[心得] 關於時價登錄的過去現在與未來(過去篇)

作者: Fujiwarano (???)   2018-08-13 12:47:09
之前答應人家寫的東西 持續當富奸狀態中 哈哈
不過今天日子特別 還是寫一下好了 希望寫了能提醒到某些人能夠注意風險
先說文很長 有興趣的慢慢看
老規矩 放首音樂放輕鬆邊看
來首劉德華的好了~
https://lihi.cc/SDhoM
以下正文開始
===============================================================
如果有在PTT版上長期超過十年以上的朋友們
應該會知道早期我最早是混股版及OP版的
原因無他 那是金融市場研究的開始
人的一生中 兩個最大很難逃得過宿命與命運捉弄的陷阱就是買房子跟投資這兩件事情
投資的事情我沒什麼興趣在公開場合講 所以這邊我帶過
因為我本來就沒興趣考分析師牌拋頭露面 或是開什麼訂閱付費之類的
但講到買房子這件事情
在我學生時期的時候 別人大一都在戀愛 學分 社團
我的世界則是開始研究股票 期權 以及研究一個問題 房地產為什麼會漲跌?
股票期權研究的途徑在台灣來說本來資訊爆炸就很發達了 是看你有沒有研究透徹罷了
但是房地產大約在16年前的時候
因為家裡曾經考慮換屋的需求 看過台北市不少房子
10年前圓山明倫 陳由豪跑路爛尾 後來完成剛蓋好的時候我也去看過房子
台北之冠剛開始新屋賣的時候40萬 長輩有去看過
當時時代 有在做股期權的我
一直在思考一個問題就是 房地產買賣成交的資訊為什麼這麼不流通?
那時候印象中有個地政司的資料可以查詢 但似乎公信力沒這麼好
而且好像不完全是真實的資料數據
既然股票期權都有買賣K線可以查詢歷史成交過往的紀錄了 為什麼房地產不行?
當時這些疑問 我在2010年左右第二次政黨輪替的時候 印象中是那時候
提出了疑問 既然股市期權有官方統一的交易平台
統一提供的公開資訊給人資料大數據分析
為什麼房地產不能有?
我印象中當時版上一堆仲介 一堆鄉民一面倒的反駁說
房地產跟股票不一樣 每一間有獨特性啦 作業上麻煩之類的
但當時我其實最在意的是 資訊公開的問題
因此差不多在縣市長選舉的時候 我就在把這議題拋出來
當時居住正義這個詞 我印象中應該也是我提出來而出現誕生的名詞
很多當時討論串文章版主沒有M的情況下 2011年有次PTT硬碟大毀損所以文章都消失了
但也是那時候通膨房價高漲的關係 累積的民怨其實爆發很久
大家在乎的一個點都是 怎麼房價漲得這麼快 漲得這麼多?
開始在找戰犯
有人說是仲介服務費收太多造成的
有人說是投資客短期買賣轉手賺很大造成的
有人說是建商跟政府勾結之類的 諸如此類
所以那時候民心開始反思 版上也不少公務人員 或金融界的大老沒事做會看一下 嘴一下
所以順水一推
停止短期轉手買賣的奢侈稅政策就出現了
以及實價登錄的制度就出現了
而我買在林口 就是101年九月開始實價登錄的第一批
當時老實說 我早就知道我買的社區實價登錄的單價是哪個區間附近了
原因在於 同社區先我們成交的上一間我們本身就去看過 也知道他們成交在哪
單純的座向方位不喜歡在等案子罷了
當時我們買的單價 也是當年成交的三間裡面單價最高的
(我本來就李佛摩派 不在意 我只在乎最大段的趨勢怎麼走 順著乘風破浪罷了)
在股票 期權市場 內線交易是違法的
(但老實說真正內線也可能會賠錢的不可能穩賺 所以沒什麼違法不違法的問題存在
ex.宏達電新光血紅 飯局事件 就是順著最大趨勢跟著走而已)
但在房地產市場
內線交易的情形其實就是仲介業務端對比較友好的買賣方才會給的特殊資訊
講內線可能不好聽感覺上像做壞事
講價值情報可能比較合乎事實的證明
真正便宜的物件 或是好賣出的時機
春江水暖鴨先知 在市場上第一線的仲介業務其實是最了解的
尤其剛好又是自己剛成交的社區 根本行情掌握的程度 不亞於股票的主力作手等級
但以前早期不肖的仲介業務 會透過這樣的方式去自己投資賺一筆
我只能說 信義開頭揭露投資客事先告知
以及買方賣方若有一方是投資客 仲介等房地產從業人員 都會告知善意的另一方
但我必須要再拿來說嘴的一件事就是
我這區的現在信義某店長 當時也是個Top 業務 林口的未來城1+1兩房
也是買到印象中37萬 現在看也是被眾多鄉民笑的
所以沒有什麼因為專業優勢就穩賺的問題
這是個人大趨勢判斷能力的問題
簡單講一個重點就是
就算給你公開資訊很多 像股票K線那樣開給你看歷史成交之類的
會賠錢的人就是會賠錢 會賺錢的人就是會賺錢 根本不用擔心資訊過度揭露的問題
所以實價登錄 在當年
民智已開 加上政府為了選舉 沸騰的民怨不得不馬上處理的狀態下
實價登錄這制度就這樣出現了(系列未完待續)
作者: HarryHTC (Harry)   2018-08-13 12:53:00
不論多空~這種才是U質文!
