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台灣資金外流 餘屋過多怎麼辦？ 建商高層提出一個解方
徐珍翔2018-07-04 07:24
餘屋過多衝擊台灣房市，有建商提出解方。圖為示意圖。（圖片來源／信傳媒資料照）
房地產春燕來了？根據商仲業者統計，今年第二季不動產交易量創下2003年以來同期
新高，達新台幣779億元之多，其中，土地交易金額為446億元，年增173％，主要是本土
建商大舉購地所致。不過，有本土建商直言：「如果撇開一些公部門釋出的標案，我不覺
得有那麼樂觀啦，具體來講，有一些人在海外賺到錢了，當然可能回國來買地，不過整體
上來講，我知道大部分的人應該都是比較保守啦。」
世邦魏理仕（CBRE）3日發布2018年第二季不動產市場概況，包含商用不動產、土地交易
在內的總交易金額來到779億元，創下2003年該公司開始統計以來同季最高水準，年增幅
度更高達165％；其中，又以台北市的大內科區域最熱絡，季內廠辦投資金額有246億元之
多，占第二季全台商用不動產總交易的74％。
根據統計顯示，在2018年第二季不動產總交易金額的779億元當中，商用不動產交易金額
為333億元，土地交易金額為446億元，分別較去年同期大增154％及173％，已是近6年以
來少見的榮景。其中，土地市場主要是本土建商大舉購入千坪以上大面積土地，而商用不
動產市場則有台塑集團購置內湖「台北企業總部園區」一案，貢獻了單季56％的商用不動
產成交金額。
資金外流、餘屋過多兩大問題，建商提出解方
對於第二季本土建商大舉獵地一事，有建商高層私下向《信傳媒》透露，其實業界普遍對
房市悲觀，「一二季看起來數字是如此，可是……如果撇開一些公部門釋出的標案，我不
覺得有那麼樂觀啦。具體來講，有一些人在海外賺到錢了，當然可能回國來買地，不過整
體上來講，我知道大部分的人應該都是比較保守啦。」
「因為餘屋量還太多，美國現在已經在升息，我們都在看台灣會不會跟進，加上年底又有
選舉嘛，所以……其實……方方面面都沒有太多利多。」建商高層認為，台灣餘屋過多問
題困擾房市已久，近期美元走強，跑去海外投資的壽產險也都面臨匯損，如果政府有心，
其實可以一次解決台灣這兩大問題。
建商高層進一步指出，政府一直想推社會住宅、青年住宅，但如果今天要用政府現成的土
地，除了得花一大筆錢，也必須公開招標，其實政策可以更靈活一點，「你也知道，現在
政府和商人的關係並不好，這種BOT案根本不會有人要做。所以，比較合理的做法，應該
是讓壽產險的資金回流，因為他們投資在不動產的部位是滿高的，只是過去台灣的投報率
不高才跑去國外。」
「政府如果願意做莊，應該是設法讓壽產險把錢拿回國內。政府也不要用自己的地去蓋社
會住宅、青年住宅了，而是鼓勵壽產險去買台灣現成的餘屋，然後政府跟他們租，讓投報
率達到金管會要求的2.345％門檻，再由政府便宜一點轉租給民眾，這樣一來，或許收支
沒辦法平衡，但就是在照顧民眾，絕對比政府自己投錢蓋或招標更可行。」建商高層說。
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第二季十大土地交易一覽表。（製表／郭怡君）
自用型買盤支撐，內科潛在標的300億仍是交易熱點
至於商用不動產方面，世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶表示，如前一季預料，自用型
買方持續撐場，所貢獻的購買金額占了總交易的八成，「不過，台北市中心辦公室產品目
前面臨價高量稀的局面，案源不足加上買賣雙方對價格差異認知仍處平行線，此類型投資
標的之成交量已明顯萎縮。」
進一步分析商用不動產交易類型，她指出，企業對於廠辦的自用需求有增無減，反觀其他
類型的商用不動產如辦公室、商場店面及旅館等，交易呈現明顯量縮；以台北市商用不動
產市場為例，2013年以來每年交易量平均約460億元，已不復榮景，然而若單看大內科區
域廠辦及辦公室的交易，區內成交金額呈現逐年回升的跡象，占台北市商用不動產交易量
達三成。
「台北市區商辦房東惜售，投資人可進場的機會有限，反觀大內科區內價格相對平實、收
益水準較高的廠辦因而獲得投資人青睞。若過去買下內湖廠辦作為總部的企業有意活化資
產，則大內科整棟廠辦的潛在出售機會保守估計將超過新台幣300億元，預料未來內湖廠
辦仍是商用不動產市場的交易熱點。」李嘉玶說。
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2018年第二季商用不動產交易金額創六年新高。（製表／郭怡君）
心得：
1.建商高層煩惱賣不掉的餘屋 已將腦筋動往壽險資金買光餘屋
再讓政府承租並續轉租 作為出租公宅使用
(然後讓政府虧錢給壽產險當包租公 然後建商就能脫手餘屋)
(這種鬼話也說得出來 可見當前狀況之惡劣)
2.資金外流 + 餘屋量太多 + 美國啟動升息循環
是目前建商最忌憚的事
3.即使交易不振 建商仍大舉購地及蓋房