※ 引述《kid1a2b3c4d (陳可勳)》之銘言：
: 原文43
: 小弟想借標題問一下
: 關於房價的漲跌
: 大家都評估地點 人流 收入等
: 但大方向來看
: 除非有天災或傳染病，
: 剩下的不應該只是政策面的問題嗎？
: 比方說
: 政府用力打房，大幅提高持有成本，房價便下跌
: 政府大幅放寬外資購買條件，房價就上漲
: (當然只是舉例)
: 所以，房價漲跌應該是被握在政府政策的執行上，簡單來說...就是根本無法預估吧...
房子是投資產品.
所以房價其實跟資金有很直接的關係.
自住戶是白癡,它們要買房子或要賣房子,地一件事情是,參考旁邊或是實價登陸.
所以他們是被"資料餵食"的一群,也是最好操控的變因.
這個社區,除非你價格做的很誇張.
不然...行情怎樣定??...你只要在最近期做三到五筆成交價,你就是決定價格的那個人.
尤其是自住戶很多的社區,例如這個社區有400戶,一年交易量有5~8間.
(通常自住戶很多的社區,轉賣量很小...住得好好的幹嘛賣?)
你只要控制3個成交價,你就可以影響整個行情.
因為你年初控制三個價格,第四第五第六個價格就會參考你前三個成交價而定價.
(當然前提就是不要很誇張的做價)
也因此,炒房炒房...真的投資客就知道,炒是一個動詞,他是一件"主動"的動作.
因此,你買了房子等他漲再賣掉,你稱不上炒房...你充其量只是置產.
真的要炒,你就要去改變這個價格...
無論你是製造更高的交易行情把行情拱上去,還是你裝修把房子變貴轉賣.
你要去做事情去控制價格,你才稱得上炒房.
講一個很有趣的例子.
之前北鹽埕區,我一開始買入一間7w的大樓,後來裝修好賣12,同時我又吃了一間7w的大樓.
(這時候我第二間買入時,第一間賣出的價格還沒登載在實價登錄上.
外加第二間的屋主是老人,不會上網)
之後第二間裝修好賣掉12之後又出現第三間要賣..
第三間是屋主自售,我又跑去跟他出7...
結果.....他拿著我賣掉的成交價跟我說"你看,這邊行情大漲了,所以我要賣12"
我很不好意思地跟他講"那間是我賣的成交價,並且是翻新的價格"
所以他的賣價我無法接受,然後我建議他丟給仲介去賣...
之後...他用10的價格賣掉...
而7w/p的歷史...因為我賣掉兩間12,所以已經回不去了.
這只是一個很小型的價格變化實例而已.
所以一般炒作區域的操作就大概是這樣子..
有點像股票...
一個社區例如有400戶...一開始價格在10.因為都是自住戶居多,所以釋出量不大.
同時在賣的通常都是1~3間..
炒手就先花個半年一年,慢慢的先偷偷吃8間,都吃在10.
之後可能剩下一兩間賣得比較貴的卡在那邊...
然後他就用11和12把比較貴的兩間吃掉...這時候盤面就是缺貨狀況.
然後他就自己丟兩間"裝修好"的物件出來...
然後掛賣17....
當然這時候會很難賣賣不掉,但沒關係..他在自己偷偷私底下做兩筆左手換右手的交易.
交易價做15..
所以你在實價登錄上就看到,後面這段時間,成交價是11 12 15 15...
挖靠大漲了....
然後就放著釣魚...這時候他也不太害怕有自住戶拿出來賣.
因為自住戶一定會打聽..然後聽到蛙靠,成交到15...這邊大漲了.
所以自住戶轉賣,也開始掛15~17...
所以市場上所有的掛賣物件價格都已經飆漲..並且有時價登陸"佐證"漲的事實.
然後就等凱子上門...他就可以爽爽的邁在14~15...
這都還不是重點...
最大的重點是...你有那麼多比12~15的交易價格,銀行估價可能已經可以估到13~14.
所以他再把他的10間拿去轉貸,銀行評估13,放款11...