作者: KrisNYC (Kris)   2018-08-13 12:58:00
你跟李佛摩一樣要寫本作手回憶錄嗎lol
作者: kingRAY   2018-08-13 12:59:00
等待後續
作者: zanns (苞可摸 GO)   2018-08-13 13:07:00
0.0a 現在建商作嫁是不是很誇張?
作者: Petrovsky (Never say never.)   2018-08-13 13:10:00
本魯認為 研究一般大眾(散戶)的認知可以更清楚 市場的發展大部分散戶 都有很嚴重的認知錯誤 所以都無法賺錢房地慘 有趣的地方是 即便是很多人買房慘賠斷頭跑路大部分的人 還是認為 房地慘很穩健 股市才是坑人的賭場但是 事實上 房地慘 風險超級大流動性極差、交易費用高昂、交易安全無保障投報率低於美債、持有風險很大、財務槓桿超級大資訊相對不透明相較之下 股市(至少台股)資訊很透明即時不會有散戶貸款2000萬去買股流動性佳懂得運用資訊的人 其實每年都抓的到飆股事實上 股市的風險 比房地慘小但是 一般人 還是認為 房地慘很穩健 跟定存一樣 XD台股萬點出了多少飆股 vs. 中山區豪宅慘賠6000萬大眾的認知 真的蠻神奇的
作者: qoo31326 (小賴帥)   2018-08-13 13:30:00
作者: cicatrix (一起來當新店人)   2018-08-13 13:32:00
『實』價登錄
作者: antiyahoo (漫漫長路萬寶路)   2018-08-13 13:32:00
@Petrovsky 完全不認同我之前賣房大概一兩個星期就可以賣掉。流動性並非那麼差現實來看到底買股票破產跟買房子破產到底誰比較多?
作者: amordelcor (heyheyhey)   2018-08-13 13:39:00
前一間原屋主賣一天 我賣了一個月 下一個接手的大概賣一星期 這二年的事
作者: KrisNYC (Kris)   2018-08-13 13:40:00
志偉都偷偷點重點 4,5年前登上來的數字真的實到不行
作者: kusomanfcu (POE yea)   2018-08-13 13:46:00
數據一大就可以實了股票是只能實的,房價公告還是有細節只是抽稅方便罷勒。和房價比較有關係的是房地合一的做法和菜市場價格波動意思差不多
作者: kutkin ( )   2018-08-13 13:50:00
房地產好處就是不賣不算賠只要繳的出來,銀行不會跟你要追繳房子本身就能提供現金流除非利率高到像上個世紀5%否則就是這樣緩慢的修正,不會有斷頭
作者: Aquarius126 (Aquarius126)   2018-08-13 13:53:00
特別的日子 綠色的台股
作者: jeff0323 ( )   2018-08-13 13:55:00
真金白銀賺得到的最厲害,其他分析事後看都很簡單XD
作者: IS0987 (FQ)   2018-08-13 13:55:00
P大的論點還蠻特別的
作者: jeff0323 ( )   2018-08-13 13:56:00
事實就是厲害的無論是股市或是房市就是能賺到錢。
作者: dragontwo (Be A Man !)   2018-08-13 13:57:00
唉呦,富奸喔~
作者: fortinet (fortinet)   2018-08-13 14:00:00
@Petrovsky 先不討論未來房產是否像過去有高獲利能力。把時間軸拉長到30年,9成的散戶都是賠錢的,這就是數據,隨便問一個財金教授都是一樣答案。你還把抓飆股當成範例...?
作者: dragontwo (Be A Man !)   2018-08-13 14:01:00
哭哭,我都知道台股糕點了,今天帳面還是2k萬損失P兄可以拿去用,房板多軍股市一日慘賠2k萬
作者: HarryHTC (Harry)   2018-08-13 14:11:00
真假啊~2K萬是2000萬啊~一天慘賠2000萬? 我笑了!
