有版友寫信,剛好挖到考古文.上面剛好有價格.
就順手去找一找.
不過更早之前應該還有一次有寫過,但是我不知道我寫在哪裡.
(因為我寫的東西很混亂,本版,高雄版,回信,或是...反正我也不知道寫在哪裡)
就是之前美術館還有開價4字頭的兩房的時候,那時候有講,這東西買走就對了.
剩沒兩間,買光價格就踩上去開價站穩5字頭.
and...這一篇才七月的文章,就可以讓各位見識一下甚麼叫做井噴..XD
※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: 150萬現金,買美術館兩房.
: 我是不知道你還有沒有機會搶到4字頭的兩房...
: 我記得上一次我在講美術館的時候,市場上還剩下最後一間開價498的兩房.
: 現在市場最後一間應該是開520...
大家有興趣可以去看現在最低多少.
現在九月底,算你三個月喔...
開價598剩下好像三間,要滅種了....
: 無腦買這個就對了..!!!
: 當然如果你有能力,買三房"平車"會更好(因為三房單坪價比較低,之後單坪價差會收斂)
: 如果你現金收入金額很多,也可以拚三房.
: 三房拚六字頭...目前市場最便宜應該是開70x.
這個有興趣也可以去看一下...XD
連八字頭開價的都瀕臨滅種..
: (PS.以下講到美術館三房四房,基本上都限定搭配平車...
: 機車不是不能買只是我用平車產品做demo對比價位數據比較方便,畢竟大多都是配平車
: 至於兩房是以不帶車位為主)
: 對喔,以上價格,不算2F,不算賓果家族,並且必須是正美術館,中華路正路邊的都不算.
: (賓果不是不能買,是他有自己的行情,賓果請買在單坪16.x...
: 例如現在賓果有一間四房,那個殺下來應該就是16.x)
很多人不喜歡賓果.
但其實,有興趣可以注意賓果的行情.
基本上賓果有它自己的行情,並且她的漲幅跟美術館其他物件同步...XD
所以你以投資角度來看,你同樣1000萬,買其他物件和買賓果,得到的增值是一樣多.
所以賓果不是不能買.
你只要知道他的行情,就可以買.
你不要用其他物件的價格去買賓果一樣的產品就好,那個才叫凱子.
: 美術館我自己是買四房,因為四房其實感覺之後會更可口...
: 這是因為釋出量+單坪價的關係....
: 不過其實之後漲起來,兩房三房四房差異也沒那麼大就是了.
: 單純只是如果可以多賺一塊錢,幹嘛少賺的概念...
: 至於挑貨的心法就是.
: 單價總價都要看,然後再低單價中買最低總價的那間.
: 當然也可以在低總價中,挑最低單坪價的那間.
: (所以你不會挑七百的兩房但是單坪18這種,必須是五字頭以下的兩房再找單平最低)
: 心法的終極奧義就是.
: 搶走最容易切入美術館的物件,壟斷市場低價產品,提高美術館進場門檻.
: 讓下一個想要切入美術館的人,只能在你頭上買更貴的東西,幫你抬價..!!
: 為啥最近不優先建議公寓.
: 那是因為新的一波漲幅已經開始,並且從美術館和農16和新彎區發酵.
: 而新彎區,正勤你來不及了.他踩上6字頭成交...之前4xx的時候你沒進現在就不用進了.
正勤剩下一間開660,聽說有人從窗戶跳出去...所以賣不掉.
不過因為獅甲還在七多,還沒站穩8.
因此正勤會有一個700左右的天花板壓著.
除非獅甲往上爬更高...
當然獅甲剩下唯一的一間開價798,其他都開到860左右...
那間798掃掉,很快獅甲就站上8字頭...成交8字頭大概也只是沒幾個星期後的事情.
: 諾貝爾因為菜籃族投資客套在裡面太多,籌碼混亂.
: 所以她還會再11萬成交價那邊打滾一段時間.
諾貝爾要買到11萬的機會差不多要消失了.
(七月的時候還有兩位數的物件可以買到11.x)
被掃光..
應該在幾個月就可以站上13w
我知道你瞧不起諾貝爾..XD
但是他要噴的時候,也是突然間就是10% 20%...
一點也不會比你的甚麼優質宅噴得少,甚至漲幅還屌打你.
: (因為會一大堆白癡菜籃族被套太久亂賣11萬,行情會一直被他們扯後腿)
: 31期你也來不及了,價格跟農16差不多貴.
