看屋時間: 108/5-108/7
總價: 1000萬
房型: 電梯兩房 (室內約16-20坪) 含車位佳
圖文版 http://weijackcft.blogspot.com/2019/10/blog-post.html#more
繼上一篇以板橋為中心的新成屋比較後，最近終於有點時間整理中古屋的部分，也感謝網
路上的朋友給予指教，每個人看房買房的重點可能不同，捷運、火車、全聯、加油站、交
流道、飲食、學區等生活指標的先後順序也不一樣，因此都有不同看法，個人只是將我自
己的需求套用在各不同社區大樓，以我的觀點判斷這些社區是否符合我的經濟能力得到的
判斷，也歡迎大家一起討論。
本人在板橋車站附近工作，希望以新北市政府及板橋車站為中心向外尋找可居住的地點，
出生於南部的我，能離高鐵或客運站近一些對回家是有幫助，因此找尋了周圍幾個適合的
居住區域整理如下。
新莊頭前
合康新時代 開價1360；成交1250
新時代是合康在附近蓋的小坪數建案，交通方面要到板車也算方便，除了周圍有機場
捷運和即將通車的環狀線外，沿著思源路10鐘左右即可進入板橋。在生活機能可參考上一
篇的禮躍，只能靠化成路，但是工廠第一排，離高架機捷很近但離國道一號更近，若有噪
音、汙染疑慮可跳過此社區。
從蓋好至今約五年，我看了5F和11F兩個標的物，偏好5F，原因簡單相似格局開價較
低還附裝潢，而且車位5F的在地下2，比11F的地下3位置更佳，雖然是機械車位但只是左
右橫移，非上下的機械車位，5F缺點則是房間不大，有一房已經更改為開放式和室，室內
的櫃體裝潢過多，讓原本寬闊的客廳變成很壅擠，就在考慮2天左右，仲介來電表示該物
件1250成交，今日在實價登錄確認1250成交，緣分也是買房的眉角。
板橋浮洲
馥華原美 開價1588 成交1450
原美離浮州車站最近，要搭火車進入北市不是問題，此外大觀國小、大觀國中、華僑
高中、台灣藝術大學造就此地文教區，若想住在都市旁的郊區，這建案確實可以考慮。周
圍安靜，離市區一橋之隔，想享受都市旁的安寧，這區域是不錯的選擇，但周遭的生活機
能尚待加強，目前只有便利商店，想吃個早午餐可能需移動一下自己的屁股才有辦法。
格局上來說原美有兩房與三房為主，原美兩房七樓以上景觀都不錯，可遠眺板橋市中
心，周圍都是低矮樓房，視野無礙，地下室的停車場以及垃圾處理環境令人印象深刻，兩
房含車位總坪數約44坪(車位11坪左右)，車位170萬，單價約36/p，總價約1400萬，萬事
俱備只欠總價，由於總坪數較大，若非總價考量，馥華原美是我心裡首選。
板橋浮洲
馥華原美 開價1588 成交1450
原美離浮州車站最近，要搭火車進入北市不是問題，此外大觀國小、大觀國中、華僑
高中、台灣藝術大學造就此地文教區，若想住在都市旁的郊區，這建案確實可以考慮。周
圍安靜，離市區一橋之隔，想享受都市旁的安寧，這區域是不錯的選擇，但周遭的生活機
能尚待加強，目前只有便利商店，想吃個早午餐可能需移動一下自己的屁股才有辦法。
格局上來說原美有兩房與三房為主，原美兩房七樓以上景觀都不錯，可遠眺板橋市中
心，周圍都是低矮樓房，視野無礙，地下室的停車場以及垃圾處理環境令人印象深刻，兩
房含車位總坪數約44坪(車位11坪左右)，車位170萬，單價約36/p，總價約1400萬，萬事
