※ 引述《Saytzev (good)》之銘言：
: 最近在看新北和高雄的房子
: 我發現591上的預售價
: 新北的預售價和現場開價差不多
: 但高雄會降超多
: 是因為要給客人殺價空間嗎?
一般來講,代銷第一時間開出來的價格,大約可以打88~85折.
但是過一段時間後它們就會開始亂調高.
所以到了一段時間後,價格會很混亂.開價和成交價落差很大.
另外,如果是餘屋,建商很多並不會降價賣求完銷.
反而會拉更高價...因為這樣銀行評估這個案子的價格可以往上.
對於銀行資產的認定,以及購買的投資客要轉手都有好處.
反正他剩的餘屋沒幾間,他沒壓力.
這種在自售案比較明顯,代銷有時候要拚完銷業績,就比較不這樣幹.
但其實南部和北部差最大的是中古屋.
以前台北投資客在南部很容易吃到這個虧.
尤其在最熱的2013~2014年這段時間.
台北那時候殺價大約在1成.
但是高雄一般可以砍到2成以上.
並且這還是一般物件,我們投資客會砍得更狠.
因此台北投資客很容易買的比高雄依般人買得價還貴.
其實像我們短期都有地緣性.
不太會亂跑.
也就是說,如果今天我突然要搬去台中玩短期.
就算我家台中有房子,台中的大街小巷我大多也騎機車逛的有一定的熟悉度.
但是台中不動產市場比較細膩的掌握,都需要一段時間交易才知道.
至少公寓大樓透天我要各買賣過個2~3間.
我才會覺得我對台中不動產市場細節掌握度成熟了.
so...短期投資客大多有地緣性.
畢竟短期賺的錢基本款,就是總價的10%...(公寓的話則是定值,差不多30~50)
所以你一個500萬的物件你買到530萬.你的利潤就被壓縮到很可憐的20萬.
一般投資客跨入短期,最大的門檻也是這個.
你無法對進貨價有足夠精確的判定.
尤其如果有其他投資客在競爭的時候.
你出太低你買不到,因為有利潤的東西在市場上的存活時間很短,看兩眼就被買走.
而你出高了點,你的利潤就變的很可憐.
而這個價格的精確度.
你只有一值再市場進出你才知道.
就算甚麼整條街都是他的,或手上有200間套房的包租公.
只要他不是在市場進出的,其實他對市場熟悉度都是有限的.
你不確定到底你的東西多少錢可以賣掉,因此你也不確定你吃貨的時候到底要吃多少錢.
而短期投資客不容易賠錢也是因為.他很清楚這個物件多少錢可以賣掉.
以及他最慘會落在甚麼價位.
因此失敗的投資就是平轉,並且很難發生.
畢竟利潤太低的東西你不會吃,你有10%總價以上的判定空間,
而當你沒把握的東西,基本上就是直接放棄....
老鳥投資客從來不硬幹...
前不久仲介有介紹一間8米面寬,30坪地坪的透天,8米路只要8xx.
但是他的形狀歪斜不小...
我想了一下發現沒把握,所以就不吃...
就算之後看到別人買下來翻好賣個1200大賺2xx萬.
我也不會產生甚麼懊悔還是自己當初怎麼沒有眼光這種心魔.
因為,有疑慮,不確定...就不碰....這是投資奧義.
先把穩賺的都賺在手上,然後分一部分資金去嘗試沒碰過但是觀察研究很久的新投資產品.
並且新接觸的產品進手價要更保守,基本上預估利潤要15~20%才進..
寧願吃貨慢一點,也不要太急著跳入新的遊戲.
其實有時候,看到某些菜鳥投資人,很愛轉換投資跑道或是投資策略.
總是幫她上炷香,祝他在投資市場活久一點...
因為通常沒多久她就會被套一大筆...