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明明買方都會嫌，為什麼房子一定要先裝潢再賣？投資客揭圈內真相...
撰文者傅恪恩
2020.04.08
那天和投資客小陶去看他在裝潢的物件，不知道聊到什麼，我們的話題來到「為什麼物件一定要先裝潢再賣？」畢竟，不管怎麼裝潢，總是會有買家嫌不喜歡，表示買下要重新弄過；或認為不需要，該物件就算沒裝潢，自己也能接受；或心存疑慮，懷疑投資客裝潢都是偷工減料、掩蓋瑕疵，物件如果真的好，何須搽脂抹粉。
這樣一路聽下來，似乎裝潢好像也不是必要？把物件清空，留價差給下一手買家自行發揮，雖然賺少一點，但不是更省時省力？
只見小陶一副你太天真的模樣，對我笑了笑說：因為，買方看不懂。
他認真的表示「雖然多數自住客看屋，總愛說『這間就算沒裝潢，我也可以。』或者心愛嘴嫌『投資客都賺太多了，這些裝潢我不喜歡，到時候也是要拆掉重弄。』但說白了，今天真的空出一間沒整理、沒隔間、沒規畫的二手物件，就算價格便宜，這些自住客也沒本事撿這個便宜。」
「沒本事？」看見我略顯疑惑，小陶乾脆講白：所有賺錢投資問題，都在於道理看似簡單，做起來卻難。拿股市來說，想賺錢就是「買低賣高」，講出來跟廢話一樣，就算不玩股票的人也知道，但認真一想，你真的知道哪時叫「低點」，哪時叫「高點」？
中古屋也是一樣，隔間做好、裝潢整理、家具擺上，看起來都沒啥難度；但今天如果是原始屋況，你如何跳脫現有的框架，看著平面圖，依照現況和坪數做出適合增值的規畫？它的大小能夠再多隔一房，還是該讓原有起居空間變大？現有的裝潢得完全打掉重練，還是能夠保留哪些省下來？
大概是感慨，聊到這，小陶忍不住分享了自身經驗。像他這樣的投資客，在圈內經營久了，自然而然房仲有A案（編按：指產品價格、條件好），往往會是第一手獲得消息的人。當然關係培養都是互相，小陶如果覺得物件真的A，也是接到電話就會跳起來，放下手邊事衝現場去看，適合就下手，不讓報線的仲介失望。
有一回，房仲推給小陶一個真的A案，台北市頂加蓋滿只要千萬元出頭。內行人都知道這價格是真的便宜，就算是完全沒有多出來的那一層加蓋都划算的那種「便宜」，但因為他那時手上物件不少，所以幾番猶豫之下，還是決定放棄。
但自己不買，這種好案子也難得，小陶腦袋裡頓時浮起了老同學近期要投資房地產，並再三懇求他幫忙留意適合物件的身影，於是衝著交情，他便順水推舟的撥了一通電話給同學，告知對方如果要去看屋，他可以幫忙聯繫仲介，讓他直接到現場。
原本想的是拉同學一把，但那一頭的老同學聽到訊息，雖表達感謝，卻只敷衍的表示自己再來找時間，跟仲介約空檔去看。一開始小陶以為同學不懂行情，還苦口婆心的勸道並說明物件的難得，但對方表示因為自己還在吃飯，而且時間不早了，所以真的不打算出門。這有如對驢彈琴的操作，讓小陶頓時如同被潑冷水一般，醒了。掛上電話，他默默的把老同學劃進黑名單，不再浪費自己寶貴的時間和專業。
很多人看別人賺，總喜歡說「憑什麼？」「看起來那麼簡單，我也可以！」但往往你真的走近這些人的身邊，你才會發現他們是「憑什麼」。說白了，想學人買股票賺錢？那也是得學技術看盤、看基本面；想學人當投資客賺錢？那也是得養眼光挑好物件。雖然我們看別人總覺得賺得容易，但人家背後都真的有付出、繳過學費的，就如小陶事後對老同學的評語「連看房的熱情都沒有，還要別人介紹A案？」
為什麼仲介有便宜稀有物件，一定先報給投資客？很簡單，仲介就是要成交。投資客看得多，價格是不是真的好、條件是不是真的稀有、物件到不到位，人家一看就知道。決策時間少、決定速度快、配合度高，就算是三更半夜，一通電話也是馬上來看屋，溝通在同一水位上不拖拉。
反觀自住客，尤其是剛看屋的那種人，你可能報了好案，他也不懂得珍惜，甚至房仲排除萬難、擠位子讓他先看，他還會告訴你，我爸媽要看、風水師要看、我回去再考慮兩三天看看，這種都是會讓仲介氣出一口老血的蠢話。
仲介眼裡，A案大家都在搶，你還在慢慢考慮，代表什麼？
1.你眼界不夠，所以就算價格好，你也不知道有多好。
2.你認知不夠，所以當大家「真的」排隊在搶，你可能還想著那些人收多少錢來排隊。
3.你專業不夠，所以不懂物件附加價值所在：能補登？要重隔？得分割？可出租？等都更？
4.你能力不夠，所以沒法當場畫格局、算稅負、估預算、抓時間、評估投報率值不值得。
5.你經驗不夠，所以始終擔心有沒有注意到的風險，根本沒有自信下決定。
我們老是羨慕別人賺得多，嫉妒別人賺得快，但機會來了，捫心自問，自己又「憑什麼」能夠抓得住、賺一把。說到底，投資也好、自住也罷，想要買得便宜的硬道理，與其妄想屋主各個撐不住跳樓大拍賣，還是老老實實的多做點功課最實在。