※ 引述《deltaz (我還懂不懂飛翔)》之銘言：
: ※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: : 難賣會發生在,他是京城+大坪數.
: : 但如果是興富發"精裝"25...他會賣掉...雖然銷售速度可能很龜慢.
: : 如果是遠雄賣25,他會變正常銷售狀態...XD
: : 京城的品牌在大坪數還是很不討好...
: : 大坪數買家非常龜毛,所以有弱點的產品都很難跑.
: : 雄崗就是吃這個虧,他賣透天別墅都ok,但是拿別墅的賣價來賣大坪數大樓,人家就不理他.
: : 但是大坪數因為市場幾乎斷供給,但是定期還是有一定的需求產生.
: : 這也是其實仔細看內政部的過戶紀錄,建商大坪數餘屋,還是慢慢地都在去化中.
: : 當然速度很慢就是了...
: 去化速度很慢但這次京城一次丟四百多戶出來耶, 供給量一下暴增
400戶還好...
這種量還不會動搖市場供給量,但是比較容易產生"區域價格價格定位"現象.
: 更別提旁邊一堆案子都還沒賣完, 而且沒賣完這些也許各項條件沒京城好
: 但是價格上優勢很高啊, 最近雙城匯17樓67坪裝潢屋含電器加車位開價就
它們已經不同梯數了....所以也還好.
(梯數看開工日)
會被影響的是,如果你梯數比這間大,價格比這間貴,這種就死定了.
: 一千九左右, 這個開價應該跟當時剛推出的時候的成交價差不多, 更別提
: 這還有殺價空間, 當然開出這麼殺的價錢, 降價到賣出應該兩個月左右,
: 跑超快, 更別提這幾個還在賣的案子管委會都已經成立, 運作良好
: (BTW國王城堡系列管委會到底有在運作嗎？？單純好奇)
: 我不知道京城的案子多了多少優點可以彌補這個價格上的差距？？？
京城是上市公司...所以這些風險,股東們一起承擔..XD
: : 賦格沒有跌耶[email protected]@
: : 他只是沒有漲而已.
: : 有第一手拿第一手價+交易成本出來賣.
: : 所以相比於後來買貴的來說,看似比較便宜.
: : 但實際去比他第一手價,反而更貴一點(墊了交易成本上去)
: 所以是入手點的問題啊, 第一手有看準的話, 好像是滿容易賺錢的
: 但對我們這些接觸房地產機會很少的人, 只能欣賞欣賞就好
"中長期"投資客奧義.
買市場第一個.並且要當第一時間買的第一手.
第一個最大機率賺錢,最後一個鐵定洗盤子...想當投資客的請記熟這句話..
所以...第一個29F,第一棟豪宅,第一棟毛胚屋,重劃區第一棟,第一棟小兩房等等等.
為啥投資客很容易買到興富發.
是因為興富發很敢做第一棟...所以投資客很容易選到興富發的建案.
你看,溫莎堡,國家盛宴,大悅,美術大悅,新左營案,將要推的六合/博愛小型商辦.
是不是都是非常有特性的第一棟??
所以不是投資客特別愛興富發.
是興富發老闆專賣投資客會買的東西...XD
自住戶最愛就是看到好才進場.
自然就會被投資客倒貨.
尤其它們看到好的時候,大多都已經走到中後期.
當然啦,也不是第一棟就保證賺錢.
這會有更多更多其他方面的評判和判定...
但是只要是可以賺錢的條件下,第一棟也一定賺最多.
: : 另外,這是北美吧,不是內惟[email protected]@
: : 北美25...價格還好....
: 附近大概都在22左右, 了不起24就很難賣了, 京城開30真的會有人買嗎??
: 還是打算使出開價嚇死人, 成交笑死人這一招???
https://house.udn.com/house/story/5927/1867391
去年的新聞.
那時候本版還一大堆人在討論...
講的就是這一間.
這也是一個經典範例.
這棟其實平均價我沒記錯的話,本來預定應該在27上下
(細節就看京城怎樣調整尾數)
但是她廣告戶嗆說要18w/p...
然後買廣告大幅的到處宣示崩盤殺出價,大家快搶喔..XD
但是實際上大家也看到,中樓層真的要成交,也都要25以上了..
所以通常我們在講都是講平均價.
可是很多人看都只會看廣告戶的價格...
這也很容易在討論或是溝通的時候產生很嚴重的誤差和誤解問題.
不過基本上,這一棟和龍騰的19.8w/p那一棟山海匯.
應該有點互相打到....
至於誰贏,這個就看市場怎樣告訴我們..
這應該是一個很有趣的現象和市場的態度買盤的意願指標.
有心要更了解市場的,請密切關心這兩棟明年的競爭狀態.