俱備只欠總價，由於總坪數較大，若非總價考量，馥華原美是我心裡首選。
馥華原鄉 開價1614 成交1510
原鄉離原美約50公尺，離車站遠迷你點，外在環境跟原美差不多，只差在進出社區的
入口較小，原因是道路尚未拓寬，因此出入口較不容易找到。
格局上則是三房、四房為主，六樓以下基本上沒有景觀，會被周圍的老公寓擋住，低
樓層採光不佳，高樓層視野佳，地下室的停車場和垃圾處理都是優點，但總坪數更大，因
此總價更高。
四季紐約 開價1250 成交1075
四季紐約位在中和環球旁，是一條死巷子內，巷子內除了這個大社區外，其他多為工
廠及停車場，住要是工業乙種用地，十年前在蓋的時候爭議頗多，和附近的元氣大鎮都是
中和板橋交界著名的乙工用地實際住宅使用。四季紐約社區頗大，總共有1191戶，管理費
的總額也是非常驚人，近期因主委更換，意見不合，在社區內的群組對管理費的收法有些
爭執。學區則屬於熱門的海山國小以及海山國中，生活上依靠環球頗為便利。社區內的套
房成交價格有高有低，價格凌亂；但在兩房的成交價格上相對穩定，近期沒有38/p到40/p
，相對難以成交。
兩房格局都相同，由於乙工用地，許多大品牌的仲介不會在網路上放格局圖，但基本
上就很標準兩房雙面採光格局客餐廳＋主臥、廁所、次臥、開放式廚房＋陽台。只是每個
案件內部裝潢落差，價格有高有低，這部分是需要多加注意的。而這社區黃色房仲耕耘很
深，基本上也強勢，想要有第一手資訊建議找黃色W房仲。
中和區莒光
怡富小幸運
位在國光街巷弄內，出入口狹小是其缺點，而位在公園旁則是優點，外觀來看是一個
畸零地，車庫的位置也很特別，特別到我不知如何形容。
室內格局為挑高三米六，主打挑高空間＋安靜巷弄與緊鄰公園。但主建物坪數小，個
人認為適合一個人居住，兩人居住過為擁擠，陽台的形狀為三角形也非常特別，高度不高
視野普通，以中和新建案來說成交約40/P，算是便宜，但是建物的出入口真的較不方便，
可能需要多加考慮。三個月前注意此建案只有一個物件販售，目前又多出好幾個，總共七
層樓，每層七戶，應該還有幾戶地主戶可以選擇。
天下為公No.2 開價1198 成交1030
此社區算是中型社區，約有四百戶，位在民德路上，生活機能相對方便，民德路上即
有公車站牌，也是上篇新成屋－屋豊香的斜對面社區，社區對面為頂天立地社區，兩社區
很像雙胞胎，成交均價也差不多，社區旁為郵局，對面有小七，兩百公尺內有全聯，飲食
沒有問題，交通不太吵，中和門牌成交價格約35/P，相對板橋門牌45起跳，算是可入手的
位置。
社區有24年的歷史，921地震後被列為黃標，後來解除，公設比約16%，管理費每坪約
45，原建商格局OK，前後雙面採光，已全改天然氣，每層兩戶，此案件六月我有付過斡旋
10萬，開1010微調至1030，但屋主堅持至少要賣1060因此未成交。但在本月初房仲來電表
示1030賣掉(等實價登錄確認)。
頂天立地 開價1250 成交1115
天下為公社區對面，生活機能與其相同。
社區內公設約16%，有羽球場一面(較稀少的公設)，管理費年繳折2.5個月，1F店面租
金屬於社區管委會，因此社區近期全換電梯後還有結餘兩千萬左右。七樓物件今年四月看
過，雙面採光正常格局，缺點是廁所沒開窗，客餐廳頗大約有七坪，兩個房間約三坪，七
樓物件帶車位，且後陽台的景色可看板橋市區，算是該物件(A棟)的一大特色。硬要雞蛋
