※ 引述《deltaz (我還懂不懂飛翔)》之銘言：
: : → ceca: 所以你不是投資客，他就先排除你 09/28 18:16
: : → ceca: 跟你買不買無關 09/28 18:16
: : → ceca: 因為投資客可以溝通，自住戶很難溝通，寧願放棄 09/28 18:16
: : 推 ceca: 開賣後再找信的就好，舊的跑，會有新的產生 09/28 18:18
: : → ceca: 畢竟，他跟建商的約是，現在不能賣， 09/28 18:19
: : → ceca: 看他價格還沒出來就知道，建商還沒給代銷底價表 09/28 18:19
: : → ceca: 代銷和建商很多時候不是同一間公司 09/28 18:20
: : → ceca: 就算是同一個老闆，也可能是不同子公司 09/28 18:20
: 這邊不是很理解, 一是投資客在內惟附近這一區應該也不會出到
: 中高樓層大坪數120坪一坪25以上的價錢, 因為高雄現在的大坪數
難賣會發生在,他是京城+大坪數.
但如果是興富發"精裝"25...他會賣掉...雖然銷售速度可能很龜慢.
如果是遠雄賣25,他會變正常銷售狀態...XD
京城的品牌在大坪數還是很不討好...
大坪數買家非常龜毛,所以有弱點的產品都很難跑.
雄崗就是吃這個虧,他賣透天別墅都ok,但是拿別墅的賣價來賣大坪數大樓,人家就不理他.
但是大坪數因為市場幾乎斷供給,但是定期還是有一定的需求產生.
這也是其實仔細看內政部的過戶紀錄,建商大坪數餘屋,還是慢慢地都在去化中.
當然速度很慢就是了...
: 市場交易量很低, 現買現套, 像賦格這類這麼好的案子也是跌的稀哩嘩啦
賦格沒有跌耶[email protected]@
他只是沒有漲而已.
有第一手拿第一手價+交易成本出來賣.
所以相比於後來買貴的來說,看似比較便宜.
但實際去比他第一手價,反而更貴一點(墊了交易成本上去)
建商幹嘛那麼愛蓋新彎區.
(只是沒有土地給它們蓋,興富發跟我說他不蓋新彎區是,買不到可以蓋住宅的土地)
就是因為新彎區的大坪數銷售狀況還算ok.稱不上好,但還是免強算有錢賺的狀態.
: 更別說比較偏遠的內惟, 除非要自住的話, 哪個投資客會買??
置產的很難講.
另外,這是北美吧,不是內惟[email protected]@
北美25...價格還好....
: 如果是低價給投資客, 那為何不如稍微拉高一點點賣給自住客
: 也可以避免像現這國王傳奇這樣, 整個案子打壞名聲(當然房市正熱
: 的時候另當別論), 實在不太理解他們的邏輯???
你主要是把建商和代銷當一體看才會有這個誤解.
這一間,代銷是上揚,建商是京城,他門是不同公司.
建商跟代銷的契約照京城慣例都是蓋好才賣.
所以建商目前沒給代銷底價表,或是一些甚麼贈送東西還是配置家電的細節.
代銷大概只知道坪數和格局...其他都不太清楚.
可是代銷自然要提早蓋他的代銷中心(這也需要蓋一段時間).
自然現在就會處於,建商和代銷的約是還不准開賣,代銷手上沒有開賣的詳細資料.
而可能本來預定開賣時間是928檔期之類的,外加代銷預估前一個月來稿淺銷.
但是後來可能工程拖延,所以時間可能改到年底或明年..
但是代銷中心蓋好了,人員也配置好了...所以也只能先放著等.
這時候空等也是等,所以會順手抓一些淺在客戶.
所以才會有目前最早原po的疑惑,為啥甚麼資料都不給,也不給看.
因為現在...工地目前是營造廠手上,而建商掌握狀況.
但是建商並沒跟代銷接觸好讓他們可以帶看.
(未完工要帶看,還要跟營造廠協商.因為可能會有維安問題或是影響到施工.
並且未完工帶看,客戶還要戴安全帽的)
建商可能有他的規劃,包含價格或是施工細節的調整等等.
所以他也不給代銷定案...
而對代銷來講,這時候如果是一般自住戶上門.
他會很難搞,一般自住戶很麻煩,問一大堆,然後又疑神疑鬼,又很愛幻想東幻想西.
而代銷...他還處於"不能賣"的階段阿...
因此代銷只是含糊帶過,先打發掉一般自住戶.
反正一般自住戶來10個有9個不會買...
如果這個買家真的很喜歡這個案子,反正到時候推出來的時候,他還是會回流.
至於可買可不買的,他也只能選擇放棄...因為他自己都不知道建商後面給的條件是甚麼.
但是對於置產這種,就可以抓住.
置產買東西很精準,他要甚麼就是甚麼,不會像自住戶那樣很麻煩.
我就是要這個案子的哪一個坪數等等...包含行情或是一些細節他都會打聽得很清楚.
所以代銷這段時間最重要的是留住置產客...
至於拉高一點價格賣給自住戶??
代銷跟仲業一樣,它們重在成交,除非它們有額外簽契約,底價表多賣多少錢可以抽多少%
不然...他要的是賣掉,不是要賣高價...
