作者:
gerychen (邪惡肥宅)
2020-10-15 15:33:14公設幾乎都是免計容積
公設幾乎都是免計容積
公設幾乎都是免計容積
所以本身基地的法定容積跟容積獎勵值
跟公設比，一點關係都沒有
會對公設比有影響的只有基地條件
再來講一下公設怎麼來的
一個平面層設計了100坪的主建物(容積:法容+獎勵容積)
那我可以用免計容積多蓋的樓地板面積有
陽台+梯廳 15%(陽台設計5%的話，公設就是10%)
機電空間 15%
這樣最多是不是就25%公設了
但其實電梯做超過一支的時候就很容易會吃到容積了
一個分子分母的概念，設計的公設吃到容積時
公設比就會upup飆升，這邊當層就先抓到27%吧
再來還有屋凸，屋凸可以設計1/8建蔽面積*3
這就要看基地面積跟建蔽率了
這時公設比大概變成29%了
再來是地下室的水箱、變電箱、機電設備、車位、機車位都是免計容積
其中除了汽車停車位之外，全部都納入公設
大概就變成32-33%了
但免計容積的上限是這樣規範的
你也不一定要這樣蓋阿
因為雖然不用計容積，但是要花錢來蓋
所以潤泰那個案子就是把所有免計容積最精簡化
反正可以最低限度的使用就好
最窄的梯廳、通常會拿來做公設的屋突也少蓋一些
做小電梯、最極限的逃生梯
挖地下室也很貴，符合法定停車位就好
將將，這樣就是最低公設比的產品
反正是還給地主的不用擔心好不好賣
如果不是這種類型的案子
建設公司就是要買地來蓋房子賺錢的
雖然建設公司也不是不能這樣蓋
但總成本100塊他就是要拿到110塊的錢才甘願
原本照市場可接受的32-33%公設可以做100坪
那就是1坪1.1塊，變成20%的時候他就要1坪賣1.2塊
反正就是要收回110塊就對了
但這種綁手綁腳的產品在市場上可能無人聞問
所以最終他就是不會設計這樣的產品
如果真的很愛20%公設比的
真的可以考慮去買快30年的7F華廈
那公設比是真的包君滿意
電梯出來之後左右鄰居大門距離2公尺
正對著唯一一支的樓梯
1層兩戶雙拼，一個社區14戶
歡喜就好
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-15 15:37:00推 數字分析
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 15:42:00正解, 在推文一直講不聽的麻煩來看一下
是啊 空間跟品質是花錢買的 幹嘛一直跳針這麼不想要公設比就買公寓啊 包君滿意 火災也沒地方逃各人自掃門前雪這種觀念慢慢要改 透天的遺毒
作者:
TllDA (踢打)
2020-10-15 15:47:00我有個問題 譬如四併雙梯的 每戶都100坪 這樣能超低公設嗎?假設建蔽率也頂到上限了
透天除非是很大塊地 像農舍那種 不然氣派大樓好住多了
作者:
cicatrix (一起來當新店人)
2020-10-15 15:48:00什麼都要CP值，就是一堆違建、頂加，品質就是要有些許留白
建商都會搞到33%左右 買戶數200-300左右社區最漂亮沒做 cicatrix講到重點 要有空間才有品質不相信你自己裝潢家裡 把櫃子都訂好訂滿 會酥湖嗎？滿滿收納 滿滿壓迫各位不要搞錯了 蓋公設是很貴的 建商為了好賣房才搞
氣派的公設是很花錢的 不然那些地方就是逃難空間而已
作者:
Anyotw (Yoman)
2020-10-15 15:51:00其實只是雨遮不能寫權狀..分子變小。+3%。不過還是同一間房同一個總價
作者:
Tosca (hi)
2020-10-15 15:52:00想要公設但不想多花錢 結案
高級一點的羽球館籃球館撞球間公設不好？桃園高級一點的案子都有咖啡廳專人服務 屌打星巴克
作者:
Tosca (hi)
2020-10-15 15:54:00高級公設維護成本很高 住戶水準要夠才養得起啦
價格只要星巴克一半不好？ 保險業務員來也不要把它帶回
作者:
Tosca (hi)
2020-10-15 15:55:00公設難維護的根源是管理費很難調高 不調高就無解了
管理得好不好是另一個故事了不能假設大樓的公設都會荒廢基本上近10年的大樓狀況都很好 超過20年那種就不一定20年前的大樓和現在大樓的公設有級別上的差距公設會荒廢通常是一開始就注定了 搞得爛爛的當然荒廢但建商一開始就砸大錢的公設 住戶就不會荒廢它
作者:
Tosca (hi)
2020-10-15 15:57:00公設會不會荒廢只跟房價有關 高價的大樓比較不會荒廢中低價的絕對荒廢 無一倖免XD建商一開始砸大錢蓋游泳池 住戶養不起還不是照樣荒廢
所以才說 自住跟投資要想清楚 投資就不要買豪華大樓
作者:
Tosca (hi)
2020-10-15 15:58:00游泳池要運作還要請救生員耶
