※ 引述《rpg1510 (八分之三)》之銘言：
: ※ 引述《shutgunman (bye)》之銘言：
: : 看房兩三年了，也接觸過許多仲介，
: : 每次跟新的仲介接觸時，都會把自己的需求提出來，
: : 例如：電梯、三房、預算 1200內、不要捷運... 之類的
: : 結果仲介丟過來的物件，每件都屋主開價 1500 以上，到底為什麼？
: : 想了很久總是想不通，大概就歸類出幾個可能性：
: : 1. 仲介認為可以把屋主開價砍到 1200 內成交？
: : 2. 仲介認為可以讓我加價到超出我的預算範圍？
: : 3. 仲介不懂「預算」這兩個字的定義？
: : 4. 在我需求底下沒有任何適合的物件？
: 先讓你看1500的垃圾屋 (貴又沒整理過)
: 再讓你看1200的投客屋 (便宜又裝潢美)
: 頓時有種買到賺到的，想立即下定的衝動
: 但腦衝的結果，就是忘了看地點和區域行情
: 結果投客這間買進750，花50整理 (家具裝潢用租的)
: 1200沙必死打八折賣你960
: 你還以為賺到，其實投客還賺了960-800=160
基本上"一般"買家有兩種情況.
(也就是一般那種一輩子才買兩三次房子的自住戶買家)
1.我可能有兩百多萬現金,真實目標是700萬的房子,然後留一些錢來裝潢.
2.我可能只有150萬的現金,真實目標是700萬的房子.
通常買家心中想要買700萬,故意說我要找600萬房子的機率比較低一點.
不過,買家很容易誤判行情,並且大多都是"低估"行情.
所以實際上,它們心中的700萬物件,成交價很可能在800萬.
因此仲介為啥要高報.
很簡單,如果面對1.這種買家.
我先給你看800萬的房子,你發現剛好就是你要的,但是價位都在800萬,好痛苦.
當你看了三四間800萬的房子之後,仲介再給你看700萬的房子.
你頓時就開始產生了失落感"阿,原來700萬的房子都是這樣差的喔"
這時候你就會鳩葛到,我買得起800萬,到底該不該升級買800萬.
然後裝修隨便一點或以後有錢再裝....反正房子漂亮不能當飯吃.
這時候,通常仲介才會拿出真正主推物件,可能是750萬,然後條件很逼近800萬的東西.
阿,太好了,雖然好像爆了一點預算,但還在容忍範圍內,並且裝修還是有一定的錢可以做.
so...你就上鉤成交...!!
而如果面對2.這種買家.
一開始拿800萬的房子,買家一定完全買不起,但是他發現都是他要的.
然後其實看個兩三間,仲介透過溝通應該可以判定買家確實是沒有錢,他買的是緊繃價.
這時候反而可能給他看600萬的房子.
買家就會覺得,房子怎麼條件落差那麼大,不過價位又都可以買得起.
(畢竟差了兩級)
最後在丟出中間主推的700萬物件(並且大多都是可以直接入住).
買家就會發現,找了半天,終於....就是你了寶貝...!!
賀成交...!!
反過來,如果一開始就給你比較便宜的房子.
面對1.的買家.
一開始給他找600萬的房子看.
阿你怎麼找這麼爛的房子給我??你瞧不起我???都說我要那種等級的房子了.
然後再提升到700萬的房子,買家還是覺得,你怎麼拿那麼爛的房子給我,還那麼貴.
之後拿800萬的房子出來,買家就生氣了....你在坑我嗎?這麼貴...!!!!
面對2的買家.
600萬的房子一樣,太爛了看不上眼.
700萬的房子,挖勒,房子怎麼這麼貴阿....我才不想免強買這種爛東西.
800萬的房子再拿出來??...算了我不買了....買不起...我在租屋一段時間好了..
其實仲介一開始拿貴的房子出來,是一種歷史演化來的技巧.
主要造成原因就是.
一方面買家很愛高估他的購買能力,或是說低估房價行情.
他的預算一般來講是買不到他想要的東西的.
另一方面就是,花錢這件事情.
花在買賣上面的心態,比花在複雜的未來裝修上面更有優先權.
所以業務很容易操作買家把裝修的錢挪移到買房子上面.
因此,一開始給買家看貴的.
一方面是讓買家了解到他對行情認知的錯誤,順便壓壓買家的氣焰.
然後再讓買家在內心衝擊最小的情況下,接受略退一步的選擇.
(內心衝擊太大,買家會整個放棄)
再者就是,當買家略退一步接受選擇,或是他可以硬扛他的選擇的心態產生後.
他會更願意把預備金挪移到買賣這邊過來.
因此會更容易成交,因為買家可買的能力更強大.接受價格範圍更寬鬆.
甚至說,如果最後買家是買在700萬一開始的預期價格上時,他還會覺得他買得很輕鬆.
(這邊其實並不是仲介賣貴一點可以多賺一點傭金.
仲介永遠都不會在乎賣貴一點所多的傭金,仲介100%只在乎成交.
如果賣便宜可以成交也絕對不會故意賣貴.
但因為賣家一簽約,仲介就已經透過很多手段去測試賣家的底線.
因此為啥之後仲介都是對買家做操作..那是因為賣家早在第一時間就被操做到徹底了)
不過以上只限定那種一輩子買兩三間房子的自住戶.
對於投資客包租公這種動物.
只有菜鳥房仲才會這樣操作...XD
投資客包租公這種動物都很直接,說甚麼就甚麼,不愛演來演去.
你也不用跟對方解釋行情,或是操作甚麼.
反正有菜就端,對方自己有算盤在打...
範圍內的菜都端,範圍外的最多隨口講一下,不要亂推.
不然只是浪費彼此時間而已.
當然,菜鳥投資客和菜鳥包租公,有些也適用上面先報貴的操作法...