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aa3ch (啥利破特)
2018-08-26 18:45:29常聽到一個觀念，說買房子要注意使用年限
例如一般鋼筋混凝土建築的使用年限大約是50年
所以如果買了屋齡40年的公寓，住個十年以後房屋本身的殘值為零
如果沒有都更等話題，空有土地持分也無法轉手
這也會影響到銀行貸款的考量
但我有個問題是，實際上屋齡超過三十年的老屋轉手仍然不少
甚至實價登錄上照樣可以查到許多超過50年的老屋成交紀錄
我的理解是，顯然老屋仍然可以獲得銀行貸款
畢竟如果真的老屋難貸款
那麼手上真的有那麼多現金，買老屋不必貸款的人
稍微貸一點點買個新成屋應當也不是問題，實在沒必要非買老屋不可
甚至很多三四十年且都更無望的老屋行情在前幾年也仍然上漲
但又想到那個老屋折舊的理論
就覺得怎麼跟市場的現實不太一樣？
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ceca (生活藝術大師 N)
2018-08-26 18:47:00我6x年屋貸款8成,輕鬆.旁邊8x年屋成交還比我高.反正版上的觀念都很奇怪..
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IS0987 (FQ)
2018-08-26 18:48:00貴在土地吧
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ceca (生活藝術大師 N)
2018-08-26 18:48:00一堆沒買過房子的在幻想.是屋齡沒錯.屋主70歲,他五歲就住在那邊..你是買賣"居住空間"...建物土地都只是附加價值.所以他有個基本價,那就是空間的價格.建物和土地的價值在灌在這個基本價上面.不能都更的東西,大約在屋齡30左右,就是完全這個基本價了.也因此,30年屋和50年屋和80年屋,價差不大.一堆人認為房價是建立在建物上面是一種謬思.都市最老發展的地區很多這種五十六十七十年屋阿.另外,一間連壁透天,你打掉重蓋的成本大約三百多.也就是,如果你的透天已經50年,擬就打掉重蓋.300萬買屋齡變成0年新屋.
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kittor 2018-08-26 18:53:00有誰需要都更服務的，站內我
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ceca (生活藝術大師 N)
2018-08-26 18:54:00現在危老條例,你重蓋3xx萬,聽說可以全部貸款.
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cpz (我是閃亮亮的鑽石)
2018-08-26 18:56:00搞不清楚狀況，50年後殘值也不是零，去查財政部資料吧人家稅務單位都有各種建物的殘值表
3xx蓋兩樓吧qq，建蔽率問題空間變很小，老屋就整修就好，空間一樣大。
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ceca (生活藝術大師 N)
2018-08-26 19:04:003樓..因為我某間透天旁邊就正在蓋.這個夏天都在大雨,我的透天因此漏水漏得亂七八糟.生氣氣..不會挑我翻修的時候蓋喔.
透天老屋30年甚至40年以上最划算，最好是三樓透天，便宜又大碗
我蓋4四樓，要650QQ，之前估兩樓半要450QQ,當然是全包到好，不是只有基礎，筏式基礎，建材，施工方法是有差異的
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ceca (生活藝術大師 N)
2018-08-26 19:09:00公寓有最低價的空間價值.所以公寓價格一直很硬.跌很難跌,漲很會漲.之前我在林園買就是買公寓.不買透天.那時候兩間一起買70萬..喔,打包70萬.去年年底和今年年初賣掉,兩間各賣一百多萬..XD本來想要等國道七號在賣,後來發現國道七號不知道等到哪一年.所以賺到大段就提早出清.我記得那時候版上一堆人笑我買林園..呵呵呵~~~就說版上一堆沒買過房的人在裝大師.公寓是很硬的產品,就是因為他是最基礎的空間價格.
