早上沒什麼事情作 今天這種死貓跳懶得搶反彈 反正主趨勢的單抓好了 時間抓好了
等著利潤出來或找點出場就好了@@ 繼續來寫沒寫完的系列
一樣文很長 邊寫也是邊聽音樂
我最近在聽黑財神心咒 https://lihi.cc/KXIWN 有興趣的可以邊看文章邊聽
黑財神是對於受窮困所迫、受到經濟壓力喘不過氣的朋友、社會低下階層生活的窮苦朋友
，孤苦無依的老人、獨居者有極快的救護力量。本尊特別感應的是窮人、下層階級、獨居
者、密宗修行者和資糧欠缺的修行者。
以下正文開始
================================
實價登錄開始後的世界來說
其實算是打破了以前的種種資訊不流通的情況 也算是逐月逐年的紀錄了一個社區
或是甚至一個地區長年以來的成交資訊
這對整體台灣房地產市場的健全以及去除泡沫都是很有幫助的
原因在於 有機會加速買賣雙方認知差距的部分 以及 方便仲介業務新進一個地區
減少作功課掌握行情所需要耗費的時間 尤其有些系統的整理網站
他也幫忙把實價登錄 用社區分類的方式去呈現 甚至也是揭露門牌
這個制度 其實需要所有人民的誠實申報價格 才能夠保持它的完整性與公正性
所以會配合建商去作高成交價製造假登錄的人 你們除了偽造文書以外
也間接造成了新屋價格作假讓後續買方越買越貴的因果責任
實價登錄以後 對於一般人想研究房地產區域與趨勢 也提供了一個管道
不過我仍然是老話一句就是
就如同股期權市場都是公開資訊揭露很多很豐富 但會賺錢的還是會賺錢
會賠錢的人仍然會賠錢 原因何在? 原因在於人性
有句話是 "華爾街從未有所改變,財富來來去去,股票此起彼落,但是華爾街永遠沒變,
因為人性永遠不會改變"
對於房地產來說 也是同理 一般人的人性是永遠不會變的 要有一定程度的人生歷練經驗
能夠跳脫的人自然能夠跳脫
房地產為什麼會漲跌?
其實說白了就是價格的變動 而變動的原因 就是最原始需求與供給的供需法則而已
但又跟一般人所認知的什麼空屋率或推案量是八竿子打不著邊
房地產特別的地方在於 供給的房子 還要符合時代用戶的潮流才會有人買
而產品類別或定位有問題的產品 價格競爭力就比較差
比方說 有人買了室內30坪的房子 卻只隔一個房間 他自己住的需求很OK
但是當他要拿出來賣的時候 這種格局大致上要找到下一手的機率就比較低 待售時間長
前文提到 房地產與投資是人的一生兩大很難脫離宿命與命運的陷阱
而這種待售時間長的時期 在股期權的市場叫作高流動性風險 並不好脫手變現
股票或期權我只要五檔價內一鍵賣出 很快就能收到現金
而房地產不一樣 光買賣成交 簽約後 另一方沒貸款最快也要一個月左右時間才能拿到錢
當這種待售時間長的時候 遇到家中經濟突然變動 或遇到股災等財務槓桿爆炸的時候
就會出現所謂的緊急拋售的資產 也就是所謂的斷頭屋物件
但這種情形通常不會太常見 因為政府營運的目的就是為了避免這種大規模金融危機
不然他也容易出現治理上的危機 可能出現政變 戰爭之類的
好一點就是民主選舉變天 政黨輪替這樣
從實價登錄上路以來
有仔細在觀察研究的人都會發現 有時候會突然出現一兩件特別便宜的物件登錄出來
有幾種情形
1.屋主轉移給子女 提早作生前規劃贈與 所以用便宜價去作省些稅金
2.財務槓桿爆炸急售物件,通常一般也是先找周遭認識的親友才會便宜賣 鄰居比較難便宜
而這種急售物件 在金融市場出現極大波動有人被收身家的時候 比較有機率出現
而真正有出現的時候 你真的要靠仲介業務報才知道 你平常要跟他打好關係
而不是像版上一堆沒買賣過的人帶仇仲的風向推崇自己跟屋主私下買賣比較省這樣
原因在於 屋主的人性你也不懂 他要多賺你錢也是很自然人性 能多賺錢誰不要?
沒有人會願意把所有價格讓給你 你問他多少要賣 屋主也是會報高釣你 能多賺為何不賺?
