最近在新北市看到一個大樓一樓對社區內算是住辦, 後門外是馬路
沒有店面價值, 挑高六米, 登記的是住一的辦公室
優點:
1)好像可以把挑高的部份全部做滿, 室內空間多40~50%
2)如果真的拿來做住辦可以兼顧, 一樓當辦公室, 二樓當住家
3)後門有多個大約3坪的小庭院
缺點:
1)一樓蚊蟲多, 隔壁一樓烤肉都聞的到
2)一樓價格比樓上貴很多, 大約貴40%
3)一樣要繳管理費
4)採光差
這種房子有價值嗎? 有沒有其他的優缺點可以參考看看
謝謝

完全沒有，還要繳管理費

沒透天的土地持分優點 也沒有大樓採光優點 算是盤子才會買的東西

我看過有自己一樓庭園的樓中樓大樓一樓住宅

可以玩開心農場

又吵又沒隱私 ......有其他優點嗎？

花錢幫大樓整理公設也算是公德一件啦

可以便宜入手其實可行 當作有大庭院的透天

空間擴增看價格值不值。但舒適度大多不佳。

郭董之前開箱 就是一樓 一樓怎麼會沒人買?

借標題問一下，如果夾層做滿，類似有2層樓的空間，但比樓上同坪數貴個20%值得買嗎？我以為買一層送半層算賺到了

夾層都比較矮....壓迫感重

是有那麼想要把房子改建成劏房嗎(ˊ・ω・ˋ)？

夾層等於把舒適的空間搞的上下層都壓迫不舒服何必呢

有看過一樓有自己院子 的建案 然後管理費70變40夾層只考慮4米2 3米8以下拜託別虐待自己

在院子種花草等於花自己錢幫大樓整理公設 何必呢？6米扣掉樓地板 裝潢,一層只剩2米多幹嘛虐待自己

怎麼做樓中樓？

新大樓一樓通常管路獨立，舊大樓就不一定

要放自己東西也是自己想，管委會不同意也沒法，重點是臨中庭會吵死。

樓中樓是有計入樓地板面積的 其他的都是違建

管委會不同意可以管好嗎，因為一樓的中庭一般沒權狀算是公設，只是約定專用而已那個空間一樣算是公設空間，你看權狀就知道了通常都是約定專用

大樓ㄧ樓是價格最低的吧

其他住戶會經過嗎？如果會的話應該很吵吧 一堆人都在大樓中庭遛小孩

一般有權狀的樓中樓不是都六米高嗎

給樓上，約專就是約專，空地沒有建坪，沒在計公設的....另外六米夾層，如果樓梯已做好，就是違法增建而已，通常沒有結構問題，除非雙北有轉賣無違建需求，基本上就是不會被抓。管理費來說，因為沒有小公，通常公設比會比樓上低5%左右，該給還是要給。缺點就是隱私、落塵、天花通常有跑管路轉管，大概這樣。

我們社區一樓也是對中庭的有自己圍起來的小花園，都被有錢人買走了(有些人真的喜歡一樓，不喜歡太高)，有人還買一樓+二樓做樓梯，住起來感覺蠻舒服的，但以後算特殊產品不知道好不好賣就是。

通常就是有權狀但是都隔1/3-1/2然後一樓要氣派你把他隔滿幹嘛圍起來小心換個主委頭殼撞到去告

呃..打字太慢，樓上是說d大

我們社區一樓的小花園是約定專用，當初他們買就要錢的，不是公設，這種只有不能蓋屋頂但要怎麼用是一樓住戶，其他人管不著。

管委會會准做夾層嗎？

約專在建照就設定好了，除非天怒人怨不然不會被改，也不會被告的。至於一樓為什麼夾層是1/3，因為超過就不算夾層了XD反正90%的建照，算結構也都是當補滿算，科科

約定專用基本上就是公設，看規約就知道了，管委會有權管理不是約定專用就當自己地隨便用，而且就算是自家的地，大樓規約還是有權進行某些程度的管理，不是自己想怎麼搞就怎麼搞這年頭吵架就是看白紙黑字的條文，嘴巴說啥都不算

不過這樓設計時為什麼做了六米？沒有卡到樓高嗎還是新的

現在要轉手的話夾層通常會被砍到不算錢...如果自住的話裝潢夾層應該會花不少錢...房價沒漲超過裝潢費會很難賣..

