作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2019-02-07 19:45:00投報率你算一下就知道了,一樓投報率低,二樓跟大樓差不多.三樓以上都比大樓高.買房子的心態和租屋的心態不一樣,造成價格和租金的變化差.然後,公寓當然是標榜直接整層出租.改套房的良品是,違建到爆炸的透天,這種改套房才有更佳解.公寓就是直接三房出租,因為承租人大多都是家庭.家當一大堆,所以承租後穩定性高,不容易搬家.所以空租期非常短,有時候一出租五年十年租客都不退租.套房平均大概在一年吧,所以套房三天兩頭都在從新招租.我的包商,原本賺到錢是跑去弄套房收租.後來也是乖乖轉行買公寓收租.因為他很忙沒空管理套房,公寓無腦多了.貸款方面我是沒遇過屋齡和結構找麻煩的.可能會有特定的外商銀行比較龜毛,但常用的銀行大多都沒問題.尤其我們買垃圾價來翻修,除了坪數太小像農會會雞雞歪歪外.幾乎都是穩定8成沒問題.老屋也是,70年透天,一樣貸款8成.更不用說我手上的透天大多都是強化磚造的.至於地點方面.市中心好處是離家近管理方便.以及地震倒掉就都更了..XD外圍例如工業區好處是,租金投報高非常非常多.我之前林園兩間,一間含翻修成本70.租7500...外圍因為建商不蓋"非透天"產品.造成基本小家庭的三房產品供給過低.所以投報率都很爽,爽歪歪.不過後來林園是因為太遠了,又沒快速道路.所以就都賣掉,一間賣105一間賣110...爽爽的.有一間的買家也是買去收租,他是林園那邊開工廠的.
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ceca (生活藝術大師 N)
2019-02-08 18:31:00高雄公寓其實供給量沒大家想像那麼多.他是一個有限定規模的產品,並且還因為被拿去改套房.所以供給量還在下降,然後建商二十年來都沒再推類似的產品.外加他不折舊,地震倒塌可以都更有出場機制.so..這是一個奇貨可居的東西.跟老透天一樣.但老透天價格高,所以以人的能力金字塔來看.公寓的市場流動性和普及率又比透天高.不過這些都還是其次.主要是...市場基本面的問題.也就是 租金投報 vs 總額房貸+稅金.目前天秤完全倒向出租投報.能跟他比得只剩地上權,但地上權沒有出場機制有帶風險.so...公寓現在就是在基本面水平上被大量低估的東西.因為無論多少理由,只要基本面上沒優勢,這個東西就沒投資價值找理由也只是拿來解釋基本面現象而已.也就是,獎那麼多只是解釋,為啥公寓出租投報 高於 他的成本.而出租投報率,是市場現象,也就是人民願意出這個錢租公寓.這跟市場供需有關,跟產品競爭有關,跟薪資物價有關,跟區域有.那是一個混沌系統產生的數字,解釋只是稍微釐清一下局面而已.就像老透天,出租投報率其實很低...可能發生原因是,老透天買主因為土地而願意加價買的心態.以及老透天其實並不好住,外加老透天維護麻煩度高很多.所以造成老透天因為收藏的性質高於他的居住價值.因此價格在目前市場下坐落於一個出租投報很低的狀態.但是回歸,價格高的心態是因為市場認為他有土地價值...但問題是這個土地價值要發揮有非常強大的技術性關卡.所以這個心態是否是健康的心態就有帶評估.但市場本來就是愚蠢的,因此他可能會有不理智的心態.這個不理智心態可能會隨著局面的變化,人民的習慣或是知識性.而改變...因為他是心態,他不是本質..因此投資這種東西就要承擔這方面的風險.so..買透天如果你可以解決土地再利用的技術性問題.或是像我們這樣很短期就轉掉,我不用長期承擔心態改變風險壓.那買透天ok...我爸媽買了快一輩子的透天..所以我也看了很久的甚麼有土斯有財的理論..XD但實際能真的土地發揮價值的..大概只有透天店面,包含台北的透天店面.巷道透天的土地價值,我看這20年除非點抓得很準.不然可能都輪不到表現.更不用說,有土斯有財其實是發生在.當年公寓,老大樓剛出現於市場的時候.保守派的老古板買家下的定論..因為人害怕接受新的事物,所以對新事物產生排斥.對舊有產品產生神話論,以古貴今的扭曲心態.