幾個層面討論:
1. 整體來說 蛋黃區供給<需求 賣方市場
蛋白和以外供給>需求 沒推案的地方不太會漲
有推案的地方會越推越高
2. 區域來說 蛋黃區舊屋供給比較大 ->開高接盤力道存疑
開始出現銀行鑑價4500 開價5500
沒買家開超過4000的狀況
但是地坪價值無敵 越老越香 30年反而尷尬
蛋黃新屋供給比較小 ->開價暴漲 底價硬
蛋白區不太一定 有些地方有5年內餘屋搶市
建商自己的會hold價格 但是已購戶難控制
價格來說
1. 總價>3000萬 單坪>60萬 資產階級互相轉手
這個區間超級蛋黃或特殊物件會漲 錢多低利
但是漲幅比較溫和 基本上一半換屋一半置產
價錢不甜條件不優也沒什麼人在高價吃貨
2010左右天價成交的中古豪宅成交價不易高於買價
但有機會高於前三四年的破盤賣價 天母或大直有一些案例
2. 2000萬內 單坪<50萬的新成屋 附近有2年內續推案的會漲
建商會一期賣比一期貴推上去 這個單價總價會有人接
雙北看習慣的人不會覺得這個區間貴到不合理
單坪價離50萬越遠 視周圍條件越會漲
像南科附近工作機會已經ready了 10萬就直噴20了
善化這種地方也在噴 有點神奇
3. 同上面條件但是附近沒有推案的 不容易漲
舊房子貸款鑑價偏低 又卡仲介費 反而會拉低行情
4. 這是一個壓了3年以上的換屋潮和剛需買房潮
配合低利 基本上2年內是壓不下來的
5. 仲介會開始碰到中古屋屋主心態高 但鑑價跟不上的問題
一樣180萬頭期款 新屋跟中古屋會這樣:
新成屋整批貸款85成 1.31%
180萬頭期款可以買到1200萬 開價可能1580 1480的物件
vs
中古屋稅費仲介費20萬 剩160 只能買780萬開價9xx中古屋
條件上有穩定收入的人很難去選後者
所以中古屋抬高售價後的接盤會很有疑問
一點心得 拋磚引玉