其實也不一定 但高價大樓比較好是一定的 但高價大樓是多高價？ 在桃園一坪35就是高價大樓在台北呢？ 35買鬼屋剛好而已
作者:
Tosca (hi)
2020-10-15 15:59:00就算便宜點的公設 健身房 電影院好了 器材總會壞吧
作者:
Tosca (hi)
2020-10-15 16:00:00那壞了管委會有錢買新的嗎?不一定嘛 就乾脆換不會壞的器材
器材能有多少錢 跑步機一台5萬 養不起？如果5萬一台買不起 那這棟大樓真的有問題了趕快賣掉跑路 等到電梯壞了就更慘
作者:
Tosca (hi)
2020-10-15 16:01:00你沒住根本也不知道居民素質如何阿 愛計較的人超多耶
比方說台北華廈 管理費一兩千 是不是很輕鬆社區管理好不好會反應在房價上管理好的社區房價維持 爛社區居民會拋售買房前自己要打聽一下另外一點不要買老屋的原因就是 你不知道裡面住什麼人住Tosca說的那種死不出管理費的就很麻煩
作者:
Tosca (hi)
2020-10-15 16:04:00很多阿 很多人管理費就是要給你欠一兩個月
老大樓如果管理不好 當初的管理基金可能也沒剩下多少修個大條的就慘了所以 萬金買鄰
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 16:05:00管委會之前想改閱覽室成親子室像樣的報價都150萬以上
你存證信函寄過去 法拍它 你看它不繳？管委會很廢 當然會有問題你不要嘲笑青埔 青埔居民的素質真的都很整齊優良社區大部分都在青埔
作者:
AhJaTyYn (AhJaTyYn)
2020-10-15 16:07:00堆
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 16:08:00公設比低於30%但沒有機車位看了房直接傻眼放棄
要氣派 要好 就是要花錢 就像開名車一樣不然買T牌就好 每個人需求不同 各取所需雙B就是有雙B的好 保時捷更不用說 但不是每個人都需要要CP值就去選擇CP值高的商品 如公寓 只是我們會跟你說大樓很好 優點很多而已 但總歸一句話 總價買房就是一個總價跟空間的妥協 其他你吵也沒用
作者:
AhJaTyYn (AhJaTyYn)
2020-10-15 16:12:00有些人就會說公設他用不到，怎麼樣都有理由啦，花錢？他們連停車都不想出錢了只要免費的，還指望他們zzzz
這種人就適合公寓啊 或是透天 南部很多只能說 沒住過好大樓的人 是不會了解的 不一樣的世界裝潢真的是很貴的東西 但卻主宰了一間房屋舒適度80%所以台北有很多人買老公寓重新裝潢 也是可以啦就小心消防跟結構就好
沒錯 這就是格局的不同同樣1500萬 買台北的古蹟笑買桃園基隆新大樓是沒必要的只會凸顯自己無知而以 不一樣產品 不一樣定位
老大樓一進去 梯間就堆滿雜物 看了怎麼會想買...有的逃生梯還被放腳踏車 這種素質 你說住戶品質多好?說給鬼聽我都不相信
他們只在意王老先生的那塊地值多少錢不注重品質 所以才會有很多鐵皮屋加蓋啊老大樓漏水直接屋頂拉鐵皮屋連接排水管沿著牆面到一樓真是超經典的 只有台灣人才幹得出來 醜到爆
作者:
IS0987 (FQ)
2020-10-15 16:31:00你太認真了...他們根本不是想要這個
頂樓鐵皮屋有拉排水管已經算很好的鄰居了 那種直接從滴水線流下來的更糟糕 風大一點就會灌回下面樓層的陽台或窗戶要不然就是樓頂直接積水 把樹葉拿掉之後 樓下每層樓都倒灌 很慘的
其實大部分的人是不知道自己要什麼當你知道原來還有一種生活方式時 才會恍然大悟
就喜歡吃公公用公公的人 才會覺得划算囉公共設施這種東西 跟系學會費差不多 實際上大部分人繳了
作者:
asole (澇塞輸球超爽的)
2020-10-15 16:38:00我自己手上 最低的29 最高的36 給大家參考
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 16:46:00買的起是一回事，養的起又是另一回事等大部分人繳了錢發現都沒有在用時就是悲劇的開始
作者:
Djuda (死亡)
2020-10-15 16:50:00只有台灣有公設比 為什麼硬要說拿掉公設就會品質下降跟變醜其他國家沒有公設比怎麼都沒這問題?重點不是公設比 是公設比計價不透明
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 16:51:00沒有公設比不代表沒有蓋公設好嗎
作者:
Djuda (死亡)
2020-10-15 16:51:00一直幫建商講話真的是很神奇 全台灣的錢跟權都被建商拿走了台灣人真的是奴性到極限
