※ 引述《c1823akimo (屎鼻)》之銘言：
: 很好奇問一下
: 希望有高手來解答
: 租金回推市值
: 看了一些文章
: 也有人在說
: 東區房東不降房租
: 是因為市值會降低
: 問題是啊
: 如果東區因爲高房租租不出去
: 那銀行怎麼可以
: 用租不出去的租金回推市值？
: 所以租金回推房子市值是對的嗎？
: 銀行究竟怎麼評估房子的市值？
基本上這個認定是"混沌系統"而非"線性代數"
所以銀行認定價值是一個渾沌狀態..
跟甚麼都有關係...但都不是成線性關係.
所以,租金會影響,但是不是回推公式那麼簡單.
也跟旁邊買賣價格有關,但也不是公式類比的關係.
所以如果撇除任何"人為"影響因子.
最後估價是一種逼近法,然後受估價的人的判定影響很大.
(當然他可能需要寫一篇報告去支持為啥他判定是這個價格.)
而真實市場上,就會扯入人和問題.
這時候為啥要跟誰誰誰有關係.
因為,在混沌系統裡面,他可以刻意把數字操弄成他想要的.
所以你跟銀行老董很熟,你的店面要貸款估價.
銀行雖然名義上是委外,但是銀行老董去跟估價公司喝個酒請他估高一點.
這樣你覺得會不會估得比較高?
然後如果你剛好有拱住租金行情.
那估價公司在寫報告的時候,就可以多參考一些租金行情投報回推.
甚至店面因為交易量太低,可能三年五年都沒成交.
(例如我的自由路店面,我那一段這七八年,只有我這一筆成交,其他沒人賣,沒行情參考)
這時候你有租金,是不是很容易就可以在報告上面利用租金把行情做高??
同樣的,你是三角窗,側路成交4000萬好了,那三角窗應該要估多少?
我們投資客會說一般買賣會抓150%..問題是150%是我們"感覺良好"的數值.
事實上,估價公司勇敢一點,弄個230%很過分嗎..他說有帆布效應也合理阿.
你看過估價學就知道,估價學上面所有公式後面都需要參考一個市場行情.
這邊就是可以大量人為做手腳的地方...
so...我們常常說銀行是白癡就是這樣子.
它們估價是沒有規律可言的,並且很多時候都戲劇性的變化.
(除非你送出去,你送出去其他銀行就會看到數據,他們會優先參考既有數據)
然後為啥農會很好用,因為農會估價系統跟銀行不一樣,並且區域自治.
所以...科科~~~
另外,一些私人放貸的存在也是很重要的因子.
例如中租...
之前有小建商土建融,銀行估不到.
所以它先找中租去貸,撐過一年後再找銀行轉貸.
中租一般為了搶生意,估價比銀行軟非常非常宇宙無敵多.
所以很多人會用中租來做跳板...
中租也收你10~12%利息,爽爽賺你一筆跳板費.
投資客也很多人會用中租作中轉.
例如你買了三間預售屋,總金額要三千萬,銀行認定你的財力到達不了.
所以你先找中租去做跳板...
然後再做這三間預售屋的假租約,一間出租6萬塊一個月..
過一年之後,再轉貸回一般銀行..
這種是很多投資客做過的事情...
另外有些債務整合公司也是用類似的手法在玩.
也因此,不少店面屋主.
會寧願租不出去也要拱住行情.
那都是有目的性的.
但是當然,如果局面沒有很惡劣.
那拚著租不出去而拱住租金行情確實可以回收到更多的價值.
但是如果局面很惡劣,整個崩潰或是區域已經臭名臭掉.
例如高雄2000年崩潰,師大商圈崩潰,天母商圈崩潰事件.
這種就沒救...並且因為崩潰,有人甚至弄到破產或是不少被低價法拍.
那時候銀行自己會產生內規,對這個區域的商用不動產放款必須非常宇宙無敵保守.
這時候你怎樣拱租金都沒有用,銀行不會放款給你..
就像高雄2000年崩潰之後,很多銀行不做外圍的房貸..
台灣的銀行其實又害羞又膽小,跟美國沒再怕的自由經濟市場完全不一樣.
這種情況下,快速認賠,然後降低租金快點租掉快點收租金才是正解.
不然放20年也沒救的拉.
(我不要說高雄某些市區幹道店面租不掉也是這樣.屋主放了2x年,死不降租金.
所以店面就空在那邊2x年沒人要承租..)
而法人名聲臭掉也會有相關現象.
銀行會對這個法人處於非常保守放款的態度.
就像之前某京去搞某雄...說他資金出問題,豪宅蓋不下去要改小坪數.
目的就是要唬弄銀行斷他金流.
以方便讓他真的資金緊繃,進而想要吃掉她農16的角地.
結果某雄財力雄厚,不但不改小坪數,還改大坪數並且買新聞回擊.
因此,某京就操作失敗...XD