買高買低其實很多都是個案
但是如果沒有多看多做功課多準備
遇到了也不見得留得住
有興趣可以搜尋ID
第一間是在判斷沒競爭者 屋主又只給"朋友仲仲"賣
塞了點錢給仲仲 讓房子方便成交
以下是小弟購入第二間房子的經驗
(盡量鉅細靡遺 所以很囉唆)
當然CASE BY CASE 不見得適用於每一個物件
先上一下我們社區的實價登錄
是這建設公司的第八期2014交屋 所以單價有比較高
每坪單價都扣除車位價及車坪
https://i.imgur.com/ljBzlzs.jpg
第一次低點是小弟現在住的這間
第二次就是這個月簽約媽媽要住(已繳三成下周要簽貸款)
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看房子前當然是要查一下實價登錄
https://i.imgur.com/4UTBtHO.jpg
只能說不愧是2014....
小弟看的是7樓
一進到這個物件 是裝潢完整的物件 天花板 牆面 地板 陽台 櫃體 都有處理
有別於上次的原味屋 觀察的重點在牆壁 剪力縫 落塵
這種裝潢完的房子 我看的是玻璃的光邊 櫃體用的絞鍊 燈具 裝璜的收邊
看完就知道應該是投資客的物件
看裝潢的保護程度跟瓦斯度數就猜得出少住甚至沒有對外招租
那在這個時機點還選擇出售大概就是缺錢
自住買房子繳房貸大概會抓1/3月收 了不起到1/2已經很拚了
投資客一間保一間槓桿玩很大的多的是
當初買813萬設定價格差不多在貸7-8成應該是650萬
當初的利率跟現在的利率折衷應該是1.8%左右
二房通常貸就貸到20年還不一定有寬限期
每個月還得貸款應該是3萬2左右
還了三年半本金還了快100萬 還剩下貸款550
如果清償 每個月光利息就少給1萬 更別說還要拿出2萬2來還本金
所以我如果讓屋主實拿700萬 對方清償後再投入其他房的貸款
每個月利息少付2700 本金可以少還5000
一來一往等於每個月少付了4萬多出去當中12700還是送銀行花
當然以上是粗估
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於是我下斡旋700 (最多730) 對方肯出來
跟上次小黃仲介不同 這次小綠跟我約在簽約中心要打消耗戰
上次從頭到尾我就跟房仲碰三次面
第一次看屋
第二次來找我簽斡旋問我要不要加 我:不要 然後簽了
第三次店裡簽約
這次在小綠的房間待了快4個小時
大方向是裝窮+攻擊對方車位 接著跟小綠彼此在價格上拉鋸
我一開始就火鍋吃飽飽的過去 然後帶上議價道具女朋友
在約見面前我跟仲仲說 "我這個人什麼優點都沒有就是特別有耐心"
而且接待仲仲跟開發仲仲同一間店 店長當天也有來
我想他們會很努力很努力的
大概對話如下 中間有進進出出
仲仲:你看屋主開價838現在都肯降價到800以下了
我:我今天才知道開價 你不說我還不知道 我只看實價
仲仲:實價登錄同格局的也有35.8 換到這裡就是760(還遞了實價表格給我看)
我:(遞手機給他看我上面做的實價表)
你那個一年多前的事情
這附近指標性的捷運宅明年4月交屋
國家級建商興富發明年也會蓋好主體
旁邊還有一個小建地已經破土放好工務所了
到時多殺多 我想不會更好
仲仲:你看屋主當初買就買813開價也是挺合理的
裝潢也保持得很好 只借親戚租過加減收點錢而已
我:我跟你說他的持有成本(因為字很醜就不放了)
管理費42個月*1021=42882
車位保養42個月*300=12600
地價稅254*3.5年=889
房屋稅4728*3.5年=16548
代書含契稅43583
總共是116502
加上3年半的房貸利息409500
大概是52萬
這邊的租金行情如果租3年半可以收到714000
他還是有賺
當然他選擇不出租或是給親戚做功德是他的選擇
仲仲:你也知道屋主很有誠意 "房子出價要有來有往"
我:那你就把710跟他說 我們出10萬有增加了
我很窮 上有老下有小 家中我一個小孩
旁邊女朋友今年才會碩畢 根本米蟲
仲仲:屋主那邊決定降價為780萬
要在中間取個平衡點就是745
我建議從我們這邊先出 到時加價會對我們比較有利
我:你看他付的車位大概要150萬 每個月光利息就2000多還要付清潔費
我現在一個月車位租金3000不含管理費
這樣扣下去等於我一個月只能還500的本金 要還250年
仲仲:你看他車位在B1比較有價值 裝潢也還算新
我:我就做裝潢的 裝潢對我而言成本更低了
還是對方肯拆開車位賣 那我願意加我的房價
(到時只剩車位在那邊神煩 我要買更好砍)
仲仲:[email protected]#$%^&(話術太多不想贅述)
我:我現在提共妳兩個方案
第一 我出710 給你10萬的仲介費
第二 我出720含仲介費 看你跟屋主怎麼說
仲仲:我說話比較直 你這樣還在著墨仲介費有點扯後腿 blabla
我:不要這樣想麻 你想成710我還包了10萬元給你耶
仲仲:你是打死不退就對了
我:(笑笑)
大概過程就是這樣 最後是710成交 仲介費1%
屋主那邊仲介費+稅金有的沒的大概要付9萬 可以實拿700
代書問屋主房貸大概剩多少時 屋主:500萬
一看通訊地址 乾不就是重劃區那嗎 果然不止這間房子的貸款
在每次仲仲離開的空檔我都會用手機或準備好的資料
等下可以快速跟仲仲拉鋸
而且我只帶了女朋友道具(在旁邊看netflix看到沒電還去借充電線)
我就吃吃餅乾慢慢等 從頭到尾只喝了一杯半的水
談成後到屋主那邊 看了前面的小山紙杯屍體
看來這邊經歷過不少唇槍舌戰
對方4個人 兩位跟我差不多年紀 兩位長輩
小房間攻略之一
千萬不要帶長輩
光上廁所喝水肚子餓覺得煩的時候
就會衝動了
PS:我媽就是這樣...常常帶出門一煩就要領錢下訂金簽約
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雖然買了兩間 但我還未從房版畢業
我還有個爸爸 喜歡釣魚喜歡住汐止需要花時間來說服
自住真的可以考慮進場了
等到跌得太誇張 好物件都被搶走
我一直覺得買房要擔心的不是屋主
而是有沒有比你更急更肯花錢的買方