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 16:52:00主建物附屬建物共有設施哪裡不透明？說真實世界就是幫建商講話喔
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 16:53:00公設只看得到總坪數跟持份, 哪裡透明?
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 16:53:00難道國外建商蓋的公設都是免費送你不跟你計較成本？
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 16:54:00笑死 誰說公設要送? 問題是你公設計價 建商就是公設做越大越好
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 16:54:00我贊成公設應該更詳細，但不是實坪制那意義不大
想多了 不管制度怎麼改 實坪計價 變成一坪多33%結果總價還是一樣的
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 16:57:00以前雨遮可以計坪數的時代 雨遮灌水也時有所聞
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 16:58:00都跟你講是分母的問題了公設不能當分母的時候 總價自然也會少一點公設的費用
如果有天實坪制 大樓的單坪價格就把33%灌上去而已
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 16:58:00我覺得是資訊透明度問題，現行一個公設什麼都包看不到內容
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 16:59:00你用實坪制不會讓資訊更透明
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 16:59:00差的14%的費用就省了
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 17:00:00那是兩回事，光有實坪制你還是要花錢買公設建商又不是吃素
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:00:00超過33% 35%只蓋19%公設的話 不就省14%的錢哪是兩回事 公設可以賣錢啊 但分母只能用實坪
作者:
Djuda (死亡)
2020-10-15 17:01:00實坪不會更透明 笑死 你就跟我解釋全世界虛坪制只剩台中港
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:01:00誰說公設不能賣錢?
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 17:02:00實坪制你看權狀看契約看的出公設內容？
作者:
Djuda (死亡)
2020-10-15 17:02:00實坪1000% 比虛坪更透明 只是中間所有的交易節點就會變得
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:02:00可以提高總價 然後分母變大宣傳時又可以壓低單價
作者:
Djuda (死亡)
2020-10-15 17:03:00台灣不敢實坪的原因只有一個 就是建商房仲政府 不想失去這些利益 就這麼簡單
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:03:00笑死 誰說實坪制就甚麼設備都不能有? 你還是可以蓋啊
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 17:03:00你要陰謀論去八卦板這裡不適用
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:04:00這不是陰謀論吧 事實是所有建商都這樣幹
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 17:04:00現在虛坪我是買家看的當然還是主建物
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:05:00supereva 你知道你主建以外的坪數 是那些東西嗎?