買便宜啥都能買，臺中公寓四樓以上價很低，但是轉手也要靠買的低，買價夠低其都無敵，啥都能做，但房地合一卡住，買價只能更低
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ceca (生活藝術大師 N)
2018-08-26 19:12:00其實台中公寓比高雄貴很多很多很多.因為台中的區域空間價值比高雄更高的明顯．.這個跟台中交通有關,越容易塞車或交通成本越高,區域價值越高高雄是區域價差最低的一都,就是建構在強大的交通上面.這邊比較貴,人家就往旁邊兩公里外買.因為兩公里對高雄人來講,不過是五分鐘車程.每天來回10分鐘換100萬??..高雄人當然換..!!但是台北那種大多人搭捷運的地方.
對呀，臺中漲太多，不管啥標的都跟漲，還是要看區域吧，但公寓還是四樓以下好點，比較好出脫
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ceca (生活藝術大師 N)
2018-08-26 19:15:00擬就看到區域價差超大.四五樓無法太低,因為在低就被包租公買光光..XD四樓有最佳包租產品效應.因為非頂樓,所以不用定期的頂樓防水支出.然後有"非改套房"最佳投報率解.so...這種東西都有基本價.只是因為對自住來講,四五樓接受意願比較低.包租公又是投資客的一種,它們吃貨價都殺得比較狠.因此四五樓也不是沒有買家,只是出價都很殘忍..XD建商希望你買新屋阿,所以建商會放這種房子老了不能住的消息.尤其透過代銷或是買新聞媒體名嘴來洗腦.
貸款都可，主要是價值夠不夠，我60年透天也都能貸7成，估價差異罷了，後來也是用合約價承貸，都還問我要不要用修繕補足8成貸款呢QQ
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killCHina (把拔~我想買GTR)
2018-08-26 19:27:00專跑包租公的仲介真的很機八，幹話一堆
五十年殘值為零也沒錯啦，我60年老屋，銀行估價房屋沒有價值，後來用合約價承貸，只用土地價格估比較高而已，一般土融5成，放了一個沒價值的房屋，用房貸就變7成丫
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ceca (生活藝術大師 N)
2018-08-26 20:12:00其實銀行估價也都是委外.然後評估標準是浮動的.也因此,這邊有很多手腳可以做.例如,一般來講,純土地價格比上面有建物的高.所以很多時候,有關係的人可以用"土地價格"去貸款.尤其在"轉貸/增貸"的時候,因為沒有買賣價.所以不會有買賣合約的cap上限.因此當他用土地價格去估,就會變很高.所以轉貸增貸可以貸比旁邊買房的還要多的錢出來.只要你可以"掌握"到估價的那個單位,無論是銀行自己還是委外.這種手段在企業很愛幹.企業的老廠房阿,老營業處阿,老門市阿.金額比較大,四周無行情參考.然後因為金額比較大,所以就可以花一些成本去找到估價人員.然後也不用太麻煩,就拿旁邊建商買土地的成交價來做基準就好.立刻本來1.5億行情的東西,銀行鑑價就變2億多..XDso...這個才叫"跟銀行關係好".同樣的,企業資產評估,需要找估價師.也可以用一樣的操作手法來控制帳面上企業的不棟產價格評估.進而影響到股票的股東權益數字.
我有看過日本節目 什麼大改造改造一件東京兩樓 坪數不大的透天當我看到屋齡8蛈~木造 回頭再看看呆完一堆3x鋼筋水泥 相較起來根本還在壯年xd屋齡8X 木造透天
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ceca (生活藝術大師 N)
2018-08-26 20:47:00只要花錢,兩千年前的萬里長城都可以補強翻修.
木造在地震地帶的東京都能撐八十幾年鋼筋水泥 就更不用說了
作者:
JamCh (平靜)
2018-08-27 00:11:00推
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amiah (向前向後)
2018-08-27 15:58:00老屋會折舊…平行世界
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lhawwei (￡aVie)
2018-08-28 10:45:00請教一下，40年以上老屋，有可能用30年貸款嗎？