可以從中學到很多心得.
看看京城vs龍騰 正美術館裡面vs水廊綠道第一排
(它們價位其實沒差很多..
不過京城後手出招,可能會在價位及贈送品和內裝上耍些小技巧花招)
到底誰輸誰贏,買家怎樣用"身體力行"去作出他們的選擇.
讓我們繼續看下去.
(這就是商場如戰場,很刺激的...XD...)
: : 但基本上對代銷來講,他控制賣價,是為了讓他賣更快.
: : so....為啥不拉高一點賣字住戶??...因為他是代銷,他要的是成交,不是要賣高...
: 那想問為什麼不要乾脆暫時讓銷售中心暫時不要營運, 反正沒有要賣
他們不同公司啊.
你代銷已經簽約了,不能說撤就撤..
當然如果本來預定928要開始賣,京城跟你說要延到明年一月.
你這段時間的代銷地租和人員開銷是否可以跟京城要錢就看約怎樣寫.
而你是廣告公司,你簽約得時候你無法判定對方是否會延期.
所以代銷中心還是必須如期蓋好,人員還是要如期安排好.
當然大規模一點的,可以把人員挪移到他處去...
不過既然代銷中心蓋好了,你如果把她空在那邊,很容易讓居民覺得它的新鮮感不見了.
所以她們也會想要留住那個給四周居民新鮮感的觀感衝擊,因此會有一定的人進駐在裡面.
(不過也有放空城的,例如民族路橋下來那個甲山林都心苑的代銷中心,就是放空城
但那是他自己的案子+他一延就超過一兩年,所以她才放空城記)
: 投資或是置產的人也會自行想辦法接洽, 又不需要把一般民眾氣得牙癢癢
短期買家才比較會自己找上門.因為量大+這種短兵相接的投資客,精明度會更高很多.
置產的大多只買一兩間,這種她還是會跑去代銷中心.
把一般居民氣得牙癢癢的,會讓要買的買盤很爽阿..XD
這是一種特殊的優越感.
: 完全沒好處啊 ？？雖然稍微可以理解他們的邏輯了, 但總覺得不太合理
: 如果說是房市正熱的話, 我都可以理解, 但房市差的要命啊.....
沒很差耶.
可以去看整個高雄的新屋銷售統計.
當然不能說好,但是去化也還有一定的速度.
當然特定抓著幾個案子看,有成交很慘的.
可是無論在哪個年代,都有成交很慘的案子阿..XD
(例如有人賣了五六年,經歷過高雄最熱的炒作其,他銷售量到今天還是很低)
但整體來看,其實銷售速度還免牆可以讓建商繼續賺錢的.
: : 最後...
: : 國王傳奇有打壞名聲嗎??
: : 國王傳奇2銷售9x%了耶[email protected]@...
: : 國王傳奇系列之前好像是陽台以及窗戶規劃問題被嫌吧..所以才銷售不太好.
: : (大坪數買家很龜毛,一個問題不舒服,你就滯銷)
: : 另外有一點後面內部裝修損傷的消息..XD....
: : (不過大多新建案都有一些損傷吧...當然大坪數買家就是龜毛,
: : 一點點損傷都會被無限放大,小坪數買家只要要求你把它修復他們就ok了)
: 對自住客來說名聲很差啊, 到那附近看都是直接跳過這案, 因為整棟
對一般自住戶???大多都不會在乎它們的想法.
代銷一向都是用鼻孔請一般的人離開他的代銷中心.
從來不怕那些自住戶賭爛的心態.
因為很有趣的人性.
自住戶賭爛到極點,哪天他中樂透了....你知道他會做什麼事情嗎??
他會帶鈔票到代銷中心去砸代銷的臉...
這時候代銷就....呵呵呵...讓你砸....
人性很賤,你越瞧不起他,他就越想要...
: 都投資客在號稱跳樓大拍賣(還沒到成本價, 看來壓力還不夠大)
預售屋斷頭的吧..XD
賣成屋的比較不會太多跳樓(當然還是有人會斷頭,但比率遠遠遠低於預售交屋斷頭潮)
你會買成屋,你在銀行那邊要辦貸款,基本上辦的過就代表你有一定的能耐.
並且你也會做好某個年限的持有計畫打算.
所以成屋才賣的案子,買盤比較不會急殺出或跳樓潮.
: 如果沒有要自住的話, 買了最後也是要脫手給自住客啊
可以出租,做招待所等等.
中大坪數有他一定的商業使用價值,並不是只有住宅的使用一種而已.
: 房市好的時候什麼鬼產品都熱銷, 房市一反轉之後就見真章
沒錯,所以很多小建商就死光了.
你看八德路的均豪蓋的那一棟..
台南維冠大樓,人家至少是一案建商.