房子大小一目瞭然 不爽不要買不就是了..你不會去看房嗎...
實坪制這個話題建議回到八卦那個低能兒版討論比較適合
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:06:00你看房 只能看到70%的坪數
總覺得很多人看不懂I大的訴求,雙方討論不起來~~~
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:07:00不知道吧?
反正有種不透明就是 你自己覺得不透明 怎麼解釋也沒用
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:08:00supereva 笑了 你不看數據能怎樣? 誰能告訴你 15坪公設
你可以跟管委會主委借大樓的平面圖自己算30%在哪...
作者:
Djuda (死亡)
2020-10-15 17:08:00一群人炒房炒到失去理智 只要自己有賺錢 建商怎麼偷都沒關系
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 17:08:00實坪制不會讓你看懂公設內容，你的盲點在於建商公設蓋少定價會便宜但事實不可能，他是用總價來看
我知道我的室內空間怎樣 知道有哪些公社可以用 車位多大動線如何 再來就是看價錢怎樣 不就這樣嗎....
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:09:00當建商原本蓋33%公設 改成蓋19% 成本就會降低
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 17:09:00建商賣你房子不是用坪數算成本跟收入
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:10:00所以你也根本不知道你的33%公設是有哪些啊XD
那你去蓋一間你理想的賣賣看啊... 照你說還不賣爆？
作者:
tsami (鎩羽)
2020-10-15 17:11:00看不懂再癥結什麼 買房子不就兩個以上建號 一個專有部分其他共用部分 要知道公設是什麼看共用部分的建號內容就好
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:11:00我去蓋一間當然也是蓋好蓋滿啊 幹嘛便宜買家XD
我為啥要知道33%有什麼 我知道我付多少錢買什麼東西就好了..
作者:
tsami (鎩羽)
2020-10-15 17:12:00有的分大公小公還會分不同建號 明明就滿清楚的
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:12:00你根本就不知道你買了甚麼
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 17:12:00現在誰看房第一件事不是問主建物多大？不用問資料都直接拿給我看了
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 17:13:00建商灌坪數你拿主建物來比較就破功了
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:13:00哪個建商沒灌坪數? 拿雙子星比比看就知道了
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:14:00要嗆魯蛇了嗎?XD 要不要拿財產清冊比看看?
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 17:14:00我看下來興富發那種才是年輕人最愛
灌坪數又怎樣 你以為不灌就照原本的單價打折給你嗎 不要幻想了啦
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:15:00我家蓋也是灌坪數啦
你有多少錢 關大家什麼事呢？ 還是你覺得有錢說話就對
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 17:15:00我也不愛發哥但市場愛
我家外面發哥新建案 我媽瞞著我偷偷去買 今年中元普渡的時候幾乎都30左右的住戶
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:16:00就跟你講這是制度導致整個市場都這樣蓋的問題沒有人會便宜給你的
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 17:16:00我家還有發哥的廣告單主打皇室規格大廳
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:17:00這是制度決定市場 不是市場決定一切
作者:
gerychen (邪惡肥宅)
2020-10-15 17:17:00IBIZA大，我在四樓的回覆其實已經講到，確實少蓋公設的樓地板面積會讓總營造費用降低，但總成本不會是32%變20%這麽簡單，一個建案的最大成本其實是土地，不是營造成本，我是覺得總價可以降低約5%，但詳細也要真的算過才知道，晚點回家有空再來算看看，但房子蓋的不好住不好用，降低房子的去化速度甚至變成餘屋賣不掉或要賠本賣的時候，就不是什麼公設計不計價的問題了
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:18:00我沒有說總成本是33%變20%, 我是說這部分的成本可以省下來14%的公設不會佔14%的房價 但還是有成本的
作者:
tsami (鎩羽)
2020-10-15 17:19:00所以應該是說公設部分計價不能和主建物一樣
作者:
rain2000 (heavy rain)
2020-10-15 17:19:00所以少蓋公設的房子 市場接收度更高嗎
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:19:00也許5%
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:20:00錯 這個問題也錯了不是說少蓋公設 市場接受度高 而是市場可以有選擇
作者:
gerychen (邪惡肥宅)
2020-10-15 17:20:00但板上很多人的論點是，公設不計價就會讓房價降低，這個就是無稽之談了
有建商關係的出來說現行制度不好 不是建商的拼命反駁莫名的好笑
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:21:00為什麼? 逃生梯做室內好看 又佔坪數