有小院子種花養寵物很不錯

我看不太懂 你的意思是現在已經有合法夾層只是你想把夾層增建對嗎？

6米作夾層沒有壓迫感 真的我租屋就是這種夾層我們幾個都180以上的人 只是蟑螂多一樓做法都會留鋼筋讓你自己蓋 看政府部門要不要給驗過而已 有的會認定預留就是違建

不要拿自己跟果凍比好嗎？你只能買一間房子果凍是嗎？

某樓提郭董買一樓XDDD 知道那整棟都是郭董的嗎...

本來對內湖麗都一間一樓有興趣，最後看它成交價比社區行情低10萬，看來一樓抗性真的不小

約定專用依法管理權在專用使用人, 只要沒違反, 管委會無權管理法這公寓大廈管理條例白紙黑字寫的https://www.justlaw.com.tw/ViewLawTxt.php?gp=&id=549一樓比較便宜? 可以推薦一下是哪邊的一樓嗎?我要找一樓有院子的房子

不能收管理費跟不能管理兩回事要找法條也找對條好嗎https://tinyurl.com/y5thtbwa

管委會如果對約定專用人依約正常管理其約定專用部份的行為進行干涉，是違法的不要只看到管理費那一段好嗎?笑了 就已經說是約定專用了, 你找那個連結是要幹嗎?沒有約定專用, 當然得經過區分所有權人會議去認定但本文的例子是已經是約定專用了吧?約定專用除非有違法, 不然只能透過所有權人會議2/3出席3/4同意, 去修改規約, 才能限制專用部分的使用管理管委會是沒有權力說三道四的事實上一般來講除非你犯眾怒, 不然要透過2/3出席3/4同意去限制你做甚麼可能性極低

這種地方跟車位是一樣邏輯的，約定專用你的，區權會基本上還是能限制你(管委會不行)

不, 公寓大廈管理條例有規定, 必須規約有明文, 才能限制約定專用的使用權人的管理、使用權而要修改規約就需要2/3出席3/4同意而且事實上, 即使規約有通過, 使用權人也還有請求撤銷的權力, 因為規約的限制必須符合公平對等基本上不要太過分, 要搞到2/3出席3/4同意來限制你是非常不容易的所以最主要的還是不要違法+不要違反使用執照的用途通常就不會有問題

依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。這一條是要收回約定專用的救濟條款，不是用來說管理的部分修規約的部分，如果第一次會議流會，基本上1/10的住戶人數擠可以決議了(滿多大樓的會議，第一次都是流會居多，特別是老房子)，根本不需要這麼多人召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議

你引用的這個條文跟我講的根本沒關係啊這邊講的成立之約定專用部分變更應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意, 指的是說原本已經約定是專用, 要變更成不是專用, 必須要該使用權人同意但通常使用權人是不會同意的, 所以有後面那段如果該約定專用違反公共利益經判決就不需要該使用權人同意這邊有個發生過的案例就是原本社區一樓門口是約定一樓專用但社區中庭排水出問題, 要收回一部分作排水溝, 一樓當然不肯, 後來就是用法院判決收回來　基本上沒有甚麼修規約的部分, 依法新建案應該在銷售時就有草約, 草約只要你簽字就有規約效力如果連規約都沒有, 依公寓大廈管理條例55條, 使用政府公布規約範本作為規約事實上你引用的條文就講得很清楚人數不滿只能決議, 沒辦法修規約其開議除規約另有規定出席人數外

退一萬步來說，目前這篇文章的問題，能拿來做甚麼用途，還要看最一開始建商給所有住戶的合約內容怎麼寫

基本上2/3出席3/4同意就是範本規定的標準人數

我又買過5.5米的隔樓中樓，實際一層約2.7米

要看合約沒錯, 但公寓大廈管理條例說得很清楚, 要禁止就必

就我身高(173)，並沒有特別壓迫感唷

公寓大廈管理條例第31條，除規約另有規定外這一句，是在說出席人數，表決人數或是第一次流會後的會議可以住戶自行在規約內修改標準，而不是規約本身有規定但區權會如果要修改當初簽署同意約定專用的用途，或是收回約定專用的權利，需要當事人同意

