德國「瘋狂房租」時代（上）：房客搶屋大作戰
2018/04/03 黃哲翰
叩叩叩，請問有房子出租嗎？ 圖／路透社
叩叩叩，請問有房子出租嗎？ 圖／路透社
今年幾歲了？做什麼工作？月收入多少？結婚了嗎？有生小孩嗎？生了幾個？
在德國，親戚通常不會在這些問題上對你死纏爛打。比起叔叔、嬸嬸、阿姨、阿舅，更有
興趣探聽私生活細節的，恐怕會是房東。
若是在2000年以前的德國，恐怕還沒有太多都市租屋族能想像，在找房的過程中，針對每
筆物件，他都必須擠破頭，與至少數十名的租屋客競爭房東的青睞。嚴重供不應求的租房
市場養大了不少「慣房東」的胃口，為了滿足他們難以捉摸的選擇房客標準，他必須盡一
切努力博得好印象。
為此，他甚至被迫要主動提供個資隱私，以爭取房東的信賴。包括：最近3個月的薪資證
明、工作合約、事業營運評鑑（即BWA，如果他從事自營業的話）、銀行存款、信貸證明
（SCHUFA-Auskunft）、家庭成員介紹與履歷（附照片佳）、甚至家中寵物品種介紹（如
果有養的話）等等，這在極為注重個資保護的德國是相當不尋常的。
並且，他最好沒有小孩也不計畫生小孩、不養寵物、不抽煙、沒有在家演奏樂器的需求或
嗜好、不值夜班、樂意額外付費接手房東或前房客留下的廚具或家具、最好能接受階段式
調漲房租（Staffelmiete）。
一位居家節目主持人忍不住對此開酸：
我就等著看哪一天房東們開始盤問你的家庭計畫！
而這一切都只是為了能租到一個給普通人住的平價住宅。
嚴重供不應求的租房市場養大了不少「慣房東」的胃口。 圖／ingimage
嚴重供不應求的租房市場養大了不少「慣房東」的胃口。 圖／ingimage
▌「互相傷害」的租房市場
明鏡電視台（Spiegel TV）曾報導，對當今的德國租屋族而言，再尋常不過的場景：漢堡
市豪巴赫街（Haubachstra絽）地下0.5樓，一房一廳、30平方公尺的空間，內裝與採光通
風都不理想，但門外卻聚集了近100人排隊等待看屋。眾人擠在狹小的樓梯間魚貫下樓，
彷彿是在參訪某個古羅馬地下遺跡的旅遊團。和遊客不同的只是，鏡頭前，看房者把滿滿
的無奈都寫在臉上。
其中一位女士受訪表示，她在一個多月前開始找房，至今已看了30多間，也開始習慣了眾
人擠破頭看房的場景。旁邊一位先生則表情略帶疲憊地說，自己失業至今，仍找不到任何
房子，只能借住在自家兄弟家。另一位小姐看到今天的浩大場面，原本想退縮放棄，但還
是勉強說服自己：有看有希望。
然而，屬於她的希望，當然也代表著其他人的絕望。「他人即地獄」，一位專欄作家曾如
此挖苦地寫道：「沙特（Jean-Paul Sartre）這句名言事實上就是在講看屋的情況。」
這個現象在一個房屋自有率只有45%的租屋族國度（台灣的房屋自有率是85%），無疑是一
大諷刺。在大都會區的租屋比例甚至更高：例如慕尼黑、漢堡、科隆都超過75%，首都柏
林更有85%的居民過著租屋生活。這意味著，這些城市裡的租屋市場上，幾乎全部的居民
都潛在地「互相傷害」。
「他人即地獄」，一位專欄作家曾如此挖苦地寫道：「沙特（Jean-Paul Sar...