很多屋主廣告都會宣傳自售免服務費 那是他的噱頭 你實價登錄查他買價賺多少就知道了
這也是實價登錄的意義所在 尤其是短期轉手買賣很容易就現形
買方會拒絕墊高價格甚至想出比實價登錄低價買到 這也是人性的一種展現方式
而仲介業務通常希望讓屋主不要賣太高於行情 對他們來說
也是能夠更快速找到適合的買方
尤其是急售缺現金的物件 更是只要能把債務問題解決掉 服務費收一收再去做其他案子
你希望仲介業務報給你物超所值的案子
也要你平常他邀你看屋或報你適合的案子或聊天對話的時候就要有良好互動
(像那種已讀不回的或是別人推斷頭價給你了還要出芭樂價 以後就不太會找這種人報案)
(你再看屋的時候 可以多表示多一些想法或喜好習慣的資訊 業務才會深刻記得你的需求)
(出價的時候 不要老是想著要砍別人服務費 如果兩組客戶給仲介業務去選擇
能賣同樣價錢要賣給會砍服務費的A 還是賣給不會砍服務費的B? 這也是業務的人性)
(人性是這樣 當你只想要全拿不給其他任何人的時候 被你影響到的另一方 屋主或業務
自然而然在同一線上 而它們兩個也是可以決定賣給其他更適合的買方 你就吃虧了)
所以實價登錄以後 滿滿的人性 仍然是不會變
剛剛舉完買方的人性 來換換角度看看屋主的人性
當實價登錄一排資訊出來 屋主永遠都只會看賣最好的單價 希望賣比他更多 這是人性
但是實價登錄並不會把屋子的裝潢照片資訊顯露出來 再者 樓高 面向也是有影響的因素
但當屋主看實價登錄的時候 人性就是會讓他出現希望賣更好的人性
但他並不知道 這個時價登錄的價格 當時屋主還要扣
土地增值稅 財產交易所得稅(房地合一稅)以及 水電瓦斯管理費切算 以及仲介服務費
以及履保萬分之三的履保費 這些價格只不過是隱沒成本而無法一一詳細列明而已
就好像你賣出股票 那只是買賣成交價 你一定會被扣券商手續費 以及證交稅等隱沒成本
能夠溝通的屋主 自然而然會能夠聽進建議 而不是掛更高價去賣
除非市場行情好 買方多的好景氣時刻 買方比物件多的時候 自然追價就會猛烈就會漲
市場行情不好 屋主誠意賣的時候 會開價在近期實價登錄差不多價格的附近
這樣會吸引 看很久該地區或社區的誠意買方
但如果開價明顯低於實價登錄的時候 基本上買方根本就是用搶的會源源不絕出現
這個市場分為三種客群
一種是像股期權那樣 專門在買賣賺價差的投機者
一種就是為了結婚成家 小孩長大換屋 或養老換小間收現金的一般自住客
一種是做生意現金很多 怕通膨 會計算利率套利的置產收租取穩定現金流收入的族群
每一種客群都有屬於他的人性
而第二種也是佔最大多數的一般自住客族群
你的競爭對手其實是社會上的階層比你高的人
這些人平常也是不會輕易讓變局發生 因為他要穩才能好賺
所以都會適時的放出糖果 什麼合宜宅阿 社會住宅只租不賣 之類的
它們只有在幾種情形才會出現風水輪流轉
1.戰爭逃難 資金外逃
2.股災或匯率大波動金融危機 自己財務槓桿操作失敗爆表
3.創業或做生意失敗
4.子女爭產 家族守成失敗 淪為一般百姓家
但這些 一般人也是有可能發生的
所以最後真的就是在比你個人與家族的人生歷練與教育財產後繼者罷了
不重視孩子能力培養與獨立自主思考能力的家庭
就算有錢人也會因此而落入下面的階層 更何況一般本來理財觀念等基礎就先落後的一般人
但理財這件事情
人生35歲當個界線 是有時間價值與成本存在的
在上半場以前 你可以經歷各種學習
甚至破產歸零幾次 你的學習學費成本 時間成本風險耐受成本 都是比較低的
而過了35歲以後的人 你想要再去冒險 往往就會看到失敗一次歸零就再也站不起來的狀況
所以實價登錄以後的現在這個世界
除非你有良好的理財或金融操作觀念像菲比斯或test520或某猴那樣
從很早以前就培養了 擁有讓資產翻好幾翻的實力
不然你過了35歲以後的黃金時期 你的人生幾乎就只剩選擇穩健的買自住房子定下來一途
35歲以後 除了你有小孩 有家庭要照顧 工作事務要操煩 幾乎你是沒什麼時間研究的
你也禁不起再一次的資產歸零 到時很容易帶全家輕生的
只能說
大學生趁年輕 學習繳的學費低 時間成本低 研究時間又充足
多接觸嘗試找出屬於你正確的理財觀念 多去嘗試失敗 勇於從底部爬起來當作練功練劍
多去嘗試遇到風險事件的應對與判斷
自然而然就會脫穎而出超越一般人
而政府的角度來看
實價登錄以後現在的世界 希望的無非就是保持成交量穩定 可以收稅
然後價格有漲有跌 讓他自然規律類似MWMWMWMWMW這種形式的區間
然後等待人民實質可支配所得上升 跟得上現在這房價罷了
這個房價講白就是通膨了 你沒有利用前一波通膨運用股期權或房子去增加資產的人
你前一個時期 單純只存死現金低利率的人
這些人切切實實的感受到了通膨的現象與後果
變局只有 再一次出現金融危機收身家行情 所有人同時輪迴大考驗
考驗你是不是真的名副其實的適合你處在你現在所在的這個社會金字塔位階
因為太平時期多頭市場真的是隨便買都隨便賺 安逸日子久了總是會輪轉成空方市場
會出現BOSS 類似刀劍神域序列征戰的排名Rank罷了
而這個變局來臨的時刻 就我自己的認知 其實已經悄悄的開始了
當然我自己也已經準備好技能應對就是了
https://lihi.cc/RqPrM 這是2014年 +另一人情期貨戶總共用五萬去滾的30倍左右
https://lihi.cc/9jMAN 這是用兩萬去滾的78倍爆擊劍術
你們呢?
不賣不算賠嗎?
只賣有賺的 虧損的拚等萬年解套嗎?
這不只股期權金融市場 連房地產市場也是一樣的
除非你就像存股族 每年就是收租拿現金流收入 領到公司下市消失都沒差的族群
不是的話
不努力想辦法靠自己脫離你現在所處的社會金字塔位子 只會等待希望政府救援嗎?
被明顯基金管理人擺爛吃管理費豆腐的ETF或基金 不賣掉贖回嗎?
(系列未完待續)