版上各位先進大家好
感謝昨天各位的釋疑
我繼續思考之後
發現一個很難決定的關鍵:投報率VS風險
想請教各位先進會如何在兩個物件中二擇一
我目前手上有2個電梯2房物件選擇
第一個是約19坪,屋齡12年,開價700萬,銀行初步鑑價500萬(這是4.2米夾層屋)
第二個是約25坪,屋齡25年,開價800萬,銀行初步鑑價685萬
以租金而言
第一個物件沒有直接的答案
但是同棟社區約22坪的其他物件
房仲抓租金是15000-16000元
所以我只能抓第一個物件是約13000元
但是這物件目前只知道要重新粉刷,重買家具+電器用品,補一個木板隔間破洞即可
(屋主人還在住,沒清空看不完全)
第二個物件已清空
租金網站上雖有直接的答案:23000元
但是我認為虎爛
因為附近同一條大馬路上走路相隔約12分鐘
屋齡只有11年的別社區同面積+超精緻裝潢也是租金掛23000元
但第二個物件的廚房跟次臥房我看過現場慘不忍睹,難怪爛到不敢放上網站
外加客廳陽台外推
卻用大片玻璃窗戶封死又陽台天花板角落明顯漏水
還有冷氣也要趁機會整組重做,因為客廳沒裝冷氣,夏天會熱死人
所以廚房+次臥房+外推陽台+冷氣恐怕要重做
還有浴室外牆的壁癌也要修好
才有可能向賣我的房仲講的房租有20000元(不過因為是頂樓,要施工沒有樓上抗議)
我也怕一路修一路找到驚喜
換言之
我面臨難以取捨的窘境
因為我是首次買房
裝修的監督+判斷+成本控管能力有限
可是兩個物件的租金與投報率又差很多
所以很難下決定
不知道到底要選第一個物件還是第二個物件
請問各位會如何建議我選擇?

兩個都不要...

irr是很好的工具

以我來說 我會有一個最低投報率 也就是10年要有50% 平均每年要超過5% 這是不含增值的部分 也就是幾乎穩賺的 在用該物件租金行情回推要獲得這樣投報率的總價是多少 在扣除仲介費跟整理到出租需要的花費我本業裝潢 所以整理房子除了成本低跟估價本來就是我的業務你需要的是多做功課 如何買抗跌的房子 了解該區域的發展跟出租行情 還有你到底要當包租公還是拼資本利得如果要當包租公 你就要決定你房子的受眾 主攻的客群而這樣的客群在意的是什麼 你要整理到什麼地步才可以秒租譬如我專攻套房租金15000以上的年輕情侶或還沒有小孩的小夫妻 他們相比去租分租套房的租客 更在意一些生活品質 要有獨立的曬衣空間 家具不能太舊 千萬別買很爛的二手家具 冰箱要雙門不要什麼爛爆小鮮綠 洗衣機也不要太老舊 電視不要什麼大胖電視或只有32吋小到你不想看的

感謝s26492755的指點,我是把增值當成主要目的租金我只要求不要太離譜就好,只是當然能高就高所以讓我很猶豫,因為我擔心再晚就沒得吃了

第2之前看過類似的,已經賣很久賣不出去,不知是不是同一個那種屋況至少要再花個一百萬整修裝潢才能住人,我是放棄

給shiely,我不知道是否賣很久,但是我知道同棟不同樓層同位置的物件,屋主開價850萬,最後不售又縮回去租人了至於那物件,要不裝修就能住人的話要超便宜才有可能因為是超悶熱又漏水的詭異物件,而且不是華夏我也擔心修漏水+陽台重做而動頂樓天花板+陽台外推要面對鄰居跟管委會很麻煩我怕的不是花錢,而是風險,如果可以估得出來又做的到其實多花一點錢我願意

要拼增值 地段跟附近發展比較重要 會建議你要詢問的話給地點 我認識拼資本利得的都跟我說租金零用錢 甚至沒在出租你的物件二如果那麼多毛 除非特便宜 不然買來幹嘛投資就是要降低成本 未來不一定能賣多貴 至少要買的便宜好整理 除非你專收舊屋來裝潢整理短期買賣看你敘述比較偏要當包租公 個人認為好租的物件不一定增值潛力高 增值高的物件租金投報不一定好 像我的每年大概漲2～5% 十年後能漲50%就祖先有保佑了

給s26492755,我冷靜之後,的確主要目的是在收租但是由於未來資金氾濫,多少能夠撈到一點增值最重要的是,我已經有一點年紀了,所以租房會被問年齡想要趁現在有機會買房趕快衝,不然幾年之後會很麻煩要租租不到,要買買不起,不要說退休沒地方去連如何繼續住在都市上班都是問題只是買套房的話沒意思,因為又小又貴,照顧房客也花功夫不如買電梯二房給小家庭住穩定,即使要花比較多錢對身為上班族的我而言也比較實在,讓自己進可攻退可守不過既然物件二那麼難搞,我就不碰了,我不碰修繕轉賣因為那是像您這種專業人士才能碰的作法