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:22:00但國外那種逃生梯做室外的團地屋有沒有市場 應該還是有的
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 17:22:00現在市場也有選擇啊，我假日看的屋公設31-32，高公設36-40的市場沒有特別討厭還是有建商賣的掉
作者:
gerychen (邪惡肥宅)
2020-10-15 17:22:00至於真的把公設壓到最低時對房價的影響，除了那約10%的營造費用之外，更讓建設公司在意的是房子的價值會因此降低多少，這要由市場來決定，在我看來這根本是雙輸，有點因噎廢食
作者:
rain2000 (heavy rain)
2020-10-15 17:23:00市場有沒有選擇 那不是建商重點吧 比率到多少 好不好賣
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:23:00哪有甚麼雙輸? 制度改變你還是可以蓋公設多的房子啊
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:24:00就不同需求的人買不同的房子如果制度改變 多蓋公社沒有好處 那自然會有建商配合不想要豪華公設的人 蓋基本公設的房子
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 17:24:00要實坪制自己計算機按按不就是了
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:25:00現在就是因為多蓋公設有好處 所以基本上建商不蓋
作者:
gerychen (邪惡肥宅)
2020-10-15 17:25:00真正影響新成屋房價的重點是土地成本、營造成本跟利率，影響中古屋房價的重點是利率跟持有稅，而中古屋的市場會
作者:
rain2000 (heavy rain)
2020-10-15 17:25:00就真的市場決定一切 公設如果低就好賣 那是商機 集資蓋
作者:
tsami (鎩羽)
2020-10-15 17:26:00雨遮不計價是因為不能登記了
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:26:00雨遮計價那時候也一堆人在那邊鬼叫 買的是總價
作者:
gerychen (邪惡肥宅)
2020-10-15 17:26:00所以重點根本不是什麼公設比實坪計價，重點是利率跟持有稅！
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 17:26:00我是認為蓋公設的好處是市場喜歡，建商無論如何都想賣在最高價不會因為多蓋或少蓋就改變
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:27:00錯 市場不會只有一種口味
作者:
gerychen (邪惡肥宅)
2020-10-15 17:27:00板上希望房價下跌的大家，要罵也要搞懂重點在哪
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 17:28:00還是有很多少公設的我才剛看過
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:28:00像潤泰雙子星這種以最低公設下去設計的建案 幾乎沒有
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 17:29:00如果權狀不登記公設均攤跟雨遮一樣請問建商會怎麼蓋
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:29:00我只是看不慣現在的建案而已 我才沒有要買XD
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-15 17:30:00我也不愛一堆無用的公設但不認為實坪制能解決
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:30:00沒有要解決甚麼 只是提供選擇
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 17:30:00蓋透天有什麼好講，雙子星那塊地蓋透天公設比更低然後呢
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:31:00然後? 大家可以選自己適合的類型 這樣有啥不好
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 17:32:00雨遮還登記前每戶都蓋好蓋滿嗎你證據在哪，有些戶沒雨遮蓋透天一戶賣10億有什麼選擇別搞笑
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:33:00作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 17:33:00有人會買的商品不可能沒建商要做這就是市場
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:34:00這樣蓋建商賺比較少就會啊XD
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 17:34:00之所以沒這種產品是沒人會買CP值低的商品
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:35:00最好是沒人買 公寓都有人買了國外就有人買團地屋 台灣為什麼沒有?
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 17:35:00建商要賺的錢不會少重點是單價更高沒人買
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:37:00這板上就是一堆人買了房子很怕市場崩 所以拒絕任何改變
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 17:38:00一塊地蓋大樓賺一億蓋透天也賺一億請問透天一戶要賣多少
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:39:00到底誰跟你說要蓋透天了?
