※ 引述《angelghini (......)》之銘言：
: （補充）
: 大家好像沒有很完全聽懂我的意思，我講的更詳細一點，我是說如果我買南部的房子，
: 租給他人用房租收益繳貸款，而我自己在北部租房子，這樣長期下來我是否也是有一間南
: 部的房子不是嗎？總比永遠都是租屋，卻沒買半間房子來得強。
: 當然可能收的租金繳貸款還不太夠，那就自己再貼一點啊。
: 畢竟以租金投報率，北部租金2萬可以住到要繳貸款4.2萬的房子。而南部租金1.5萬可以
: 住到貸款2.1萬的房子。
: 以這種比例我在思考我的想法是否可行呢？
: 1.為什麼不買北部？（因為頭款不夠，貸款壓力太大）
: 2.慢慢找慢慢等？（不知道要等到何時，存錢速度趕不上漲幅）
: 3.南部租人管理問題？（我有家人住南部，請他們幫忙管理即可）
: ————————————————————
: 有個想法不知板上大大有討論過嗎？
: 阿翔自己有房子，卻花9萬元租房，給了我一些啟發（其實我之前就有過類似的念頭了）
: 我居住在房價高居不下的雙北，買房真的是困難重重，那龐大的貸款真的很可怕。
: 其實我有想過，如果我買一間在南部的城市，然後出租給他人，北部我再自己租房，這樣
: 一來一往，意思是不是差不多？但我起碼可以買一間房子，甚至選的好未來還有些增值的
: 空
: 間，而不是永遠都在付房租！
: 當然我知道南北租金會有落差，差的部分我再補貼一些，總比背負沉重的雙北房貸來的好
: 吧，而且生活也比較有品質。
: 不知道這個想法可行嗎？大家覺得呢？
: （至於其他的金融投資產品我比較不懂，什麼股票、基金的...就暫時不考慮，所以我還
: 是
: 保守一點，起碼不管將來房價有多差，無倫漲或跌我還有間房子可以住）
沒啥不行.
甚至很多人都這樣幹.
香港人把香港的老房子出租,然後到高雄租新屋住爽爽還有零用錢拿.
光知道的就好幾個案例.
豪宅的住戶,也很多是租的,但它們手上有其他的房子在出租.
基本上,租屋問題永遠是窮人的問題.
你有錢,就不是問題.
而狀況大概是
一般來講,如果投報率一樣的時候.中間會有一些額外成本.
無論是你出租房子的空租期,被房東收回房子的搬家成本,管理房子的額外心力.
所以當兩邊投報率相當的時候,實際上你會額外支出成本.
但如果投報率有落差的時候,當投報率高於支出成本.
(這個比例要看狀況才知道,無法估算)
這樣你就是所謂的套利...也是錢滾錢的精華所在...XD
原本你要花2000買一間投報率1.5%的房子.
但是你拆成4個五百萬買了4間投報率3.5%的房子,然後租1.5%的房子住.
扣掉大約0.5%的操作成本.
所以你比直接買2000萬的房子自己住,每年還可以多賺30萬.
30萬足以支撐你每年兩個人去歐洲玩一趟....你看多開心.
另外以上都是用"現金"去算.
也就是,如果投報才3.5%...你可能選擇0056可以有更高的報酬效力.
但問題是不動產可以槓桿貸款.
所以如果你是貸款去買,這樣你套利就很大很大.
房貸八成利率1.5%,這樣槓桿下去.
等同你投報率被衝到11.5%.
你就知道這樣套利是多可怕的一個數字.
但是你開槓桿接下來就會遇到龐大的現金流問題.
因為你同時要繳交2000萬的1.5%的房租現金,還要支付租金不太夠底的本利和房貸.
也就是你帳上收入很高,但實際你每個月要補很多現金進入房貸和房租裡面.
(雖然進入房貸的錢,大多都是備強迫式存起來)
這....也是我們這些現金比較多的人的煩惱.
我們的現金流決定了我槓桿的上限.
也就是我一個月例如可以支撐5萬的現金流,我就必須壓制我的貸款額在一千萬左右.
但是我手上可能好幾千萬現金...因次我無法所有的現金都那麼漂亮的開槓桿大賺錢.
也因此,在資產資金配置上面,會配置一些吃很重資金比率的投資產品.
例如土地或是透天店面.等開樂透...
當然也可以擴充現金流,例如配置一筆資金去高股利例如0056上面.
再用這些股票的股利做現金流再回頭拉高貸款額度.
(但這種玩法風險比較大...不適合我們這種自認為已經贏了這輩子不求翻身成功的人.XD)
但其實講那麼多....
我相信,原PO的問題,對房版的人而言.
應該自己看了內容就有了答案..XD
房版的人應該沒那麼笨需要教他們這些,這些應該是很自然就懂得狀況.
需要教它們的,是歐美人的那些數學白癡....
哀...請問法文1~100要怎麼念.
你就知道,為啥歐洲人數學很爛了.
我都很好其他們學校數學課怎麼上的??
語言直接搞死你的人民數學能力..