對喔,你別忘了他當初買價是多少??...是10萬.
所以他還可以超貸1萬..
就算一間都賣不掉都無所謂,他全額貸款,全都拿去出租,租金嘎利息還有賺.
(這就是租金投報和利息差的最重要指標..租金高於利息,就永遠不會泡沫
因為房貸本利合的本金,可以不斷的從銀行搬出來..根本沒壓力
房貸唯一的成本只有利息而已,而利息..1.7%,一千萬才1萬多一個月..壓力很大嗎??)
他就可以把所有支出的頭期款全都拿回到手並且還多拿很多錢.
之後她在去玩下一個案子...再去買10間再來玩一輪..
這...才是真正的炒房.
他控制價格,甚至控制房子的"銀行認定價格".
我一直在講,不動產最厲害的一點就是,她是銀行認定的銀票...!!!!!!!
銀行認定,國家也認定,並且這個價值非常堅固,很難被往下評估.
更重要的是,這個價值可以拿來跟銀行搬錢,並且是銀行最愛的擔保品...
所以房子一定是投資產品...非常典型的投資產品.."住"只是它的生產成品而已.
其實以前豪宅玩得更囂張.
建商蓋好賣你4000萬,做價6000萬...買家一開始就全貸.
之後買家在自己在那邊轉手,把6000做到7000,它們就可以多貸款1000萬出來用.
所以為啥台商阿,老闆阿,有錢人阿很愛買豪宅.
因為豪宅封閉市場,不會有人在那邊多嘴說甚麼實際成交在多少.
(你看中小坪數,網路上一堆人在說他談到多少..XD..這..怎樣炒作操作?)
所以有錢人買豪宅,是為了可以跟銀行借更多錢.
我買一間豪宅,我可以多借一兩千萬...
(利率很低,你不用煩惱它們怎樣還錢
它們是拿去做生意,包工程,甚至拿去放高利貸...不用替他們錢滾錢煩惱)
所以我為啥買豪宅??因為我缺錢..XD
這才是豪宅當年炒作的真面目..
也是馬英九後來實施"針對性審慎措施"的主要目的.
打擊惡性從銀行搬錢...
也是馬英九得罪一堆人的主因之一....
所以炒房大概就是這樣一回事.
控制價格,更重要的是控制"銀行認定"的價格.
我不做ab約,因此我被其他很多個投資客念過.
"你不做ab約會破壞行情拉..你又入手那麼低.."
我承認我不做ab約確實是很嚴重的破壞行情..XD
不過我也只能講.
"哀,總是有一些屋主不願意配合你們做ab約,那這些東西總是要有人買."
"所以...我不入地獄,誰入地獄呢?"
"ab約給你們,不做ab約的物件,我幫妳們處理掉吧"
很多投資客,例如行情500,他ab約就做600m之後賣580...
你看他一次就製造兩個拉高價的行情出來...銀行很快就認定這邊行情是550~570.
這也是很多漲價的產生因子之一...
反正在短期內突然產生的高成交價有幾種型態.
1.ab約
2.爛屋翻修後配高檔裝潢
3.改套房
4.左手換右手假交易
最近老屋中小坪數四處都有偷漲,也是因為以上四種情況造成行情不段往上攀爬.
如果你是說,一個社區環境很好..
你要期待自住戶在那邊自己交易然後因為好而加價買買到更貴的話..
恩,行情500你要等他買到600,沒人炒作之下,我看你等個10年吧...XD
自住戶之間的買賣,很容易卡死在一個價格區間內徘徊...
要有人主動炒作,才可能說甚麼捷運站蓋好我兩年衝30%這種情況產生.
另外有一點...
自住戶是白癡,所以自住戶好控制.
你只要控制幾個成交價,以及市場上掛賣的物件掛天價,它們就會受影響.
因為他們都是要買或是要賣的當下才去關心行情,因此它們可以被"餵食資訊"
最難控制的,叫做菜籃族投資客.
他們不能講是白癡,但是要講是愚蠢.