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 17:39:00你自己要的公設最低阿
作者: sculp 2020-10-15 17:40:00
上面的人講的公設我家都有，但公設比才20%
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:40:00雙子星也有19%啊
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 17:40:00不要蓋超過七樓也可以低那要建商賣多少可以賺一樣
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:41:00現在的建蔽率退縮 你蓋不到七層容積用不完 不會有人幹的
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 17:41:00雙子星沒容積獎勵也可以19%嗎
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 17:42:00現在又為建商考慮容積用不完你鬼打牆喔
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:42:00公設比好嗎?笑死 甚麼為建商考慮 我講的就是市場會怎麼做而已
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 17:43:00用完你哀用不完你又說建商不會這樣蓋全都廢話
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:43:00誰像各位要講話還得為建商考慮我真的不知道你們在怕甚麼耶XD辛苦買了房 很怕房價崩嗎?
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-15 17:44:00資訊透明是好的 現在實價登錄可以幫忙算主建物單價
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-15 17:45:00但車道面積攤公設 賣車位再賣一次的問題還是在
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:45:00公設登記項目 不要登記成坪數 就不會有這種問題車道攤公設 是因為計入之後可以拉低單價 比較好賣公設只登記項目 沒有坪數 自然沒有灌水或重複賣問題
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-15 17:46:00完全不登記是也不錯 反正公設在那裡大家都知道是共有的不過這樣很多歷史數據統計數據分析又更複雜混亂了
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:47:00不 不登記也不行 不登記你搞不清楚有甚麼東西 容易混水摸魚反正權狀上就登記實坪坪數加上附屬設施項目買了甚麼一目了然
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-15 17:48:00光一個雨遮變來變去 以前舊公寓還有所謂的陽台未登 超亂
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:48:00登記項目你也能一項一項去點
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:49:00不像現在 你社區有個圖書室你可能都不知道
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 17:49:00不登記建商還是要賺一樣的錢你總價改變了什麼
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:50:00你的社區有33%公設 有豪華門廳 KTV 健身房
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-15 17:50:00不登記公設坪數肯定會縮減公設降低總價 但單價會變高
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 17:51:00公設大廳都不用裝潢成本省下攤到每戶有感嗎
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:51:00房子是總價問題 幹嘛攤XD國宅也是有市場啊 為什麼不該有那樣的房子?
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 17:52:00雙子星當時就有人比較過跟周遭比起來沒有便宜
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:52:00大家可以選自己要的
問題是不好賣啊 不然建商怎麼不蓋我同意你建商應該賣一些國宅案在台北 問題是沒人要這樣搞
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 17:53:00蓋國宅那樣簡陋要便宜才有人買問題建商的售價賣不出去跟某人解釋自由市場很累，就是賣不掉才不推很難懂嗎
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-15 17:54:00雙子星單價貴爆了 還是有人喜歡啊
你的意思就是公設最小化 能多省就省 醜也沒關係 破壞商譽也沒關係
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 17:54:00這麼好做蓋的成本降低還能賺一樣多建商不做是智障嗎
推出一間公司專門蓋國宅 比寶佳還便宜我這家就是專門蓋籠子屋可是你太小看台北人虛榮心了
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-15 17:56:00雨遮不登就不見了 說自由市場 其實還是政策影響很大
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:56:00笑了 潤泰雙子星怎麼賣得掉? 自打臉?雙子星單價看起來高 但用實坪看並不高單價高是因為虛坪少 分母少公設只蓋基本的為什麼會影響商譽? 潤泰商譽有受影響嗎?
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 17:59:00可憐喔潤泰知道這麼好後面哪個建案也是19%公設說來笑笑
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 17:59:00潤泰哪有好 尹衍樑的公司耶XD後面建案 公設都能賣錢 幹嘛省XD
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:00:00這跟容積一點關係都沒有
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-15 18:00:00雙子星 低公設 主建物單價低 權狀坪單價高 有其客群
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-10-15 18:01:00雙北房價高，搞便宜簡陋屋也許還有市場，但是在離開雙北之後，連地上權的案子這樣蓋都沒人想買
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:01:00雙子星的公設比低 是因為不收錢 所以公設只給基本的要不然這個地段 會給機械車位?
