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心得：
大約二年前開始參與房板討論，
當時提到自己的公寓租金大漲、秒租就會被炮，薪水都沒加怎麼可能blah blah，
拉回一兩年前的文章看推文就可以知道哪些人f(x)=空 (常數函數)，
願意分享的大大請多分享市場情況吧！
連結：
https://news.cnyes.com/news/id/4102089
內文：
【文 / 住展雜誌】
以前，房價貴，民眾抱怨房子買不起；現在，房租高，民眾竟然快要租不起。到底租屋市
場發生什麼事？包租公現在該怎麼做，才能穩定收租呢……
上一次總統大選前，蔡英文高喊要達成「居住正義」，把調高不動產持有稅、大量興建社
會住宅當成最主要的居住政策，以及解決高房價的解藥。新政府執政以後，稅金是調高了
，但社會住宅卻蓋沒幾間，現在不僅房價仍然很貴，就連租金都漲到不像話。
根據內政部統計的「租金指數」顥示，全台租金已經連續三十七個月上漲。今年一月的租
金指數更已來到一〇一點三四，創下歷史新高。
以前，民眾是抱怨房子「買不起」；現在，不只買不起，竟然也快「租不起」了。到底市
場發生什麼事，導致租金一路水漲船高不回頭？
四大關鍵 房租狂飆
關鍵一：房屋稅、地價稅雙漲，稅金轉嫁房租。雖然一八年全國各縣市房屋稅、地價稅普
遍凍漲，但前幾波稅金調漲幅度過大，尤其是一六年許多縣市的地價稅平均大漲約三成、
新房子的房屋稅大漲約五成，嚇到不少有房族。
雖然房屋稅、地價稅大漲，政府美其名說是為了打擊「囤房族」（名下擁有四戶以上房屋
的人），讓囤房族覺得養房成本太高，就會把房子賣掉來減輕負擔，房價就會跌價。但沒
想到，不僅房價沒跌多少，囤房族更不減反增，一六年底竟暴增約四千人，囤房族總人數
衝高至約七點七萬人。
原因就出在許多囤房族本身是包租公、包租婆，他們都把「稅金轉嫁到房租上」了，政府
加稅等於加在房客身上，囤房族不會受影響。再者，不管是不是囤房族，天底下沒有房東
會賠錢租房子；只要稅金一漲，房東就調漲租金，維持既有的租金水準。
舉例來說，原本一間三十坪的房子，月租二萬元，當一年持有稅稅金增加一萬元後，房東
把房子月租金漲到二萬一千元，一年下來扣掉增加的稅金，房租收入還多更多。
關鍵二：「以租代買」風潮盛行，租賃需求居高不下。如果租屋市場供過於求，那房東要
漲租金可不容易，政府加的稅金也難以轉嫁，但問題就出在近年來以租代買的風潮盛行，
有的人是因為房價高買不起、有的人是想等房價跌更多才買、有的人則是不爽買，所以都
只能暫時租房子。
因為租房子的變多，租房市場超級火紅；租屋需求增加，很多房東都有種共同的感覺：「
房子變得更好租掉」，調漲租金就成為自然而然的事，房客喊價的空間越來越少。
現在台北市中心的獨立套房，月租金隨便也要一萬元，租屋網上時常可以看到老、髒、貴
、小的套、雅房都租得掉，這種狀況也已成為媒體爭相報導的新聞。
跟進調漲 租金上揚
關鍵三：租金補貼成為推高租金的小幫手。政府也知道房租高漲，租屋族負擔沉重，所以
推出「租金補貼」方案，且有不少縣市政府還加碼補助。
雖然政府補貼租金是好意，但卻無形中成為推高房租的助力。由於政府按月給予租屋族定
額補貼，租屋族的租金給付能力提高，就能承租更高租金的房子；房客對於高租金承受能
力增加，房東就會傾向調漲租金。
舉例來說，宋江在梁山每月花一萬元租房子，但房東今年房租漲到一萬二，宋江原本無力
負擔，但因獲政府每月補貼三千六百元，宋江不僅能繼續租原本房子，甚至還能把租屋預
算提高，去租更好的物件。
另一個因素，是房客若申請租屋補貼，房東租屋所得需繳納所得稅，要付的稅金增加，也
會促使房東漲租金。不過，因每個縣市租金補貼不過數千戶，所以推升租金的狀況較沒前
