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作者: arbitrageur (旅行的意義) 看板: Gossiping
標題: [臉書] 政治不正確
時間: Fri Apr 5 09:50:21 2019
臉書卦點說明：（繁體中文 20 個字）
提高房產稅、空屋稅才是唯一解決高房價的方法，光是人口減少效果可能不夠快。
只是不知在地主民代共犯結構下，台灣有哪個政治人物能完成這偉大任務？
在那之前，只能靠#CCR。你有聽過那個人#CCR要求外國情人台北買房的？
找外籍配偶台灣人自己也不用台北買房。
臉書連結：
http://bit.ly/2WNrOJA
ＦＢ內容：
人口與稅制：老化與負成長後的房價
王伯達觀點「人口負成長後，台灣房價怎麼走？」
https://youtu.be/F4qyArzsJYs
王伯達最近在Youtube上發佈了影片，談人口負成長對房價的影響。由於台灣很快會面臨
人口老化與負成長，房價的走勢自然是大家關心的。但每次有人提到這個議題，我腦海中
就不禁浮現一首軍歌：
「莫等待，莫依賴，房價絕不會天上掉下來。莫等待，莫依賴，建商絕不會自己垮台…」
以邏輯上來說，人口代表實質上的居住需求，但價格乃由「供給」與「需求」共同決定。
因此不能單單注意需求，必須同時了解市場上的供給狀況。而房屋做為一種資產而非短期
的消費品，其價格又受到其他總體因素（如稅制，貨幣甚至政治信心）所影響。因此光靠
人口負成長就想要房價自己從天上掉下來，倒不如去祈禱有生之年能看到因緣具足的那一
天。
先來看看在王伯達的影片。他在其中舉了歐元區的德國希臘與義大利為例子。這三個主要
國家在聯合國2015的人口老化排名中名列前茅。其中大家熟知的德國，因為新移民遷入扭
轉了人口下降的趨勢，使得房價在2010年以後大幅上揚。相反地，根據他的說法，希臘義
大利兩國「沒有人口的支持，就算有寬鬆貨幣，也沒有辦法支持房價上漲」。
聽起來很合理，但若把視野放寬到整個歐元區，故事就不一樣了。王伯達沒有告訴你的是
：房價下降的希臘與義大利，都屬於歐元區內的「高房產稅負國家」，其2017年的房產稅
（持有加交易）稅收已經達到該國GDP的2.5%-3.5%上下，這比率大約是德國的2.5到3倍。
沒錯，德國屬於歐元區內的「低房產稅負國家」。德國長年來為人稱道的穩定房價，並非
從稅負上降低投資者的經濟誘因，而是透過繁複且嚴格的法律規定來降低其動機。於是在
實質需求增長時，德國馬上就產生了投資不足的問題。低持有稅也同時導致囤地現象的產
生，使得房屋供給的增加更困難。
參考文章一：土地轉型：德國的民宅用地不多了（http://tinyurl.com/yyngp9mh）
事實上，德國雖然有大量移民湧入，但其總人口的增長幅度，卻只屬於歐元區國家的中段
區。例如法國在同一時間內的人口成長幅度，幾乎是德國的四倍，卻沒有發生和德國一樣
的問題。根據OECD的統計資料顯示，在人口增長約兩百萬人的情形下，法國扣除物價因素
後的實質房價，從2010至2017不增反減。
就算是被王伯達認定為人口老化的義大利，從2010年以後迄今也增加了140萬人，人口增
幅甚至是德國的2.7倍，房價卻義無反顧地一路下跌。
參考文章二：義大利房價大跌 德國人趁機買度假屋（http://tinyurl.com/y3b2nylk）
相反地，人口外流與老化超級嚴重的前蘇聯國家，包括拉脫維亞，立陶宛與愛沙尼亞，「
沒有人口的支持，就算有寬鬆貨幣」，照樣狂漲亂飆。而這幾個歐元區國家都有個共同的
特點：房產稅負超低。後兩個國家的房產稅佔GDP比例，甚至只有德國的1/3到1/4。而拉
脫維亞的房產稅負與德國接近，在七年間縱使少了1/12的人口（在台灣就相當於六都之一
的台南市民全數不見），扣除物價因素後的實質房價卻狂增27%。
為了更能解釋房產稅的影響，我把歐元區17國家在2010-2017當中，人口增長的幅度與實
質房價的增幅繪成圖表。人口的資料來自Eurostat。實質房價與房產稅負的資料來自
OECD Data。其中房產稅負高低，我是直接將17個國家依照其「平均房產稅收佔GDP比率」
加以對分，前8個國家為高，後9個國家為低。選擇歐元區（而非以歐盟或OECD）為範圍，
自然是希望排除貨幣政策帶來的影響。歐元區還有馬爾他與賽浦路斯兩個小國，但OECD沒
有他們的相關統計故捨棄。
幾個簡單觀察如下：
第一：同樣的人口增長（或減少）幅度，高房產稅負的國家，其實質房價增幅會少於房產
稅負低的國家。所以，正如一般人知道的，高房產稅負確實可以壓低房價。
第二：高房產稅負的國家，人口增長對房價的影響比較明確。如圖所示：如果我們不區分
稅負高低，人口變化與房價漲跌其實看不出來有什麼關係。以統計術語來說，就是人口對
房價變動的解釋力很薄弱。一旦依照房產稅負區分，就很清楚地看出：足夠高的房產稅能
讓實質需求的變化更能夠反映在房價上。低房產稅則會讓房價更容易受到非實質供需的因
素影響而暴漲。
所以不要以為人口負成長，就能讓房價自動從天上掉下來。沒那麼容易。靠天吃飯要餓死
，靠人打仗要失敗；我們不能再作夢，我們不能再發呆。自己的國家自己救，自己的房價
自己拆….