「他人即地獄」，一位專欄作家曾如此挖苦地寫道：「沙特（Jean-Paul Sartre）這句名
言事實上就是在講看屋的情況。」 圖／@Sascha Kohlmann
過去，德國的租房市場穩定、租金相對低廉（房租佔每月稅後所得約18~24%之間）、並擁
有完善法規保障住房品質與房客權益，讓人們樂於租屋而不必自行購屋。這在近年來不時
成為台灣媒體口中借鏡的典範。
但是就在台灣輿論還帶著時差，稱羨德國過去式的同時，這個租房市場的典範卻已在快速
地崩潰中。
自2010年始，德國房市遭遇史無前例的熱錢轟炸，投機嚴重、租金暴漲、供需分配失能，
並造成一連串嚴重的社會效應，至今還無法有效控制住。這場突如其來的轉變，讓德國政
府完全措手不及。
因為，直到2000年代初，德國各大城市的都市計畫都仍預估居民人數將負成長，並著手縮
減建案、拆除老屋。此外，為了挽救債臺高築的財政，各地方政府將大批公有社會住宅變
賣給投資客。全國社會住宅的數目因而從1990年的287萬戶，一路下砍到2016年的124萬戶
，預估2018年還會繼續賣到剩下115萬戶。這意味著平價房源的緊縮，並且開啟了大規模
房市投機的契機。
2008年的金融海嘯與隨後的歐元危機，接著完全顛覆了德國都市計畫原先預期的發展。
金融海嘯與歐元危機，完全顛覆了德國都市計畫原先預期的發展。 圖／路透社
金融海嘯與歐元危機，完全顛覆了德國都市計畫原先預期的發展。 圖／路透社
由於德國經濟在危機中展現穩健體質，並且事後迅速復甦，失業率屢創新低，便成為東歐
與南歐國家經濟移民的首選。從2009年開始，大批外來移民湧入德國都市尋找機會，普遍
逆轉了居民負成長的現象。隨後2015年的入德難民潮，更把各地的住房需求推上歷史新高
點。
與此同時，歐洲央行在金融危機之後實施的低利率政策，誘發了房市投機。歷經金融危機
所釋放出來的國際熱錢，更在德國房市身上看到了完美的投資標的：這個歐盟龍頭國家的
經濟體質穩健，在危機已成為日常的金融市場裡，本身就是個優秀的避風港。並且，德國
房市還具備多項完美的背景條件，有潛力讓投機客大撈一筆：
由於嚴格的法規限制，在德國變更建地與申請建照的過程相當繁瑣困難，使得各都會區普
遍存在建地不足與增建緩慢的問題。當租房的需求緊繃時，上述問題就搖身一變成為炒房
的利多因素。況且，德國當時房租平均每坪不到台幣700元，對投機客來說，簡直就是夢
幻般的「新興市場」。
天時地利人和下，這個老牌的租屋者國度正式開啟了「瘋狂房租」（Mietenwahnsinn）的
時代。
難民潮，更把各地的住房需求推上歷史新高點。 圖／美聯社
難民潮，更把各地的住房需求推上歷史新高點。 圖／美聯社
▌「瘋狂房租」時代：貧窮的惡性迴圈
從2010年到2017年，流入德國房市買房的投資額已翻了3倍，來到594億歐元，其中有302
億都是外資。以首都柏林為例，2009年外資還只持有14%的柏林住宅，至今這個比例已超
過3分之2。單筆就超過上千戶住宅的炒房交易屢見不鮮，投資客一街一街地買賣，媒體形
容他們就像在玩「桌遊大富翁」。
與此相應地，在2012年到2016年的短短四年間，德國各城市的平均租金就上漲了15~30%不
等。某些新興熱門住宅區，漲幅甚至能達到50~80%。