因為他是代銷..他不是建商.
當然代銷和建商的約有非常多種,有沒有包銷阿,有沒有期限阿之類的..
也是要看約才知道.
但基本上對代銷來講,他控制賣價,是為了讓他賣更快.
例如底價表24,他淺銷賣25...開賣賣27...之後下降到26.
淺銷給團購團的團長一間抽個一兩萬,給他超優惠25超底價團購...
之後掛27先看有多少凱子上門...反正銷售期可能抓兩三年,前半年一年掛27試水溫.
如果熱銷,還可以故意拉高一點例如變成28製造搶購哄抬的效應.
但是如果銷售不太好,就可以反過來搞殺頭出清阿幹嘛的噱頭,降到26....
(通常還會買新聞或好房網廣告甚麼建商賠售之類的)
所以對代銷來講,他賣多少價格,不是他要賺多少,他只是代銷...
他賣多少價格的變化,是為了讓房子更快銷售掉而在編故事用的.
至於底價表24...通常是建商自己保留的股東戶,或是超級大戶,或是代銷內部自己要買.
才會拿到那個價格...這才是真正的"紅單價"
當然有聽說例如整棟剩一兩戶,然後又可能是二樓或是四樓這種難賣的.
也可能為了完銷而賣24...不過通常還會強制要配裝潢或奇怪的車位(子母車位).
不然代銷通常不會賣到24這個價格...
so....為啥不拉高一點賣字住戶??...因為他是代銷,他要的是成交,不是要賣高...
最後...
國王傳奇有打壞名聲嗎??
國王傳奇2銷售9x%了耶[email protected]@...
國王傳奇系列之前好像是陽台以及窗戶規劃問題被嫌吧..所以才銷售不太好.
(大坪數買家很龜毛,一個問題不舒服,你就滯銷)
另外有一點後面內部裝修損傷的消息..XD....
(不過大多新建案都有一些損傷吧...當然大坪數買家就是龜毛,
一點點損傷都會被無限放大,小坪數買家只要要求你把它修復他們就ok了)
對喔,等下有人跳出來說國王2成交9x%是假的.
那個...大家笑笑就好..XD
上市公司銷售9x%.不要說太多,你假設他有10%是假的.
請問這個假帳財報要怎樣做啊...XD...
這10%的房子的收益配到股利上發給股東,是誰掏腰包付的阿.
這老闆好偉大,為了做假帳,自掏腰包發利潤給股東呢....這麼好的股票不買就可惜了.
我的天啊....果然是身邊小肉腳建商認識太多,大腦都搞不清楚狀況了..
幹嘛,掛個建商兩個字,或是營造兩個字,就突然懂市場了??
董市場就不會說出博愛香榭是假熱銷這種奇妙的話.
他今年才正式開賣耶...賣半年多徹代銷,要假造熱銷的現象??
(當然紅單去年就可以預訂了)
請問...他這樣做有任何意義嗎??
你徹代銷跟人家說差不多完銷,你是認為會吸引更多更多買家來買嗎??
不會阿,人家聽到要完銷,又找不到代銷中心,當然就去找別的建案阿..
而博愛香榭又是市場上最後一棟小兩房建案,後面就絕版了.
所以你也不可能有其他新案子有類似的產品可以推給別人.
甚至博愛香榭又是興富發少數在博愛路巨蛋商圈的建案..(他當下也沒巨蛋商圈的案子了)
難道你要把巨蛋商圈小坪數建案的買家,推她去買中都嗎??跳痛那麼大根本不可能推得動.
對喔,徹代銷之前,興富發更早就撤廣告了.
(我記得大概銷售70%撤廣告,85~90%徹代銷中心)
真的賣不好,還敢撤廣告徹代銷,這麼屌的建商我第一次聽過.
(沒看到那些賣了五六年真的賣不好的案子,還在到處廣告嗎..XD)
基本上博愛香榭也是經典熱銷案例...當然比不上大悅半年徹代銷的速度.
但是博愛香榭他可是高樓層成交在3x萬.(第一手紅單價)
興富發自己內部以為要賣三年...結果沒想到開賣一call紅單來簽約.
(紅單只是預定,所以隨時可以退不用賠違約金,然後開賣會通知紅單戶來正式簽約
你可以不來放棄,不會有損失...
並且紅單大多都是,我買一間但我會先畫兩間起來保留,後面在選要留哪一間,另一間放掉)
沒想到居然回簽數就直接有3x%左右的戶數...嚇到她們自己.
開賣我記得三個月左右就號稱破七成.
這是很可怕的銷售速度.
這個只要在市場上略有打滾,就一定聽說....只有外行人才搞不清楚狀況用猜的.
不過當然他絕版了,高雄市政府不准市場上繼續有這種產品的出現..XD
不過當然,博愛香榭對投資來講效應其實不怎麼樣就是了.
買家大多都是包租型態的...
套某包租婆講的...
"我買來收租投報很高,然後自己還可以去頂樓游泳池游泳和使用公設.所以我買了"
至於中短期投資客比較不會進這個案子.
中期會跑去買中都的美術大悅,做3~8年養成計畫.
至於短期....繼續買中古屋廢墟,現在不是預售屋短期的時代...XD