財經觀點／預測明年房市 橫向波動量小增
2017-12-20 23:14:46 聯合報 信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮
每年這個時間點，照例要對房市來個回顧與展望，不過幾年下來，深切感受到房地產景氣真的只能「看長不看短」，無法單純找幾個總體指標預判市場變化。
多數產業做年度分析，會先交代經濟成長、薪資、物價、雙率，以及政策等大環境變化，再看對產業供需的影響。假設一整年經濟都維持不錯成長，民眾收入增加，像餐飲、零售等內需消費市場景氣，通常會有一段好光景。
但房地產不同，就算今年經濟跟薪資都成長百分之十，多數購屋者的自備款也不可能立即存好存滿。通常自住的購屋動機來自結婚成家或小孩長大後的首購或首換，還有因遷居或改善品質衍生的「換新、換大、換好」等換屋需求，然而每年這些需求到底有多少並不容易評估。
一個購屋需求，從產生動機到具備能力、再到最終進場，可能跨越好幾年，以需求明確的首購族來說，年齡主要分布在廿幾歲到四十歲間。因此每一年住宅交易量的增減，與其說是反映當年需求多寡，不如說是反映當年購屋信心的強弱。
去年包含預售交屋以及成屋買賣總共廿四點五萬筆，今年預估落在廿七萬出頭，這一成的成長絕對不是因為今年結婚人數或所得增加所帶來，而是這幾年有需求、有能力卻不願出手的買方，對景氣的看法沒那麼悲觀而回流進場。那接下來呢？
一個大前題是，在高房價水準以及房地合一短期交易重稅的限制之下，明年依舊是自住市場。影響購屋信心的經濟及政策因素，包含美國ＦＥＤ升息縮表，國內住宅租賃市場、實坪價的政策推動以及年底的縣市長選舉等，預計對購屋意願不至於有太顯著干擾。如果延續過去一年跌幅收斂走勢，那麼明年房價橫向波動、交易量小幅增加的可能性比較高。
心得：蔡先生說，房地產景氣真的只能「看長不看短」，無法單純找幾個總體指標預判市場變化，因為，多數購屋者的自備款也不可能立即存好存滿，所以，這一成的成長絕對不是因為今年結婚人數或所得增加所帶來，而是這幾年有需求、有能力卻不願出手的買方，對景氣的看法沒那麼悲觀而回流進場。預料明年，如果延續過去一年跌幅收斂走勢，那麼明年房價橫向波動、交易量小幅增加的可能性比較高。(蔡先生講廢話，)