: (是誰把陽光情人的兩房掃光光??)....XD
: 而中山路兩側那幾棟,就更不用說..雖然它們漲不多,但是因為以前漲太多,所以還是很貴.
: 其他彎區零散的房子你要買變成很賭運氣,運氣不好你可能兩年都找不到好投資標的..
: 所以新灣區你可以宣告放棄....所以往回退看農16和美術館.
: 而農16和美術館一般來講是看你高興.漲幅是掛在一起的沒啥差別.
: 為啥我平常都在講美術館而不是農16.
: 那是因為我在農16被開紅燈右轉罰單開到機車駕照被吊扣.
: 所以很賭爛農16,外加車超多很煩..
: (前不久在農16出沒)
: 所以我會優先講美術館...
: 而老屋方面.
: 老公寓甚至老大樓,因為前幾年我們投資客瘋狂湧入.
: 所以你應該可以看到老公寓和40年老大樓很誇張的表現.
: 你自己現在搜一下整個市場所有40年大樓待售產品,你就知道..XD
: 現在屋齡都不屋齡了,25 35 45年的價格都拉到剩沒丁點差額.
: 一般來講我投資客可以接受45年屋是25年屋的8成價格.
: 也就是,同一個區域,25年屋如果是15萬一坪的話,45年屋應該在12萬一坪.
: 但是現在45年屋很多行情都破13甚至有的要攀14...
: 這樣你在屯老屋的意義不大.
: 至於為啥不屯25年屋..
: 恩....請問老社區25年屋一坪要15~16.
: 美術館1x年屋一坪19~20.
: 你為啥不買美術館...XD
: 尤其美術館的新屋大概最低也要27w/p.(平均大概都在28~30)
: (京城皇居和龍騰是因為舊建照+超高容積造成採光超爛,所以她有一些戶別單坪很便宜
: 這兩棟是特例,並且以後應該也很難再有類似的東西)
: 新屋27,1x年屋理論價應該在22~23,更何況平均在30的話,那1x年屋理論成交價在24)
: 並且這都還是美術館和其他區域傻傻分不清楚的狀態.
: (其他區域新屋成交價也要25上下平均..價差太低)
: 但蛋黃區優勢還是在那邊,並且現在領漲...
: 之後炒作新開始還是會先集中從蛋黃區炒作...
: 所以雖然美術館其實相對去年(我去年就在版上講美術館,基本上已經漲了5~8%)
: 去年還可以追求18~19.今年19~20,並且19的物件變成很稀有.
: 或是說,去年開價4字頭的兩房,開價9字頭的四房都還有..
: 今年開價基本上五字頭的兩房,10xx的四房都剩沒幾間.
: (那個隨便掃一下就光了,等到掃光後,會以六字頭兩房和12xx四房為主.
: 尤其四房1200以下的物件量剩好像不到10間...這就是我優先買四房的主因
: 等到這幾間被掃到,那四房行情直接採回1200)
: 所以屯屋的話.
: 我會建議以美術館的低單坪價中的最低總價,或是低總價中的最低單坪價為優先考慮產品.
: 當然短期還是繼續開心公寓透天老大樓...
: 反正貴買貴賣,我只要轉手賣得掉,我管你現在已經漲多少...我就可以繼續玩.
: 直到市場認為老公寓老大樓的價格已經誇張到不如去買其他產品.
: (也就是如果老公寓價格炒到跟25年屋(同室內坪)價差不多的時候,他們會轉向買25年屋)
: 這時候短期再來轉彎就好.
: 不過因為大多數投資客都菜籃族,所以大多都集中在公寓和大樓.
: 因此對我們老鳥投資客而言,當發現公寓和老大樓開始不好賣的時候.
: 我還可以躲去老透天產品裡面避難...XD
: 菜鳥和菜籃族不太敢碰老透天...這變成我們限定產品.
: 而老透天最近這兩三年價格其實有點死魚盤....讚.!!!
: 反正商場就是這樣子,當大家都熱的產品還有肉,就先去割,
: 自己可以獨佔的市場以後再慢慢吃
: 沒甚麼人多的地方不要去,而是要靠你的經驗和能力,擠去人多的地方把市場玩到爛.
: 人多的地方不要去是對菜鳥和菜籃族說的,對我們不適用..
: 短期心法和中長期屯屋心法是不一樣的.
: 中長期我會很強調相對價格.