二個因素那麼普遍，只能算是造成租金高漲的次要因素。
關鍵四：租屋市場出現「跟漲效應」。早年房東在租屋時，通常是「以前租多少，現在就
租多少」，但因近幾年來租金明顯上揚，有些房東看到同社區的房子租得比自己貴，卻還
是很快就租掉，最後受不了誘惑而跟著調漲租金。
舉例來說，張三的套房原月租一萬，今年隔壁李四同坪數套房以一萬三出租，同樓層王五
的套房以一萬四出租；張三的套房今年重新招租，很難抗拒誘惑仍只租一萬，跟進調漲二
、三千租金的機率就增加了。
三要三不要 收租沒煩惱
雖然租賃市場火熱，房租持續走揚，但若想買房收租，最好要掌握「三要三不要」的原則
。
什麼是「三要」？就是要穩定、要在市區、要買附加價值的房子。
所謂要穩定，是指房東出租時應把「穩定收租」當成最高守則（店面除外），如果遇到一
組收入正常、按時繳租、生活習慣良好的租客，租金就沒必要跟進調漲。因為一旦調漲，
原本租客可能不再續約，而新租約雖然每月租金高了一、二千，但人好壞卻無從預料。
如果貪圖高額月租金而不斷漲租，房屋空置期會增加，房客來來去去更難掌握，如果遇到
髒亂、或是不按時繳租的房客，其實房東賺不了更多，反而要花費更多心力，實在得不償
失。
另一種穩定，則是指穩定的社區管理品質。很多包租公手上有十幾間房子，平常很難顧到
每一間的狀況，所以要買在管理品質好的社區，而且跟管理員打好交情；如果房客行為怪
異、在社區風評不好，就能透過管理員私下得知訊息，更能掌握出租現況。
第二要是要在市區。市區的房子雖然比較貴、投報率較低，但卻是進可攻、退可守最好的
選擇。
因為市區房屋租賃需求高，只要房租合理，就不怕租不出去；容易出租就代表空置期會比
較短，空置期短則租金收入高。出租屋位在市區還有許多好處，一來是房子保值性高，若
房東有資金缺口、或是房子不再租人，房子也能賣個好價錢；二來是萬一變凶宅，願意接
手的人也較多，不像郊區的凶宅乏人問津。
第三是要買附加價值的房子，例如附家具、附裝潢、或附租約的房子。一般來說，有附家
具的房子，每個月租金都會比空屋至少高出二、三千以上，所以買附裝潢和家具的房子，
會比毛胚屋、或者空屋來得好。
押錯籌碼 口袋空空
三不要：不要大坪數和豪宅、籌碼不要集中、不要違法。
不要大坪數和豪宅有二大理由，第一個理由是租金總價高，能租得起這種房子的人少，而
且往往要委託仲介招租、找尋房客。客源少的話，空置期容易拉長，而委託房仲招租，通
常要付一個月租金作為報酬，收益就會減少。
第二個理由，是因為台灣豪宅投報率長年偏低，年投報大約只有一％，但一般房型投報率
多在二％到三％不等，豪宅收益慘不忍睹。台灣豪宅投資的契機在於房市多頭時漲幅大、
增值空間高，但若在空頭或租賃市場，豪宅並非好的投資物件。
另一種不要，則是籌碼不要太集中，把雞蛋全放在同一個籃子裡。例如「全押寶小宅」，
雖然小坪數投報率好、容易出租，但會租小坪數的人往往是單身、情侶、頂客族；這類族
群並不是不好，而是「穩定性」較不足，比一般正常家庭更容易發生自殺、或者他殺等意
外，所以有的建商在規劃小宅建案時，不會配置瓦斯爐與管線。
又例如「全買在同一個社區」，有些房東會圖個管理方便，在同一個社區買好幾間房子出
租，但如果不幸發生火災、或是地震倒塌，那就「火燒罟寮全無望」了。所以，買房出租
要注意一下房型與區段配置，採取分散風險的方式比較妥當。
賺錢別違法 捉到賠更大
第三種不要，是不要違法，例如違建隔間出租，或是貪圖高額租金作日租套房。或許日租
套房和違建隔間出租能賺到更多錢，但這是「走在鋼索上賺錢」，一旦發生意外或是被政
府查到不法情事，那賺的恐怕不夠賠，不能等閒視之。
總而言之，縱使現在租屋市場火熱，但當包租公最好不要太過短視近利，在追求高租金、
高投報之餘，還是要注意一下可能面臨的風險，出租事業才能做得長遠。