預售屋最大的投資優勢是甚麼?
有三點.
1.槓桿極高.
2.不卡貸款.
3.蓋好前屋齡都是0年 = 沒折舊.
前面兩個沒啥好講,大家都知道...XD
但是最關鍵的其實是第三個,就是蓋好前都不折舊.
因此是否要投資預售屋,關鍵也在取決於他第三個優勢身上.
例如這邊"新建案"每年漲10%,那我買一間蓋3年的預售屋,我等同三年後漲30%用0年屋賣.
如果我買成屋,那三年後他是三年屋...
旁邊新建案拉高30%賣,但你是三年中古屋,你大概只能賣25%甚至以下.因為你吃到折舊.
所以投資的時候,這種漲幅,一定買預售屋...
至於你說老屋....老屋的價格判斷漲跌判斷比較困難並且混沌,一般人比較難掌握.
因此在漲幅不夠多的環境,你會看到很多投資客還是喜歡老屋,利潤不輸預售屋...XD
但是你完全菜鳥跳進去買老屋,又覺得怎麼那麼難賺.
不過在大漲的時候,建商新建案一定是價格飆升最快的,因此老屋有可能賺不贏預售屋.
當然預售屋有他的風險.
(這邊撇除資金控管不好亂買預售屋無法過戶炸掉的賭徒)
1.轉手困難...
2.交屋後轉賣交易成本很高.
3.蓋出來的東西可能跟你在代銷中心看到的模型不太一樣.
當然3這一點對投資來講無所謂啦...XD
所以問題會發生在1和2.
對,預售屋就是比成屋轉手困難,主因就是買家幹嘛不去跟建商買而要跟你接地二手?
因此漲幅不夠,例如你買1000你要賣1050,但建商還在賣1050...那你就賣不掉.
甚至建商賣1070..你也賣不掉...
並且你賣1050你如果不是自己賣,委託仲介幹嘛的,你還要被抽傭金.
實際上你取得的利潤其實很薄.
因此漲幅不夠你會很煩惱.
至於過戶,這時候有甚麼代收管理費,或是一些雜費交屋款,不少都不能報在房地合一內.
外加你新屋過戶等同你開始計算房地合一,你立刻賣掉就要抽45%.
新屋你如果跟賣價價差過大,你也會產生你的成本很難處理的問題.
你0年屋跟國稅局說你翻修廁所地板窗戶花了200萬,國稅局會信你嗎..XD
因此,你是否要多放兩年才賣,或是立刻賣掉但要被抽45%並且不能扣抵很多交屋款.
而多放兩年,你就要吃折舊,這兩年的投報會很爛尤其漲幅不足時甚至虧損.
這就是玩預售屋的煩惱.
漲幅不夠,你東扣西扣利潤會很可憐....
因此我大悅當初可能賺一台機車就跑...直到交屋一開始成屋賣也是賺機車.
直到隔一年才賺到國產車,並且還繳了六位數的房地合一稅.
並且不打算多放兩年才跑.
就是因為整個環境漲幅不夠...
因此我都會再三強調,玩預售屋你要很有風險意識,不要想得太美好.
外面每天都甚麼轉手一百萬利潤的神話故事,不一定會發生在你身上.
而,你沒賺到一百萬你不會怎樣.
但如果你轉單不掉你要怎麼辦???
你有沒有辦法承擔賣不掉後的延續問題.
反觀玩老屋,獲利穩穩地...那當然漲幅不夠,無腦賺老屋就好了...XD
當然現在我又手滑預售屋,並且還是沒買量去殺價,單純路過路人甲身分買入.
這就是反過來看到太豪洨的漲幅,並且感覺建商和政府都蠢蠢欲動想要炒地皮炒房.
那自然看一看不小心就手滑拉.
當你一年漲幅超過10%,玩預售屋基本上就是很好的時機點.
無論你要買了立刻賣,或是成屋後再轉手,或是成屋後你再放兩年轉手.
在大漲波段下,你的利潤都會很可口..
等同無後顧之憂,後面很多條路都可以走..
so....
玩預售屋不用想太多.
這邊的新建案漲幅,就是指標.
你確定他3年,建商新建案賣價可以超過20%,並且他要蓋三年.
那基本上就是一個不錯的投資標的.
反而你買中古屋不一定賺的比較多...
因為...中古屋跟新建案價格跑沒錯,但會緩一手才發酵.
也就是新建案衝出去很遠,中古屋才慢慢跟上.
那這樣你買中古屋的時間增值效力自然就遠不如新建案.
這樣預售屋的利潤就很容易就超過你的中古屋.
當然至於貸款利息那個跟租金打掉就不需要討論.
至於挑選預售屋..
恩...
還是那個無腦選物件的辦法.
挑最便宜那一間就對了..XD
低總價中的最低單價,或是低單價中的最低總價...選一邊站.
除非他有瑕疵...那就跳過(暗房,歪斜)
2F一樣看價差,價差超過15%就買,低於10%就不要買.
另外,盡量挑2xF以上的.
除了公設門面和建案規模優勢外.
預售屋投資永遠都是,蓋越久越好...XD