當前的德國租屋市場中，平價住宅（bezahlbare Wohnung）早已成為稀缺物件。德國對平
價住宅的定義是：房租不超過每戶每月稅後收入的30%。若以此為標準，當前德國租屋市
場中平價住宅的比例平均只有27%。而在柏林、漢堡、慕尼黑、科隆等熱門都市，平價住
宅的比例毫無懸念地降到10%左右，甚至在耶拿只有6%。
諷刺的是，正是由於德國法規的完備與長期以來對住宅品質的控管，維持了一定的房租水
準。即使是讓德國租屋族大為搖頭的物件，通常也都符合一定的通風、採光、公設比與居
住密度的標準。也就是說，在德國不太可能找到台灣租屋族所熟悉的違法加蓋、過度隔間
、甚至陽台改裝雅房等「因應市場需求」、居住條件無下限的廉價克難方案。
在過度競爭的市場中，德國租屋族往往別無選擇，不得不妥協接受過高的房租，以求早早
結束找房的煎熬，如此無異於飲鴆止渴。在租屋族比例如此之高的德國，這個現象無疑地
意味著——社會貧窮化的風險正以史無前例的規模遽然上升。
社會貧窮化的風險正以史無前例的規模遽然上升。 圖／法新社
社會貧窮化的風險正以史無前例的規模遽然上升。 圖／法新社
根據2017年柏林洪堡大學的調查研究指出，目前已有超過4成的租屋族，支付高於其稅後
收入30%的房租。而在各大都會區中，目前已有130萬戶，在扣除房租後，其可支配所得已
低於申請社會補貼（Hartz-IV）的標準。然而，一旦接受社會補貼，這個烙印在找房過程
中將會一路伴隨，直到該名租屋者退出競爭激烈的租房市場——因為一般房東很難願意租
屋給領取社會補貼的房客，儘管後者能額外申請房租補貼。
高價租屋使人經濟惡化，而經濟惡化者又難以租到屋，這個迴圈便讓租屋市場出現了一個
門檻節節升高的退場機制。被迫退場的房客只能轉而求助於社會住宅，但就在申請社會住
宅的人數屢創新高的同時，社會住宅的數目卻因為各地方政府的「出血大拍賣」而屢創新
低。
根據德國租屋者聯盟（Deutscher Mieterbund）的評估，德國目前約短缺30萬戶住宅。在
建地稀少、建照申請過程冗長的情況下，缺房的數目正逐年擴大。
除了無家者人數攀升之外，專家也評估，德國社會中輾轉借住在親戚朋友家的「隱性無家
者」，亦迅速增加。過去，德國大學新生因為大學城租屋競爭激烈，而常要經歷的「沙發
衝浪」（Couch-Surfing）、或是經濟仍未完全獨立的社會新鮮人與父母同居，住在所謂
「媽媽旅館」（Hotel Mama）的現象，如今已逐漸擴及到更廣泛的租屋族群上。德國過去
住房政策所提供的居住保障，被迫外包給個人的人際關係網。
德國傳統上的租屋弱勢是所謂的「A族群」，亦即失業者（Arbeitslose）、單親父母（Al
leinerziehende）、外國人（Ausl鄚der）、職業學徒（Auszubildende）、退休老人（Al
te）、窮人（Arme），他們在這波瘋狂房租的現象中所受到的衝擊自然最為嚴重，並且在
找屋過程中備受歧視。然而，衝擊的範圍正在擴大。凡是不符合社會對「穩定白領」的僵
固想像者，也都有可能遭遇租屋歧視，乃至於最後妥協接受價格不合理的物件，並讓自己
掉入貧窮的迴圈陷阱裡。
凡是不符合社會對「穩定白領」的僵固想像者，也都有可能遭遇租屋歧視，乃至於最後妥
協...
