大家好，小弟在東京的不動產公司工作中
2011年退伍後在新北的綠色房屋工作將近2年
2013白天在旅行社上般，晚上補日文
2015赴日唸日文
2016進日本的不動產公司工作
服務內容就是為說中文的客人買日本房子，做後續收租管理
工作也要滿3年了，平均一個月賣個2~4間，三年下來也處理過上百個案子
便宜的有200万日円的房子，貴的也有上億的(1億其實也才2800萬台幣)
自認台灣及日本的不動產狀況都算了解
這才敢來吐槽一下好房網
※ 引述《rpg1510 (八分之三)》之銘言：
: 買房容易養房難 日本置產這3「費」要付得起
: https://news.housefun.com.tw/news/article/117217222957.html
: 2019-03-25 18:10 好房網News 記者段佩宜／綜合報導
: 日本不只老人多，老房也不少，專家提醒，前往日本置產最好不要選擇15年以上的老房，
: 否則必須付出高額管理費，同時可能面臨沒人想租，更別說轉手賣出了。
直接來看50年的房子要收多少好了
我隨便搜新宿區50年以上，50平米以上的房屋訊息
61平米 1966年建 合計收25909円
65平米 1966年建 合計收35809円
51平米 1967年建 合計收33900円
73平米 1968年建 合計收42610円
固都稅41829円 (每年要繳的，類似台灣的房屋稅地價稅)
60平米 1969年建 合計收20000円 固都稅58700円
54平米 1969年建 合計收20200円 5月開始33900円 固都稅60916円
51平米 1969年建 合計收23350円
64平米 1969年建 合計收20330円 固都稅70400円
簡單抓8間出來看，大概就是收3~4万日円
光看4万日幣大約1万1台幣，可能會覺得嚇死人
但!!!
日本的物價比台灣高，房租收得比台灣高
管理費修繕金收的比台灣高，這不是天經地義的事情嗎?
截圖都是現在出售中的房子，也都是新宿區的
就當作都是50年老公寓，也不管維護的好壞
新宿賣3~4千万，約台幣1千萬
台北市中心要賣多少錢?
反而東京的房子賣的比台灣便宜，是誰的問題?
: 國立屏東大學部動產經營學系教授賴碧瑩，日前在好房網TV《操盤手的秘密》節目中表示
: ，日本房屋買賣採「實坪制」，且房價不如台北，因此吸引不少人前往置產。然而買房容
: 易養房難，日本的「消費稅」、「管理費」以及「修繕積利金」其實很高。
在東京，很難找到租金養不起房子的物件
維持費用高，房租也收的高
怎麼看都很正常
該在意的只是「投入多少錢」以及「一年可以回收多少錢」
再來評估「趨勢」、「未來性」
我常跟客人說
「沒有不能買的房子，只有不能買的價格；價格怎麼評估，就看它能創造多少收益」
房子再舊再破，只要有人願意付房租，他就有價值
看不動產不是什麼困難的事情
門檻低，風險低，利潤低
靠的是「長期積累」產生的複利，以及有沒有好的物件訊息的管道
: 其中最關鍵的是「修繕積利金」，賴碧瑩表示，在日本買房，房價一樣包含公設，但不會
: 隨同轉移，換句話說，你在日本買了一間70坪+30%公設的房子，但權狀只有70坪，即使只
: 付了70坪的房價，但社區內有30坪公設，需要住戶共同負擔修繕基金，因此才會說買房後
: 要負擔的管理成本很大。 修繕積利金按月繳交，屋齡越老，修繕費用越高，等於住越久
日本的房屋權狀雖然只有專有部分的面積
但權利義務當然包含公設，公設一樣是按造持有面積的大小，按比例持分
跟台灣是相同的
只是用「專有面積」做廣告刊登
反而日本因為「陽台」「外牆」「屋頂」「窗戶、大門」都是共有設施
大樓屋頂或是外牆有漏水，都是管理組合（管委會）要出面修繕，少了很多紛爭
用的也是大家繳的「修繕積立金」
羊毛用在羊身上，何樂不為
: ，修繕費就會逐年倍增。對此財金專家蔡明彰建議，在日本買房不要買超過15年的房子，
: 否則須負擔龐大修繕費，另外他強調，日本少子化、人口老化，房屋需求本來就低，更別
: 說房子老了，反漲的空間很小。
修繕費是否逐年倍增，上面已經給了，50多年的房子就收這樣，是要倍到哪去
而且無論【管理費及修繕金有多高】
若是購買投資收租型的物件，都是扣除之後計算租金回報率的
「扣除之後」租金回報還能有年收4~6%，怎麼算都比台灣高
所以這是「假議題」
而且，「已知」維護的費用會調漲，為什麼不去買已「漲過」的房子
這樣計算收益不是更貼切嗎?
日本少子高齡化是事實
財經專家可能是想說
因為人口減少，所以得出「房屋需求低」的結論
日本整體人口逐年減少是事實，但反而加速「一極集中」的趨勢
東京人口自從1996年就持續增加
再來我們假設他「房屋需求低」為真
那代表房租會降低，因為租不出去只好降價租
數據出自東京カンテイ公司
日本三大都市圈的租金都沒有降低的趨勢
所以
專家是在呼籲各位別去買鄉下的房子
【這還用你說？】