別腦補太多
身為planer
假如一個區域五年屋的均價20萬/坪
推新案，絕對是高於這個價錢
再慢慢往下修正
不然金主會把我扛去種
(明明能賺更多,為什麼你連一般行情都賣不到，搞屁啊)
所以要有個基本認知
所有的建案規劃時
都是要來挑戰區域最高價的
從事務所拿來的圖
決定了總容積後，也就能訂出目標銷售額
剩下的才是從工料去估發包成本
跟目標毛利率
""白話就是一坪做多少成本
當然實際上不是這樣估
當政府給了建商成屋銷售期的稅金減免
就很難去避免這樣的狀況
更別提還利用預售機制
拉長了銷售期
預售階段也沒有銷售壓力
出價150%，慢慢調慢慢試水溫
賺一個是一個

造價、土地還有背後金主的報酬 都是房價上漲主因

重劃區的話還有限時開發獎勵另外 附屬建物在營造發包時是不計價的 可是賣給客戶計價等於是利潤 XD

賣方一定要說是成本上漲很多 售價才漲 這樣才不會被殺價

假設土地成交行情10萬，也有人認為是祖產很珍貴非20萬不賣，也有人認為非40萬不賣。等10萬土地蓋完，建商只能買20萬的土地，等20萬土地蓋完，就只能買40萬土地。所以土地成本一直墊高上去。

然後40萬的地主被騙去地下賭場賭錢 黑社會拿到土地求現就變成30萬了 XD

不然重劃區怎麼一堆土地沒蓋就是推案價到大不了土地成本價

開高大不了慢慢降 總會有盤子接