大家好
不確定這個問題po在這個板是否合適
不合適我再刪除
這是一個我朋友A的問題
我思索了一段時間
無法給他明確的方向
來這裡問問告位前輩的想法
朋友A家裡住在新北市板橋區
他們有一間老透天的房子
屋齡已屬危老
也有在計畫重蓋
土地面積約160評
總容積大概可蓋600坪
A希望和建商合建
可以省掉很多麻煩
但是A的爸爸很捨不得
因為合建後土地就與他人共同持有
所以A爸想蓋個3樓就好
A本身也很理解A爸想法
但是如果只蓋個3樓
真的可惜
而且旁邊建物都10樓起跳
風水和整體視覺上來說真的不好
也很有壓迫感
討論後目前有幾個方向
想請大家提供點意見:
1. 賣地
這是最直接又簡單的方法
把地賣一賣 搬到其他地方去
完全不用管如何處理
但方法A需要費大功夫說服A爸
2. 與隔壁合建
如果與隔壁合建
(隔壁大我們一點點)
雖然容積還是1+1=2
但是起碼範圍變得更大
也不需機用械停車位
因為地下室會大很多
雖然隔壁有意願
但是隔壁蓋章的人也多
怕變得太複雜
當然也要說服A爸
3. 自己找建商合建
這個就很單純簡單
和建商談好分法就OK
而且價值性應該會比賣地高
4. 自己找營造廠蓋
這個方法有點投資的意味
在不動搖家本的情形下
A可以拿出6000萬出來蓋
目前這6000萬有在做不賠錢投資
每年大概有100多萬的被動收入
所以預計需要貸款4000萬
以貸款4000萬來算(20年)
每年本金+利息大約280萬
另一方面
600坪的樓地板面積
100坪自己用
其他的500坪拿來出租還貸款
如果以25坪為一間
租金保守估計20,000元
500/25 = 20間
20間 x 20,000元/月間 =400,000元/月
一年約480萬
打個8折以防無法全部租出去
一年租金約380萬
這要來cover貸款是足夠的
但要負擔大樓所有的維修和管理費用
如此一來 A爸比較好去說服
而且20年後可收租金
土地還是自己的
但是就是要冒風險
再請大家提供一些意見想法
(手機排版請見諒)