作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2018-10-09 21:08:18※ 引述《pipigy (榴璉)》之銘言：
: 今天下午上課分享，近期開始有仲介店頭與客戶遇到這樣的狀況。
: 且案例會越來越多，去函財政部得到的回函都是依法行政，目前還尚未有函釋出現。
: 這對仲介與賣方都有影響，尤其事實一旦做成就沒辦法撤銷，想說分享給大家。
: 案例:
: 父親於105年購買房屋890萬，貸款600萬。
: 長輩於107年突然過世，故小孩於107年繼承取得房屋，因為後來發現無力負擔貸款，決定把房子出售，但因為這幾年房地產往下，
: 於同年只出售690萬。(房屋加土地評定公告現值約400萬)
: 在此案例依現行稅制，小孩須繳納的稅:
: 1.稅率
: 小孩取得原因是繼承取得，所以持有年可以合併被繼承人計算，固持有超過2年
: 適用20%稅率。
這點ok.
: 2.稅基
: 基本上就是買賣價差扣掉一些費用，還有土地漲價總數額，因為是繼承取得，所以認定
: 你取得的成本是公告現值(注意，非爸爸入買價)，所以簡單算的話，一些金額忽略不計
: 690(賣價)-400(公告現值)=290萬(白話說就是國稅局認定你賺了這些錢)
這點代表你繼承的時候,遺產是報400的公告現值價位...
這邊為了省遺產稅金而用公告現值去報,後面自然要吃苦果.
: 3.稅額
: 290x20%=58萬
: 那問題在哪裡?
問題在繼承的當下,自己要用400去報.
你可以用900去報阿....
老爸取得是舊制才會用公告現值去報.
老爸取得是新制的話,甚至需要故意報高...
: 明明虧了690-890=-200萬，而且小孩就是沒錢負擔房貸，才要把房子賣掉，而且
: 明明貸款有600萬，這個房子帳面看起來有890萬但是市場只能賣到690萬，扣掉殘值
: 小孩繼承這個房子只有90萬的實質利得。
: 但房地合一稅我要繳交58萬
: 如果小孩知道會有這樣的結果，怎麼會願意賣房子，但是都已經交屋了，課稅事實
: 已經造成，也不可能回復原狀。
賣掉了,交易了,無解....
這個房子要賣的話.
該要放超過6年再賣,用四百萬免稅額去抵免.
: 心得:
: 1.稅捐法定主義:
: 稽徵人員就是一切依法行政，反而與現實脫節而造成納稅人的損失，
: 往往就只能走行政訴訟一途。
: 又如，今天房地合一稅，短期投資客為了規避一年45%的稅率，全部都用高報土
: 地公告現值方式繳交20%的稅(合法)，那是否又與立法意旨相衝突?
: 反而懂法律的人可以獲得最大的利益，但不懂法律的人就只能摸摸鼻子，金額不大
: 就繳錢了事，因為上法院還要花時間花錢，大多人沒有這個心思。
怪馬英九把制度弄得很複雜嚕...XD
馬路上有9成的人搞不清楚這些稅制.
吃到虧正常.
不然可以建議蔡英文把制度改回來....
現在甚麼舊制新制公告現值公告地價OOXX一大堆..
然後實價登陸前後也有差,房地合一上路前後又有差....
公司又是另外一種,甚麼建物開發票土地抽土增.
就算是新制抽房地合一,公司還要開建物發票,建物利得還要納入營收...
台灣擁有全世界最複雜的不動產政策...
連台灣人自己公民都搞不清楚....呵呵~~~
連很多菜鳥袋鼠也都會搞錯一些東西....
(上次我的公司賣房子,袋鼠居然不會房地切分..嚇死我差點要我用總價開發票...
他的地震士證照是怎樣考到的??)
: 2.此案例的高危險群:
: 1.105年以後被繼承人才取得(因為你只能適用新制報稅，105年前取得可選擇新制或舊制)
你遺產的時候把價位報高就好了...
當然老爸取的是舊制的話就沒影響.
: 2.取得原因:繼承
: 3.有抵押權設定
跟這個無關.
: 如果符合這三種狀況，仲介在接到案子的時候要先注意房地合一稅的部分。
基本上是遺產的時候袋鼠不知道你要短期內賣掉
所以它假設你要持有六年甚至十年.
所以有些袋鼠會自作主張幫你用公告現值過戶.
這點本來就要很注意.並且跟袋鼠溝通要做好.