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:02:00機械車位省一堆車道 加上電梯跟梯廳設計都比較小
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-10-15 18:02:00正常思考邏輯的自住戶應該沒人想買
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 18:05:00潤泰拿一塊地蓋跟雙子星一樣格局要賺一樣多請問賣不賣的出去就這樣簡單問題，如果賣的好現在潤泰公設比何必高
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:05:00不好意思我講錯了 雙子星的機械車位是一半以上不是1/3
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:06:00看針對甚麼客群啊 蓋在羅斯福路上當然是蓋豪華一點但廈門街考量可能就不一樣重點是 不同客群可以有選擇
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-15 18:06:00容積成本低 建物佔售價比例高 簡陋屋價差才有感雙北最貴的是容積成本 房子隨便蓋 總價也便宜不到10%
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 18:07:00容機獎勵無關請他蓋原來12層就好公設比會不會拉高
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:08:00不會 12層有12層樓的梯廳逃生梯電梯 15層有15層的梯廳..
作者: coonash (庫耐) 2020-10-15 18:09:00
有泳池的社區我都直接pass
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:09:00這些面積每層樓都會佔 不會蓋15層只有12層有梯廳
奇怪吵這個幹嘛 都有建商代表了 IBIZA家就蓋低公設比的產品 市場買單的話，其他建商就會跟進啊，賣好不好就知道了 吵這個跟覺青說房價太貴拒買不是一樣 市場會說話
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-15 18:09:00北市新屋客群真的沒什麼低公設可以挑小基地高公設比但根本沒公設 罕見大基地肯定公設給滿
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 18:12:00大廳機房垃圾間這些公設少了分母攤最好比例沒差
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:13:00那個佔整層樓幾趴而已, 分散到15層能影響甚麼?0.3%嗎?真正佔公設絕大部分的 就是各層都有東西不然就是灌入公設的車道面積但這種就是跟總樓板掛鉤的
沒錯 我正要說 在台北這種地方搞國宅還有人要你在外縣市搞國宅 誰要啊你要賣得出去啊 不然建商爽付利息喔不過 我覺得你還是想太多了 人家蓋這樣有賣不掉嗎？市場最大 OK？你這麼有理想 你家蓋低公設啊到時候沒人要不要難過就是了
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:39:00台東都有國宅了 哪個縣市沒有?市場前面還有法規啦 法規會決定市場怎麼蓋
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:40:00以前雨遮蓋好蓋滿是市場要的嗎?對啊 房地產的問題就是一堆買了房的人 把建商利益當成自己利益前面就一堆了 其實這關你屁事
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-10-15 18:41:00覺得很多人要就你家趕緊蓋幾個案子出來賣，熱銷的話可以打臉一堆板上不看好的版友，你家賺大錢又可以實踐自己理念，怎麼不做
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:42:00笑了 問題就是現在的法官 這樣蓋利益沒辦法最大化XD聽不懂逆笑了 問題就是現在的法規 這樣蓋利益沒辦法最大化XD
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-10-15 18:43:00熱賣省了幾年的管消費用，賺很大啊
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:43:00法規會決定房子怎麼蓋
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:44:00潤泰不就蓋了 賣很好啊XD但我相信 潤泰有得選就不會這樣 會選擇33%公設 多賺14%坪數
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-10-15 18:44:00南部其實有公設比比較低的案子，但是沒啥人想要，多加一點點錢豪華很多，就像我家牛排跟如絲葵價差10%，誰要去吃我家牛排
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:45:00差500萬就會有人吃了XD事實上可能還不用 100萬就會有了
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-10-15 18:46:00建築成本根本沒那麼高，哪來五百萬高雄一堆房子總價不到八百，五百萬？？一百萬？？？
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:47:00800萬房子差80萬也很多啊XD
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-10-15 18:49:00少蓋公設便宜80萬，公設是鑲金嗎
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:49:00不是自己說10% XD就算5%, 40萬也很多
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-10-15 18:50:00網路嘴炮說一說，講的很激動好像很厲害，最後還是跟著市場做一樣的事理念與想法要用行動證明，不是鍵盤
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:50:00每次法規要改就一堆人在那邊崩潰 最後咧?那請問你證明了甚麼?笑死XD
