台灣的房價自以前到現在一直容易被炒作與哄抬,可以找出四個主要原因-
人口密度,都市化,土地供應,政策
先拿人口密度來說,台灣的人口密度達到642人/平方公里,但若扣掉超過一半
不適人居的高山地,則可能達到1300人以上/平方公里,當然都會地區更誇張就是,
當初日治時期原本認為台灣未來擁有1300萬人口即算飽和,
再多土地資源便會出問題,只是後來日本戰敗後,國府撤退來台灣,外加高出生率,
1300萬的容量很快就超過了,自然而然土地供不應求,讓地價與房價易漲難跌.
再來便是都市化效應,農業社會踏入工業與服務業社會,造成農村子弟出走向外發展,
而台灣的產業發展一直偏重北部,也因此讓台北與新北乃至現在的桃園新竹
皆已經擠入超量人口,以台北的面積與考量山區比重高的緣故,
最適合的人口是150萬,可是卻擠入了270萬,台北的地與房子供不應求下愈來愈貴,
連帶讓一些北上人口退而求其次在北縣(新北)定居,結果新北的衛星城一樣爆滿,
房價自然也跟台北連動,搞到後來甚至連二三環也是超飽和.
土地供應呢? 我們都知道房子多蓋一戶,土地就少一塊,有興趣打開GOOGLE,
你會發現台北幾乎快要找不太到可供建地了,新北也只有第二環一些地區還有,
政府這幾年不太釋出土地,只要民間有土地要賣馬上就被建商搶高價標走,
建商買了高價地,在嚴格的建蔽率與容積率管制下推案成本大增,
銷售價格當然也會提高許多,另一個方式則是都更,但是都更要補償住戶,要拆地上權,
取得建地成本比直接取得土地更高,房價也便宜不起來.
最後即是政策,低利率,低稅率與房屋土地所有權的永久持有與繼承,
加上房價抗跌保本卻不抗漲的特性,造成金字塔頂端(如企業主)民眾
首要理財選擇多是房地產,這也吸引了內外投資型資金進場,
甚至連一些企業都把炒房當副業,紛紛成立地產公司或部門,
而政府為了選票,為了政治獻金,為了討好地方派系,也為了做做GDP,
'拚經濟為由行炒房之實'更是早有前科,畢竟房地產熱絡對於GDP幫助是立即性,
且房地產的土建融與客戶貸款更是與金融機構緊緊綁在一起,
金融機構要它們貸款才能賺利息,重點是房地產又是他們最愛的融資擔保品,
他們最樂於見到房地產走多,其他像水泥,鋼鐵,代書,仲介服務,塑膠,電機,裝潢,
乃至少數科技產品都與房地產牽連,就連政府這幾年稅收表現,
房地產也貢獻非常多,這也是為什麼政府既擔心高房價民怨,
又不樂見房價長期低迷的緣故,人民所得提升,或是民怨消退,
往往政策便會轉而偏多,而現在北市精華區自住買盤已少,投資門檻提高,
反而利於大戶拉抬價格,房價上漲的向外擴散效應也會更大.
總而言之,高房價不可避免,而且還可能只會愈來愈糟不會愈來愈好,
政府應該想辦法思考如何在經濟與住房政策兩相權衡..