請指出哪邊有說流會就可以自行修改標準？

不好意思這邊只是決議　沒有說可以修改規約https://reurl.cc/QpWaD5

最少人數3人，佔1/5以上，過半同意即可同意

本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約，另依第五十

你拿你家自己簽的規約看就知道了，公版內容基本上流會後就是少數人可以決定了

不存在你宣稱的第一次會議流會第二次就可以降低標準訂規約不好意思　公版我這邊也有　沒有這條https://reurl.cc/gvQYE4 公版

公寓大廈條例第32條內容就是這個啊規約修訂只有規定在區權會有權修訂，但沒有規定第一次流會後續的會議不能修訂(得與第一次同一議題，不能臨時加入修規約的臨時動議)你引用的公版內容，也是一樣有這一條啊https://i.imgur.com/cAqRdCJ.jpg

請看第14頁我指的是DOC檔第二目1-5款, 在規約上是有明訂人數的第二目第一款就是規約之訂定或變更第三十二條講得很清楚　規約沒訂人數　才能降低標準　然後如果像你說的第一次會議從沒訂過, 範本也講得很清楚預設就是1的狀況, 2/3出席3/4同意這個就是政府的init值

第一次沒特別修訂，基本上就是會通過公版規約，你參加過第一屆的管委會就知道了

對　所以公版規約就是規定, 要修改規約必須要2/3出席3/4同意　沒有甚麼流會就能降低標準那是你們自己亂開會亂搞

區權會可以由住戶自行去約定通過議案的最低比例及人數，沒特別自行修訂，就是依照31,32條辦理

對, 但第一次訂的時候起碼要有2/3出席3/4同意, 才能改比例人數, 而一般通常就是照init

31,32的除規約外這幾個字，是指出席比例與人數大樓有沒有自行規範，而不是規約本身有獨立規定

規約就是大樓的規定好嗎？

你全部跳文看完就知道了，修訂規約相關的，只有規定在區權會才能修改

第一次政府公版就有這一條啊，除非第一屆有特別去刪除原本就是為了持續區權會流會救濟用的條文

32條講了　規約有明訂人數的　就不適用流會降低標準的規定而範本init是有明訂第二款1-5目人數的

明明白白寫在公寓大廈管理條例第32條，不然你以為這條在寫啥

如果你從來沒訂過規約　就是照這人數　好嗎？對32條說有明訂人數就不適用流會降標的規定你不覺得你講的　流會了就可以少數人決定多數人依循的規約很詭異嗎？

32的除規約外，是一開始區權會如果有修訂流會的後續會議出席與同意比例一直這麼詭異啊，不然建商怎麼搞規約的網路上一堆建商偷修規約就是這樣來的

建商用草約根本不用開會好嗎？建商偷改是建商違法

只要拉攏少數住戶或是排一些人頭戶就能成案

新建案基本上都有草約可依循　不是看範本這當然　基本上建商通常就是最大的所有權人

建商能投的票數法律有規範，所以都是用人頭戶與拉攏不知情住戶拿委託單來搞你自己google就一堆相關的新聞了

這跟你講的　流會降標有甚麼關係?建商搞人頭戶就是要達到標準

流會後的會議雖然人數少就能成案，所以又另訂一個救濟條款

200戶的住戶要40戶，1000萬的房子，一戶交易成本至少要10萬以上，花四百萬來開會嗎

範本有名訂的第二款1-5目都是影響住戶的重大事件

http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=189265&article_category_id=875&article_id=110068

1訂規約　2.重大修繕　3.重建　4.強制出售　5.約定共用變更你覺得有可能一次流會就讓三個人決定你要強制出售房屋？或是一次流會就讓三個人決定社區要重建？32條講得很清楚　有明訂人數的不適用流會降標這五項都是不適用的你網址烙烙長, 哪有寫甚麼不就是流會可重新召開嗎？但會議可以議決的事情很多啊規約上沒有明訂的, 在流會後可以適用32條的標準, 3人出席1/5的所有權利, 就可以做決議但規約上有明訂人數的, 不行