裡挑骨頭大概是年紀較大24歲，921列黃標，補強後解除。
築夢苑 開價1580 成交1380
位在華福街內，對面即是和平公園，交通上較為不方便離捷運站、離火車站、離交流
道都相對遠，附近為文教區有許多學校例如重慶國中、重慶國小、忠孝國中等，生活機能
需靠重慶路，機能上成熟。
此案件位在九樓，空間夠大還帶機械車位，但社區戶數較少，優點是進出單純，缺點
是管理費較高，目前11年的屋齡，還算年輕，但這戶屋況包含地板磁磚裂了幾塊，浴室隔
間和外牆有明顯裂縫，基於此兩種結構上的原因讓我不敢開太高的價格，由於社區戶數較
少，實價登錄的參考數據較少，仲介也有表示上次成交1500萬的是隔壁戶，屋況較佳，但
實際並非1500，而是AB約的形式(房仲表示是他們公司成交的)，總之最後這戶我自己沒緣
分成交，也恭喜屋主用原本說的1380有人要買，但覺得太低不賣，最後還是1380賣掉。
中和積穗
櫻花賞
位在連城路上，離未來萬大線中和高中站很近，周圍有麥當勞以及國道三號的交流道
，交通的未來性指日可待，生活機能部分依靠附近的傳統市場，由於位在連城路的巷弄內
出入較為不便，這點可能須考慮。此外最特別的是目前管理費是交給社區內的熱心人士，
至於是管理費還是清潔費這部分可能要考慮一下。
室內格局沒問題，戶戶開窗，屬於華廈但有電梯，公設比低，總戶數16，進出單純，
但也因戶數少，目前管理費收的也不高，但會擔心再過幾年電梯、機械車位等修繕的經費
不知從何而來，一樓是停放機車的部分，汽車則是機械+機械車位，一樓大廳雖有櫃檯，
但目前無保全，所以管理費的部分會較令人擔憂。
中正福邸 開價1258 成交930
位在快速道路旁，空氣較差，聲音較吵雜，後方則有一棟貌似全聯正在準備中，汽車
停車有地下室可選購，但樓層較低的地下停車濕氣較重，這部分要注意，也有部分停車格
在社區後方露天平面，1F有管理員，管理費一坪60，電梯內的公告很有趣，大家有興趣可
以到現場參考。
本案件是三房格局，前後陽台非常大，主臥可把前陽台推掉，可增加一個書房的空間
，搭配兩套衛浴，室內有２０坪，非常好運用，後陽台緊臨中正路，樓層低會較吵，但本
案件４Ｆ窗戶關起來後幾乎沒聲音，在意者可以自行體會，原仲介表示980內買到賺到，
後來有人出930據說有成交，每坪約31，可能是樓層關係，之後可由實價登錄確認。
捷年高昇
位在元氣大鎮旁，離中山路近，生活機能也須依賴積穗地區，社區管理相對嚴格，進
出管理員標準作業程序，這個社區都是挑高4米2，戶數頗多，每年釋出的量也不少，這社
區可以慢慢參考，停車為坡道機械，也有單賣車位，若有需求可考慮，但近年來夾層屋是
否合法，這是需要考慮的部分，最近也聽到北市夾層屋在帶看過程中被檢舉拆除，若要購
買也須多承擔風險。
格局部分都相同，這種夾層是需要設計師另外設計，基本上20年的高昇前屋主應該都
有整理設計過，只是看格局自己喜不喜歡，入口進入後到客廳，兩房地在一上一下，垂直
面來看有點像是凸型的空間，由於總價不高，還是蠻多年輕人在考慮的。
綜觀開價千萬出頭的兩房，成交價和開價約有150-250的價差，屋齡越新議價空間越少，
屋齡越舊，考慮到前屋主入手成本更低、折舊、需水電重拉等，議價空間較高，買到最適
合自己的房子才是最重要的，兩個月前也成交了一戶兩房，下一篇文章預計會跟大家介紹
室內裝修的部分。