他們不懂炒作...只知道好像這邊不錯買了應該會漲.
為啥會漲,漲的本質,市場變化,都一知半解..
然後自己主觀意識很強,但是思維都很詭異,並且會受很多奇妙的觀念影響判定.
因此...例如這邊有500戶,其中有50戶是菜籃族投資客.
這種地方不要來...
不然,例如行情500...你今天要炒600...
就會有菜籃族投資客想說"挖,我當時入手480,現在可以賣550我要賣了"
他才不管你把銀行的鑑定價格都拱起來拱道580...
他只想著他入手480他賣550,再去砍仲介傭金,他可以賺50萬...
然後你就OOXX....辛辛苦苦做出600的局,一下子就被扯後腿拉回550.
更糟糕的就是遇到股票族大腦的.
他們會\講甚麼停損(不動產停甚麼損,大腦燒壞了).
或是股票賠錢要補倉,借了高利貸急要賣房回補債務等.
結果買480,你做到600,他又急售賣500...你就......
會懂得跟車幫掃光市場所有物件.
然後看你在炒作他會配合你把房子裝修後開高價,並且在對的時間才掛賣的.
這種老鳥散戶投資客太少了...
so..通常看到散戶菜籃族投資客太多的區域就不要去.
那些地方很難炒..
也不用期待大戶會跑去吵,大戶看到第一個時間就先把這個社區打入黑名單.
戶數多不是問題,一兩千戶實際上你吃的到20~30戶就可以玩.
也不過兩三千萬現金就夠了.
真的問題還是,菜籃族那些扯後腿的不能多,它們是很難搞的一群.
更不用說,自住戶很久才賣一間,所以釋出量是穩定並且低..
所以你要把盤掃光乾淨而操作是容易的.
菜籃族投資客最愛亂賣,然後很多時候會一堆一起賣.
你到時候正要拱價..看到市場瞬間丟出10間...擬就崩潰..
(尤其是看到漲一點的時候,很多人都會忍不住就要套利出貨..)
其實我暗示很多次,新屋不要買的主因之一也是這個.
你一開始的成交價太透明,然後剛成交實價登錄數字一大堆..
然後因為新屋,所以裝修拉高價格效應很差.
然後散戶超多...超難控制...
你光一棟新屋就很難操作炒作..
更不用說中小坪數的新屋就像流水線量產一樣,一棟棟的蓋.
也就是說,這些60坪以下的新屋,價格是全都掛在一起的..
要嘛就一起漲,要嘛就一起不漲.
而你市區已經幾十棟中小坪數,大家價格都差不多..
你要多龐大的資金和人頭,才有辦法炒作這麼多棟新大樓??
so...基本上真的炒手不會碰新建案....根本無法操作...沒得玩.
就讓滿地被建商騙去買的菜籃族繼續去自high...
炒手則是繼續把眼睛放在20年30年屋上面.
我暗示過這件事情非常多次...只是我看太多人都沒有醒.
我講過太多次,豪宅才可以炒作..因為不同豪宅價位不一樣.
京城帝寶和國硯的價格是沒有關係的...
所以炒手只要炒一棟就好,一棟又沒幾戶..
外加購入的時候,建商又幫你做ab約,你爽爽的幾乎不用出甚麼錢就入手.
(當然受到針對性審慎措施影響後,某金額以上的房子就要大量頭期款了)
這種東西才好炒阿..
炒甚麼中小坪數新大樓..那個跟麥香紅茶一樣,一冠就是10塊..你怎樣炒??
而不炒做..你就看這些中小坪數..放個5年可以漲多少..XD
倒時候旁邊你瞧不起的公寓每坪都漲2萬..你的五年屋還吃到折舊,就不要哭...
其實我一直不想再版上講炒做.
因為酸民太多還有版主看到就很礙眼.
要不是剛才看了兩部電影,手滑了一下,不然我是不打算打這篇文章出來的.
反正大家繼續甚麼都不懂最好..XD
大家死活又不關我的事情...我繼續賺我的炒房錢就好.