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房市》法拍屋多來自周轉不靈的生意人 透露出什麼訊息？
2017年法拍移轉量年增5.81％，是金融海嘯以來首次正成長。不過，有專家指出，近年流
入法拍市場的案件中，幾乎很少是因為房貸繳不出而被斷頭，反而以生意人周轉不靈，跳
票、欠債遭到查封居多。
根據內政部最新統計，2017年全台法拍移轉量為4899棟，年增5.81％，幅度雖不高，卻是
金融海嘯以來首次出現正成長。
對此，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分析，台灣長年處於低利環境，加上經過十多年
多頭，許多持有人的財務體質都不錯，即使出了問題，也容易在成屋市場找到買家，因此
法拍逐年遞減；2017年出現反轉，主因是房市買氣雖好，但價格持續盤整，在部分持有人
過度操作財務槓桿的狀況下，仍流入法拍市場，使得供給面增加。
不過，寬頻房訊發言人徐華辰在接受《信傳媒》訪問時表示，隨著奢侈稅上路，投資客多
半縮手，已不再滿手房屋，加上目前的低利環境，因此就算資金鏈出現問題，也不至於出
現繳不出房貸被斷頭的狀況，「奢侈稅之前，確實有些投資客在房市利用槓桿操作，玩得
比較大，手頭上十幾間房的大有人在，所以資金一遇到問題，很容易就因為還不出貸款遭
到查封。但現在這種情況越來越少了。」
他提到，有別於過去繳不出房貸，進而流入法拍市場的「斷頭戶」，近年狀況已發生轉變
，單純因房貸繳不出被斷頭的人已經微乎其微，反而是生意人跳票或欠債遭到查封的狀況
居多，「我們知道最近幾年經濟狀況比較差，應該是有受到影響。我們觀察過，因為跳票
、欠債這兩種原因遭到查封拍賣的比例大幅增加，不像以前是單純的房貸問題，最近三四
年都差不多這樣。」
值得一提的還有，若以各區域表現來看，六都多數法拍量增，台南則是少數不增反減的區
域。而在其他都會中，北市增加近五成最讓人意外，新北雖是最大宗，成長卻不到兩成。
對此，大家房屋企劃研究室主任郎美囡解釋，法拍量增主因是成屋市場受到買賣雙方拉鋸
影響，在難以成交的情況下，一段時間後便落入法拍，其中也不乏小建商。北市比例最高
除與量體小有關之外，降價無感難以去化也是主要因素。至於台南甚至出現不增反減的狀
況，應與當地案件屬低總價，相對容易解套有關。
菜籃族投資客出籠，鎖定三拍後物件出手
談起2017年法拍市場的需求面，徐華辰指出，以全台標出4097件來看，較2016年的3664足
足成長11.81％之多，不只自住客進場，也有菜籃族投資客開始動作，「這幾年房市反轉
，房價開始下修，除了自住，有投資意願的人會認為價格逐漸落底，在這個時間點，也比
較願意出來，做逢低買進的一種布局。」
他觀察到，去年進場的民眾主要以三拍之後物件為主，因為案件一旦淪落到三拍，底價往
往只有市價的7成左右，「如果以一拍來講，通常價格會高於市價或等同市價，之後每一
拍會打8折，所以到三拍時，一般跟市價會有3成左右的差距。」
「不過，如果是條件比較好的物件，會吸引多人搶標，最後常常跟市價差不多，或者也達
到市價的9折或95折。」徐華辰舉例，前兩週士林雨聲街有一間位於2樓的公寓遭到法拍，
共有22組人競標，最後便標出突破上一拍的價格，「那邊生活環境還算清幽，加上平時中
古屋市場也很少有物件釋出，就算有，也很快被搶走。當時底價一坪在37萬元左右，最後
得標金額每坪也來到每坪45萬元上下，跟市價45到48萬元差不多。」
被問起對2018年法拍市場的看法，徐華辰說，台灣目前仍維持在低利率的水平，即使美國
升息會影響台灣，但畢竟升幅有限，「央行就算調個一兩碼，對房貸利率也影響不大。」
此外，近期看不見足以衝擊國內經濟的重大事件，所以，整體而言，他認為拍賣量將持平
，「不過，因為民眾開始有逢低買進的意願，可能會出來標標看，我認為得標率會稍微有
些提升。」
心得：
有感 利息太低又好貸 最近連一堆阿伯阿婆都貸出來投資 （定存金融谷？）