在店裡...
: 兩天至少待了6小時.完.全.沒.有.
: 我跟年輕的房仲說
: 三四年前..這種時間通常是裡面最滿
: 我們這種年輕人在外面不是沒人理就是頂多遞名片
: 想坐位子請找冷門時段
: 這也真得讓我感覺到房市不景氣
: 雖然房市還有機會跌
: 但這種超A案我八年也只看過這一戶
: 預算也夠..就買了
: 從客聽到三間房間看出去都是綠樹大公園
: 買貴也就認了~
: 相信下次要看到這種還未上架的超A案
: 應該又是三五年後了
: 最感謝的是菜鳥房仲
: 我跟他說...這種案件,給口袋夠的客人
: 應該不用談三天...感謝他客戶不多
: 才讓我買到這間房子
: 會看完整篇文章的應該不多
: 但很開心能在這裡抒發八年來的看屋買屋心得
: 希望大家都能買到理想的房子
: 畢業下台一鞠躬<(_ _)>