再怎麼貼都一樣啦

32條法條一個字一個字就這樣

(流會後的會議)其開議除規約另有規定出席人數外(流會後的會議)其開議除規約另有規定出席人數外(流會後的會議)其開議除規約另有規定出席人數外看到了嗎？

那你再回頭看公版，規約是不是明明白白告訴你流會會的規定就是1/5的一半

另有規定是指大樓如果另有規定，可以不必依照1/5的一半，大樓想怎麼改就怎麼改改到100%都行我們大樓第一屆規約就是我寫的，你真的有疑問可以聯絡你所在顯示的市政府單位

除第二款第一目至第五目應有區分所有權人除第二款第一目至第五目應有區分所有權人誰寫的都一樣啦　你這一串錯誤太多了好嗎？

我這些都是實地跑過市政府也請教過相關人士後寫的

一開始還說管委會能管咧XD那又怎樣？　我家就建商啊XD雖然已經一段時間沒在推案了要不要翻回去看　你一開始錯誤多少？

規約修訂跟管委會管約定與專用兩件事

管委會沒權利管約定與專用這是所有權人的權利

約定專用限制這部分我說的有瑕疵規約或是區權會有授權，管委會才能管

雖然管委會常常是跟所有權人相疊　但也不乏專業管委會的情況

但規約修訂這部分沒有問題

重點是你喜不喜歡吧，喜歡就有價值

我之前也有看一樓的住家，不過我會在乎隱私性啦，文中沒看到你提

3人是最低不得低於3人，極端的來說，5戶的大樓也是要3人以上流會後是1/5如果是兩百戶的大樓，也就是40戶出席，20戶同意

500戶的也是3人啊XD

牽涉到個人權益的部分，還可以提出抗告

條文是至少3人且佔1/5以上，說3人中文真的不太好，可以理解"且"這個字的意思嗎

照你說的就能讓你強制出售了XD1/5是指所有權　你懂嗎？1個人就可以佔 1/5了

有三個人各佔1/5，不就有大樓3/5的所有權，只要不牽涉到所有權與權利，確實想怎麼修就怎麼修

不　只有1/5+2戶而已XD事實上也不需要加兩戶　加這兩戶剛好1/5就夠了這兩戶還可以是自己人我能說地球真是太危險了　我還是回火星吧剛交屋的案子　建商手上還有1/5是非常正常的剛剛留給原po的被洗掉了, 再講一次基本上要搞到規約人數來限制你是很不容易的所以基本上最重要的是不要違法+違反使用用途至於管委會說甚麼, 盡量尊重, 但管委會是沒有權力管你的

https://tinyurl.com/yxfkp8bm高等法院的判例有算人數給你看，流會的會議符合33條本來就能成立至於建商1/5加兩個人頭戶，其他住戶既沒出席也沒抗告的例子太脫離現實，只能說乍看下符合法規但不符合現實，也找不到類似的判例可以當作依據*32條，上面打錯https://tinyurl.com/yywlnca2這個判例流會後會議出席人數29%更低，也許有更低的判例，有興趣自己找

我想說怎麼衝到第四頁，原來是在吵約專XD我是不知道 d大什麼背景啦，也可能吃過管委會的虧，但我只是跟「原po」說「實務上」約專不要犯眾怒就是任憑使用，甚至某些建照都直接畫專有也沒問題。至於車位，現在沒人在畫約專的，大樓就是共用持分，管委會決定共有很正常。順帶一提，一樓樓中樓完全合法，但夾層空間就是1/3以下，增建違法請自理XD喔還有，無頂蓋空地就不是公設，管你是約專還是共用，不相信請谷歌「法定空地+公設」，謝謝。

一樓有花園會不會接小飛俠？

法定空地不能拿來當作公設，但仍有共同持有

嫌棄大樓一樓，絕不會買，除非便宜很多

日本大樓中的一樓都是最便宜的...