八德路那一間,房子還沒蓋到二樓,就倒閉了..XD
: 如果名聲很好怎麼價格不高還是套一堆人在那裡, 現在這個景氣
: 真的有自住客, 特地去看國王傳奇嗎?? 看附近的案子, 每個仲介都
: 手上一堆國王傳奇的委託要介紹, 我第一次看過一棟樓可以同時這麼多委託
: 在拋售(見識比較淺薄, 抱歉)
國王傳奇已經蓋到2代了.
第二期還是一直有在成交..這時候的買家,大多也都是自"用"(不一定住)或是置產.
(現在買家95%都不是打算兩年內轉賣的..)
這是很現實的市場現象反映...還是一值都有人在買.
然後,基本上你如果是養空屋(為了房子不破處..買新屋的人大多都有處女情節)
反正你以後也是要賣,所以很多都是,我一買入我就去掛賣...
尤其那些毛胚屋之類的,空空如也也不怕你破壞或是變髒甚麼鬼的.
所以也許我預定我要養五年好了...我買2000萬,希望賣2600萬.
我當然不是空在那邊五年後才在找人脈2600萬阿.
我會我買的隔天,我就掛賣2600萬,然後期待他在五年內賣掉..
(我媽專幹這種事情,所以我很清楚...XD)
(另外記得,你不買房子或買部下手,每天看廣告,你才會知道這個廣告掛很久很久.
但真的要買的買盤,他兩年後要買,兩年後他才開始看廣告.
所以就算這個廣告掛了五年,對真正有需求要買的買家來講.
你的廣告依然是新的...因為他根本不知道賣了多久...
so...中長期投資客,不怕房子賣很久..
賣到爛掉這種現象其實並不明顯,通常影響的只有掛廣告後的第一波大看屋潮而已.
仲介在當下跑才會有這種現象的感受,中長期投資客通常不在乎這種第一波看屋潮現象.
除非你室外面掛帆布,四周居民天天看那個售的牌子看到爛
那個如果在地人後來要買的,才會對賣很久沒賣掉這件事情有感覺
不過當然仲介通常很不喜歡這種賣家就是了..XD)
而投資客賣東西,一定是狂簽約,反正簽約不用錢啊.
(你看當年勇哥怎樣賣?他直接把資料傳真到所有..注意是所有台北市的仲介店.
然後叫他們自己把一般約寫一寫自己掛賣..連簽約都懶得簽..PS.我現在也都懶得簽.XD
然後告訴大家到哪一間鑰匙店去付錢拿鑰匙
後來高雄前不久也有一個投資客,開放一般約,簽約的人排的和假日的丹丹人潮一樣多)
so...你會看到一大堆掛賣..但是賣價可能都很貴.也是這樣來的.
很多時候,掛賣一大堆的物件,賣家只是代表他90%是投資客.
並不代表他很急..
不過很多人會誤會這一點.
不過投資客也很樂意讓你誤會...
因為你會誤會,你就會出來出芭樂價,但你只要芭樂價誤判,出價出不夠芭樂..
靠北邊走你就被成交了...他就出貨了...XD
so..製造他好像很急著賣也是投資客故意製造的現象手法而已.
然後通常仲介也都很清楚,投資客都很簡單,例如開598底價500.
這種簽多的大多都還會暗示仲介他的成交價例如可能要實拿450..
所以出芭樂價400,350 300等等等的,仲介自己打發掉買家..
所以就算有1000個人來出芭樂價,投資客還是睡到自然醒,不會接到半通電話.
直到有人芭樂價出錯出到450...仲介就會收斡旋來問投資客要不要出來談看看.
之後就是仲介對自己傭金的戰爭..拉多少就是傭金多少...
(如果你讓投資客多拿超過某個數字,還會私底下有分紅的紅包可以拿)
當然沒有成的話,投資客就繼續回家睡到自然醒...
以前投資客會故意把開價開很高的目的也是這樣...
因為很多人出價都不是對同類型的產品做出大量的比價才決定要出多少.
而是..依據開價,或是實價登陸很亂的數字自己找幾個作基準.
再參考電視講的怎樣出價來出.
你出價概念建立在一個這麼混亂的結構中,出錯的機率自然就很高...
所以投資客故意開很高,讓你殺很爽..你只要判定一失誤,你...就被成交了.
另外投資客很愛瑕疵產品也是這樣子.
他再購入的時候,路衝阿,壁刀阿,都會因此進貨比較低.
後面賣的時候,只要買家沒有很注意到瑕疵,或是瑕疵他比較不在意...
投資客就可以在其中找到出售後的利潤.
so...有時候看掛賣市場,也要知道賣家在想甚麼.
不然很多時候,用猜的大多都是誤判很大.