凡是不符合社會對「穩定白領」的僵固想像者，也都有可能遭遇租屋歧視，乃至於最後妥
協接受價格不合理的物件，並讓自己掉入貧窮的迴圈陷阱裡。 圖／路透社
▌「穩定白領」的租屋歧視
以住在慕尼黑的N小姐為例，26歲的她在牙醫診所擔任助理工作，同居伴侶是個獨立攬客
接單的磁磚匠，兩人有一個5歲大的女兒。他們現租的公寓因為公共工程的緣故而必須拆
除，從一年多以前，N小姐就開始找新房。她每天花3到4個小時找廣告、聯絡看房，但在
經濟允許的範圍內，始終都租不到房。
她最常遭遇的困境，是房東對她伴侶工作性質的歧視。由於他的伴侶是獨立接單，因而被
歸類到「自營業」（selbstst鄚dig）。儘管N小姐為伴侶準備了完整文件，證明其營業與
經濟狀況良好，但是房東們仍常一聽到「自營業」就皺眉搖頭。
直到拆遷前兩週，N小姐仍只能絕望地坐在螢幕前盯著租屋網站。窗外施工隆隆作響，家
中則處於匆忙打包的克難狀態。她的女兒就坐在牆邊，牆角上嚴重發霉，而房東數年來都
不願處理。
最後一次看房，N小姐繃緊神經背水一搏，頻頻試探房東那難以捉摸的態度。房東笑容僵
硬，表示對她伴侶從事自營業沒意見。但最後又語帶含糊，表示還要考慮看看租給誰，並
且順勢抱怨說，他已經接待了6、70個看房者，房子還是租不掉。
事後，N小姐等了又等，還是沒有接到該名房東的回覆。現在的她只能盤算帶著女兒到母
親家暫住——回到「媽媽旅館」。
從一年多以前，N小姐每天花3到4個小時找廣告、聯絡看房，但在經濟允許的範圍內，始.
..
從一年多以前，N小姐每天花3到4個小時找廣告、聯絡看房，但在經濟允許的範圍內，始
終都租不到房。 圖／@Sascha Kohlmann
N小姐與她的伴侶終將繼續找房。或者他們必須選擇離開慕尼黑，搬往更偏僻的鄉鎮，N小
姐可能得重新找工作，而她伴侶也可能被迫放棄多年來所建立的客源，一切從頭開始。無
論如何，他們的家庭經濟都將受到打擊。又或者，他們還是選擇留在慕尼黑，不計上限，
忍痛接受動輒上千歐元的新房租。N小姐可能得再兼差找個迷你工作（Minijob），並且挑
戰自己還有多少餘力能照顧女兒。
N小姐一家在傳統上會被歸類為中產階級。但他們因無法符合當前社會對「穩定白領」的
想像，一家可能就這樣慢慢踩進埋藏在租屋市場裡的貧窮陷阱。
住在法蘭克福的M太太也有類似境遇。她過去6年都在找房，最後終於幸運地碰上機會，一
家人搬進市府新建的社會住宅裡。回顧漫長而痛苦的找房過程，讓她幾乎患上憂鬱症的情
況是：每當她聯絡屋主想要看房，對方一聽說有3個小孩，或者直接掛電話，或者告訴她
：
小孩不行——要是狗的話還可以。
這顯然是一種委婉的幹話。事實上，在各大租屋網站上，幾乎有9成的房東拒絕犬貓入住
。以來自台灣住在曼海姆的H先生為例，他帶著3隻狗找房，甚至遇過房仲大笑嘲諷：「你
絕對不可能找到房子的！」犬貓與小孩，在這個高度緊繃的租房市場中，同屬不受歡迎的
生物。
犬貓與小孩，在這個高度緊繃的租房市場中，同屬不受歡迎的生物。 圖／歐新社
犬貓與小孩，在這個高度緊繃的租房市場中，同屬不受歡迎的生物。 圖／歐新社
當前德國租房市場正在形塑理想的房客，而它所期待的理想房客其實就是「高薪頂客族」
。
或者更尖銳地說，此一房客的理想，彷彿是以英國脫歐後，移民德國的高階經理人為最佳
典範。：2016年底，柏林的街頭出現了一面醒目的全幅廣告：「我們辦得到！」（Wir sc
haffen das!）此標語借用自總理梅克爾在開放大量難民入境後對全民的喊話。但諷刺的
是，這幅高調的建商廣告所招徠的，是英國金融業那些領著高薪的「脫歐難民」，入住已
