※ 引述《lovelaan (向心力)》之銘言：
: 最近在看新店安坑的房子
: 看到一間約20年的中古華廈
: 室內坪數約23坪 兩房
: 我查了一下實價登錄 該社區約29~30萬/坪
: 但開價居然42萬/坪
: 我用實價登錄的價錢出價
: 仲介理都不理我
: 如果真的到40萬以上
: 我直接去看合陽天擎或勝旺有境
: 唉 還是乖乖租屋好了
說真的 這篇文章真的有點奇怪
而且 從我開始看房板以來 好像時不時會出現這種文章
剛開始我也會覺得說 是不是真的都沒跌
只是幾個個案然後空派的在自high這樣
因為新手剛開始看房時 房仲一開始也會有點威嚇式的說明行情
講說這邊屋主價格都蠻硬的啊 蠻抗跌的 差不多要回升了啊blablabla之類的
或許真的有些地方很抗跌吧 這個我不敢說 畢竟我也不是所有地方都看過
但我看的是不少人口中說最保值的台北市 還有板橋
但我坦白說
目前還沒有碰過一個有帶看的房仲
會 不以實價登錄作為行情參考
頂多就是會暗示你要往上加點不然買不到 不過加不加也是你的自由
我這邊遇到的仲介還沒有要求一定出要高於實價不然不談的
也可能是比較有問題的房仲我在帶看之前就直接打槍了吧XD 這我也不確定
當然假設原po是真的遇到這個狀況而不是反串
也是有幾種可能性:
1. 用公寓行情出大樓價
即使是同一區域 公寓的價格還是會跟大樓有不小差別
因為我沒看到華廈所以我不太確定華廈應該參考哪邊的
有經驗的板友可以幫我補充一下
但如果實價找得到的話 年代不會太久遠的話 參考同一棟或是附近的應該也可以
不同建物類型的差異狀況應該是很明顯
通常出價這部分應該房仲也會直接提醒才對
2. 用老屋行情出新屋價
台北市這邊因為公寓年紀通常都很大
我目前還沒看過<30年的 (應該還是有啦只是我沒看到)
所以公寓的行情我看的應該都是通用 沒遇到說屋齡大小產生明顯差異的
至少仲介在這部分沒有特別強調 物件比較時不會特別提
大樓的話應該差距15-20年以上就會有明顯價差
應該是因為建材和營造技術都有落差 有些還會分921前和921後
但華廈因為物件比較稀少 這部分要找比較基準可能真的比較困難一點
這部分真的要注意一下
3. 不同樓層間的價差
以公寓來說 有黃金三樓的說法(這我也是聽仲介說的)
就是三樓以下(含三樓)一個行情 四五樓以上另一個行情
通常一二三樓的價格會比較高 四五樓會比較便宜一些
而再細分價格差距的話大概就是1>2>3>4>5
至於原因的話應該蠻明顯的我就不多說了
但通常也不會差到非常多 頂多3-5萬/坪吧
至於大樓的話 就是10樓以上會明顯比較貴一點
二三四樓最便宜 因為一般會有排汙管線的疑慮(但現在好像比較不會了)
大樓的樓層價差會比公寓明顯 但通常屬於區間價差
就是低樓層一個行情 中樓層一個行情 高樓層一個行情
至於低中高怎麼區分應該也是要看大樓
中古大樓和近期大樓的樓層差異也蠻大的
但通常是2345算低 6789算中 10以上算高
至於華廈的話 應該也是低樓層二三四樓會明顯便宜
畢竟華廈通常屋齡不會太低 管線疑慮可能更明顯
剩下的當然還有屋況差異 格局差異 周遭環境差異等等的
相信這些板上之前應該都有人分享過 就不多提了
其實我覺得這整篇可能都有人講過了XD
只是因為是自己親身經歷所以覺得再提一下可能比較有參考價值XD
當然最後還有一個可能
就是物件太熱門 很多買家在搶
此時就有可能要出高一點的價格才買得到
但我坦白說 我這段時間看下來
好像只有一兩個物件有聽仲介說是同時有好幾個買家在談的
但買家之間的疊價單位都不高 最後成交也不會高於實價非常多
最後給原po以及其他也碰到類似狀況的板友一些建議參考
只要你不是真的出跟行情差很多的價格 也沒有很多人在跟你搶
仲介還是不願意幫你的話
可以直接果斷換仲介 真的不用浪費時間
現在多的是想衝成交案數的積極仲介
也有不少仲介其實人不錯 會分享一些市場狀況 提醒一些細節
甚至也會願意試著幫你低價談
真的不用太醜化或仇視仲介 仲介就像一般服務業一樣有好有壞
遇到壞的 再換一個就好了
僅供參考 :)