作者: dragontwo (Be A Man !)   2018-08-13 14:12:00
真的阿,今天躲不掉阿,有部位就要吞下去
作者: HarryHTC (Harry)   2018-08-13 14:12:00
難怪龍二兄更愛炒房....
作者: HarryHTC (Harry)   2018-08-13 14:15:00
好險~今天還是穩穩的賺.明天再跌個300點探探哥口袋深度
作者: abyssa1 (abyssa1)   2018-08-13 15:31:00
一天賠兩千萬是客戶/老闆的錢 還是自有資金啊 自有資金的話也太猛了..
作者: dragontwo (Be A Man !)   2018-08-13 15:43:00
老闆的,有那麼多錢賠就好了
作者: HarryHTC (Harry)   2018-08-13 15:48:00
暈了~~以為是龍二 自己的口袋深度呢..
作者: dragontwo (Be A Man !)   2018-08-13 15:52:00
有20億就換我當老闆了~ Jo happy~ 掃貨~
作者: amordelcor (heyheyhey)   2018-08-13 15:58:00
所以買房可以賠4千萬的 也不是一般人呀 哈哈~
作者: Sidney0503 (Sidney0503)   2018-08-13 15:58:00
資訊公開是資訊公開 會賺會賠是另一件事高手可以沒有資訊還能賺或廢物有資訊也會賠不是資訊不透明的理由
作者: kutkin ( )   2018-08-13 16:00:00
那不就是丟銅板比運氣
作者: jacky00321 (Dong)   2018-08-13 16:01:00
等後續,真的想知道始末
作者: Sidney0503 (Sidney0503)   2018-08-13 16:02:00
丟銅板比運運氣可以 重點是先說明這個銅板沒有做手腳
作者: HarryHTC (Harry)   2018-08-13 16:03:00
高手就是資訊不公開時~可以找到內線消息吧~像改地目..沒有任何資訊時~用猜的~就是比運氣而已!
作者: amordelcor (heyheyhey)   2018-08-13 16:12:00
=.= 居住正義這個詞是你提出的?
作者: KrisNYC (Kris)   2018-08-13 16:56:00
今天外資才-28 指數跌到200點去 現在散戶真的這麼多人阿
作者: pponywong (pony)   2018-08-13 16:56:00
高手還是要有資訊啦 李佛摩以前就利用木桶店資訊不對襯
作者: polome (↙煞氣a波羅↗)   2018-08-13 16:57:00
房仲未來會像股票營業員一樣消失。。
作者: pponywong (pony)   2018-08-13 16:57:00
賺錢過了 高手沒資訊還能賺是射飛鏢吧?要不然就是信義區老農變有錢人 那是他幸運 不是他高手
作者: batista1980 (生活要精采)   2018-08-13 17:28:00
股票都在證交所交易,想假也假不了; 台灣的民族性,私下交易的東西怎麼可能100%真的。不說別的,你去查100間牙醫診所,會每家都乖乖的報所有收入嗎? 矯正都有開收據嗎?人性在那,有空間方法可以假的,一定就會有假的。所以房市所有的指數你都無法拿來像股市這種假不了的指數來看差別只是在離真相的距離到底多遠罷了
作者: jeromeshih (以謹慎態度來面對問題)   2018-08-13 18:22:00
只要政府立法規以後買賣都要登錄,如此就能掌握價格了
作者: kage01 (嗯)   2018-08-13 18:50:00
股票除了消息外 還要時常考驗交易者的心理 難是難在這
作者: hhenry666 (HH)   2018-08-13 18:50:00
講這麼多 你還是沒提出房價漲跌的觀點阿
作者: seisio (重車迷)   2018-08-14 12:05:00
版大的觀點很正確,但小弟認為房市可以炒沒問題,但只能限高價,或特定區域,必須要有所管制,因為從qe開始,資金的確變多,但反觀目前台灣,無管制,炒到年輕人(30-45)的一般受薪階層都買不起,這問題所在,更別提你只是要室內20坪左右的房子,以雙北為例,沒有個一兩千萬,誰買的起,但很期待您的後續,敲碗中…
作者: nctufish (暫 別 校 園)   2018-08-14 12:25:00
為什麼政府要讓人人買的起北市?新北基隆中南部不貴
作者: seisio (重車迷)   2018-08-14 12:28:00
我很推基隆或汐止區啊,年輕人可以來這,可是我只是以雙北為例,你需要那麼氣pupu呢?
作者: skypatrick (HCChang)   2018-08-14 14:38:00
完全同意,"時"價登錄。給推

Links booklink

Contact Us: admin [ a t ] ucptt.com