: 相對新屋價格,相對其他區域價格,相對其他物件價格.
: 然後去選取被低估的地方...(被低估的地方不一定是弱勢區,像現在是蛋黃區被低估)
: 這就是我所謂的不動產相對論.
: 另外,選定產品方向後挑貨.
: 就要特別注意"籌碼面".
: 像諾貝爾籌碼混亂不要買,你要等那些菜籃族菜鳥投資客都殺出籌碼乾淨後才進場.
: 不然你會一直被扯後腿(之前正勤被扯後腿已經很賭爛了,沒猜到這麼多菜籃族在裡面)
: 因此整個新灣區漲翻,又一堆新屋在那邊哄抬價格(夢時代二期都要動工了).
: 但是諾貝爾就是不建議買入...這是籌碼問題,跟他甚麼房子多爛素質多差都無關.
我最近有開始建議買入,但是我寫在哪裡我找不到...XD
籌碼乾淨了...!!
不過也因為清洗籌碼.
因此這兩個月美術館和31期噴很大,正勤獅甲也很囂張,但諾貝爾還卡在11.x..
: 你素質有比七賢大樓差嗎?你房子有比七賢大樓爛嗎?但是七賢大樓漲翻了你知道嗎??
: 另外,例如美術館,我會優先選擇四房也是因為四房籌碼安定.
: 低價物件釋出量少,因此一人一間把籌碼洗一下,他往上噴就沒人擋得起來.
: 並且你要知道,對於股票,買家可以選擇不買...不買對他一點影響都沒有.
: (就像恆大吵翻天.結果散戶都不跟,主力一度自己被自己套在高點出不了貨..XD)
: 但是房子...你老婆就是想住美術館,你不買你老婆就會照三餐跟你冤家...
: 所以不動產洗籌碼,然後哄抬價格之後,不怕釣不到魚來追高...XD
: 因此不動產會更注重所謂的"盤中變化"以及籌碼面...
: 盤中變化就是,現在市場上掛賣物件有哪些,數量有多少,釋出速度有多快..
: 這是不動產投資非常重要的觀察項目...
: 至於屏東.
: 屏東其實最近很像是高雄的一個區的概念.
: 類似岡山的存在感.
: 請問岡山有沒有漲??
: 有...
: 那屏東有漲有啥好意外的??
: 如果你住屏東,你屯房計畫是十年以上..
: 那你直接買屏東就好,跑來高雄很累.
: 當然如果你是兩三年期,高雄市中心蛋黃區可能會有更強的噴發時間造成的效應漲幅差.
: 可以蛋黃區撈一筆後再回屏東等漲幅擴散過來.
: 如果你住高雄...那你跑去屏東買幹嘛??油錢也是錢耶,除非你是藉口順便去吃冷熱冰.
另外補一篇2019年我唯一找到有數字的.
https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1557762434.A.B95.html
為啥補這一篇呢.
因為裡面有一個,美術館16.5看到就搶的內文.
你知道為啥講16.5嗎..XD
因為我看到有一間突然掉出來然後被16.5秒殺的物件.
不然基本上美術館那時候一般人認真挑貨會買在18.
投資客有機會買在17~17.5..
買在17~17.5是成交多少??
兩房430~450,三房平車630,四房平車9xx...
2019的價格...謝謝合作...
PS.美術館我應該是講可以買講了一年多後我自己才買(今年七月)..
所以真要講,我應該還是哄抬到我自己的買價...XD
當然啦,再過半年一年我應該就不會再講美術館了.
那時候,美術館就交給廣大的媒體和名嘴去講.
媒體和名嘴在電視上在新聞上講,才真的叫做哄抬價格.
而我們這些佈好局的,就躺著看戲,然後思考哪時候是高點可以賣出就好.
當然你要自住不賣出也沒差
反正高點的時候,你就去辦增貸,或是用資產負債比去做其他貸款就可以了.
房價只要漲,只有笨蛋才說自住沒差..XD
你多增貸個利率1.5%不到的幾百萬出來...你說有沒有差.
如果那時候股票在萬點左右不要像現在在甚麼歷史高點.
那你無腦all in 0050,領股利套利,你說自住房子暴漲有沒有差??
阿就不要像2010年那樣給你翻一倍..
你以為台灣政府還會再出一個張盛和??
還是你認為之後遇到的都是"不動產是經濟的火車頭"官員的機率比較高...XD