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內政部政務次長花敬群日前表示，都更案過去每年平均只審議完成40件左右，2017年先增
加至77件，去年更成長到78件，如今，隨著《都市更新條例》修正案三讀通過，今年目標
要訂在100件，看好市場反應的心態不言而喻；在危老改建案方面，由於政府加碼的10％
容積獎勵將在明年5月落日，市場也有一說為「可望翻倍」。
但事實果真如此？「我跟你講，通化街那邊有一間土地公廟，桌上都擺滿了都更計畫書，
……大多是中間在喬的人，現在遇到困難了，希望神明保佑順利。」住商不動產企研室經
理徐佳馨指出，整體而言，台北市以文山、北投區的成效會較明顯，那是因為當地長期受
到冷落，屋主們都有共識──機會難得；反觀中正、大安、信義等精華區，屋主寧願出租
，選擇長期抗戰不願妥協。
她說，文山、北投區的都更及老屋改建推動成效都不錯，主要是因為當地屬於長期被市場
忽略的區域，且多半為長期自用，屋主心態與中正、大安、信義等區不同，「屋主通常都
有認知，『現在不翻，以後沒機會了。』所以會覺得說，今天好不容易有都更、危老這類
的題材，人家找上門了就要把握。」
「……，像文山區有個案子『閱讀春樹』，那時候我去看，問他們一樓怎麼賣，他們說店
面都分給地主戶了，因為這樣地主戶才不會有意見，反正那地方也沒店面效益，但地主戶
拿到都覺得很爽啊，會很好談。」她說。
精華區都更危老卡關，最怕分回賣不掉
相較之下，精華區要推動都更或危老案又是另一個層次的難度。徐佳馨直言，越是精華地
段的屋主，期望自然也跟著越高，「大家都有些期待，除了希望換回的坪數多，也不想出
錢，所以實務上，很多危老的談法是說，如果翻新後多出來幾戶，只要賣掉的話，這一棟
住戶就等於不用出錢。……問題是，很多人會卡關不是因為前端的資金，而是擔心後端賣
不掉。」
「舉例來說，因為危老有容積獎勵，原本10戶的，可能後來改建變13戶，危老基地面積都
不大嘛，如果又在市中心，大家都想賣高價，結果30坪的房子一坪想用150萬去賣，等於
一戶要4500萬耶，那誰買得起啊。……這下好了，多出來的3戶賣不掉怎麼辦，當初大家
是跟銀行借錢來蓋房子耶，就只能繼續繳貸款了，想到這點，很多人就不願意了。我覺得
這是一個很大的問題。」她補充。
她認為，其實很多問題出在精華區的屋主不願意和建商分享利潤，又不肯拿錢出來，就只
好寄望於銀行資金，自己蓋，「但每每打起算盤，一想到之後房子可能賣不出去，所有貸
款壓力都會回到自己身上，大家都冷掉了，因為在中間幾段，一定會有資金缺口的，只要
斷掉，就挫起來了。……很多人也不是不想拿錢，而是沒那麼多錢，前端還可以土建融借
款，不過，如果後端要再貼錢，很多人是拿不出來的。」
加碼推都更為何無效？ 專家：政府忽略了人性的貪婪
「我們後來發現，像大安區、信義區的屋主，就算年紀大了，膝蓋受不了了，他們卡在那
裡的方式就是說，房子租人家，自己去郊區再買一間便宜的，打長期抗戰啊，所以你會發
現，像敦化南路一段後面那些公寓，很多都是出租的，因為屋主年紀也大了，不會自己住
。」她說。
屋主們希望等什麼？徐佳馨一臉無奈，「當然是等更好的條件啊，這也是我覺得政府在推
都更上很糟糕的一點。……之前有個建商跟我說，政府一直喊出新的都更優惠，反而讓他
們在第一線都推不動了，因為屋主都認為，今天有這個優惠出來，下面還會有更優惠的內
容，『那越早簽名的，不就變成呆子了嗎？』這是人性的問題，很多時候，問題不像政府
想的那樣單純，內政部雖然有用心想解決問題，但忽略了人性的貪婪，這是無法解決的。
」
「我覺得，到最後有一種可能，等小孩繼承取得後才賣，因為對那些小孩來講，繼承都是
賺到的，比較不會那麼堅持。像我們現在接到很多透天個案，都是繼承取得的，因為沒有
土地增值稅嘛，大家趕快分錢，幾個兄弟姊妹，怎麼知道未來誰會怎樣，當然快點賣一賣
、分一分啊。……等遺產也是推動都更的一種方式，這說起來很現實，但真的是這樣啊。
」她說。
心得：
都更無效 人性貪婪還不是政客跟一些都更專家養出來的
政客選舉就說都更 選上該處理的 基本海砂危樓都不拆了
都更專家每次拿到新獎勵就高潮 全部都用最高標準來估
看多被騙的地主期待個10年要改建 獎勵只會愈來愈多
被都更專家騙的什麼獎勵100%的 最後還在跟都更專家打官司的
幫他解決官司還是被嗆說沒有7/3 頂加沒有一坪換一坪不談
這行做久了心得就是大家坦白講,算一算換不到原坪數就跟住戶說
如果住戶願意貼錢換坪數再來說,不願意的就建議他花錢裝潢裝潢看要住要賣要租
然後還要求神拜佛的保佑沒有釘子戶 順便祝福地主長命百歲早日住回新房子