為他們準備好的高級出租公寓，來德國尋求更能發揮的舞台。
與此相對地，根植於這個社會的傳統家庭與普通的中產階級，或者將從原本的舞台逐漸退
場，或者繼續留下掙扎，並面臨貧窮線的步步逼近。
至於那些耐心抗拒被捲入貧窮迴圈的租屋族，就得面臨被「鎖定」的困境。所謂「鎖定效
應」（Lock-In-Effekt）是指：在過熱的租屋市場中，租屋族無法負擔換屋後的租金翻漲
，只能繼續蝸居在不符合居住需求的房子裡。
最常見的情況是，年輕夫妻生了小孩，隨著孩子的長大，一家人還是繼續擠在原先的小公
寓裡。此外，近年來德國家庭結構的快速變遷，每戶平均人數下降到2人左右（台灣約2.8
人），更突顯了鎖定效應的問題：喪偶的獨居老人、離婚或與伴侶分居後的人士、兒女獨
立後的父母，被鎖定在過大的公寓裡，或者居家打掃難以自理、或者無力獨自負擔房租、
或者只是單純地讓居住空間被閒置等等。
這也意味著，德國過熱的租屋市場早已失去了分配的彈性。
——（接續下篇／德國「瘋狂房租」時代（中）：狼性房東的斂財指南）
在德國租一個家，比想像中來的難上許多。 圖／<a href='https://f...
在德國租一個家，比想像中來的難上許多。 圖／@Sascha Kohlmann
收看更多文章，請訂閱轉角國際facebook專頁：
推薦閱讀
德國「瘋狂房租」時代（中）：狼性房東的斂財指南
德國「瘋狂房租」時代（下）：租金是政府心裡最軟的一塊
德國
twitter
黃哲翰
興趣使然的寫作者，各種題材都想寫寫看。先前住在德國曼海姆，現居奧地利維也納。
作者文章
..................
閱讀摘要：
（1）她在一個多月前開始找房，至今已看了30多間，也開始習慣了眾人擠破頭看房的場
景。旁邊一位先生則表情略帶疲憊地說，自己失業至今，仍找不到任何房子，只能借住在
自家兄弟家
（2）26歲的她在牙醫診所擔任助理工作，同居伴侶是個獨立攬客接單的磁磚匠，兩人有
一個5歲大的女兒。她每天花3到4個小時找廣告、聯絡看房，但在經濟允許的範圍內，始
終都租不到房。
她最常遭遇的困境，是房東對她伴侶工作性質的歧視。由於他的伴侶是獨立接單，因而被
歸類到「自營業亅
(3)
德國的租房市場穩定、租金相對低廉（房租佔每月稅後所得約18~24%之間）、並擁有完善
法規保障住房品質與房客權益，讓人們樂於租屋而不必自行購屋。這在近年來不時成為台
灣媒體口中借鏡的典範。
但是就在台灣輿論還帶著時差，稱羨德國過去式的同時，這個租房市場的典範卻已在快速
地崩潰中。
自2010年始，德國房市遭遇史無前例的熱錢轟炸，投機嚴重、租金暴漲、供需分配失能，
並造成一連串嚴重的社會效應，至今還無法有效控制住。這場突如其來的轉變，讓德國政
府完全措手不及。
因為，直到2000年代初，德國各大城市的都市計畫都仍預估居民人數將負成長，並著手縮
減建案、拆除老屋。此外，為了挽救債臺高築的財政，各地方政府將大批公有社會住宅變
賣給投資客。全國社會住宅的數目因而從1990年的287萬戶，一路下砍到2016年的124萬戶
，預估2018年還會繼續賣到剩下115萬戶。這意味著平價房源的緊縮，並且開啟了大規模
房市投機的契機。
4）從2010年到2017年，流入德國房市買房的投資額已翻了3倍，來到594億歐元，其中有3
02億都是外資。以首都柏林為例，2009年外資還只持有14%的柏林住宅，至今這個比例已
超過3分之2。單筆就超過上千戶住宅的炒房交易屢見不鮮，投資客一街一街地買賣，媒體
形容他們就像在玩「桌遊大富翁」。