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:51:00不要登記成坪數啊
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-10-15 18:51:00我自己不會買低公設的大樓啊
稍微有點研究 大致上是民國84年前不要買 84後的可以買
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:52:00笑死人
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-10-15 18:52:00所以你住雙子星嗎
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:53:00笑死 前面一堆人說想要啊XD到底誰崩潰啊XD
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-10-15 18:53:00如果真的好的東西或是想法，根本不需要到處找人辯論自然有人買單
作者:
icevenus (才不告訴逆勒～)
2020-10-15 18:53:00看起來真的是也有市場，我也不愛多公設，一天在家至少8小時，但那是睡覺時間阿@@
原因就不多說 當然也有例外(住戶本身水準高) 僅供參考
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:54:00就是法規下 大家不會這樣蓋啊
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-10-15 18:55:00真的要說公設比，還不如強制固定車道納入大小公的規範，這塊都隨建商高興拿來調整公設比
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:55:00你根本甚麼都不知道吧?潤泰雙子星是因為是海砂屋 潤泰負責幫當年買的人重建所以沒有收錢在不收錢的情況下 當然沒有必要多給不必要的東西
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-10-15 18:56:00其他的項目用眼睛看就可以看到，不需要怎麼計算，只有車道這種很難單純一眼看懂合不合理
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:56:00所以就蓋出了19%公設雙子星
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:57:00最好你眼睛看到就知道坪數對不對XD
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:58:00雙子星的公設比低 不是因為leju講的 因為容獎錯
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-10-15 18:58:00其他公設有法規限制，買賣時會揭露坪數，我不太知道多傻才看不懂
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 18:59:00公設絕大部分都是不計入樓板面積的設施
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-10-15 18:59:00車道看板上的討論就知道，還是一堆人被搞的滿頭霧水
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:02:00這個例子就是最好的例子 可以看出公設不收錢的話會怎麼蓋
還有 出了雙北 機械車位就是沒人要你真的不要想太多 你最好全蓋機械車位
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:05:00那又怎樣? 法規鬆綁之後 你還是可以蓋好蓋滿啊
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:06:00不蓋機械車位就要多挖一層地下室 多花錢啊XD我不知到你一直強調出雙北要幹嘛出雙北沒有人要 你就照原本的蓋啊 有人說不行嗎?法規鬆綁只是多一種選擇 又沒有說你就不能蓋了
你要車位走道逃生雙電梯迎賓廳會議室不拉不拉就是要%數
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:07:00對 但%數可以是上限15%也可以是10%如果公設可以灌坪數 當然是蓋到15%這樣單價看起來比較低比較好賣但如果不灌坪數的話 要蓋多少就是看建商定位你要蓋豪宅 當然還是蓋好蓋滿但如果訴求是平價 就可以只蓋必要的
什麼都不要房價就是低 房價低就沒人蓋 要去買40年老公寓
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:09:00哪裡沒人要 雙子星不就有人要
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-10-15 19:09:00這兩種制度相衝突怎麼鬆綁，二選一吧，台北看天下再整天崩潰，理念雖然有犧牲也要拿來做的，不是講一講之後說賺不夠所以不做，要理念又要賺錢，哪有這麼好的事
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:10:00我不覺得哪裡有衝突
有人蓋給他拍拍手啊 你是建商要蓋一坪100萬還是一坪60萬
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:11:00你蓋在羅斯福路跟蓋在廈門街 當然定位不會一樣
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-10-15 19:13:00潤泰之所以能這樣搞，還有一個很大的原因是原本住戶根本沒辦法跑，潤泰銷售的壓力很低蓋個符合法規最下限的公設，原住戶一樣得吞
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:14:00原住戶又不收錢 哪有銷售壓力
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-10-15 19:14:00剩下少數要銷售的房子，能cover營建成本就好，就算賣起來不划算不要大虧就行了
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:15:00但賠錢也想盡量少賠 所以就蓋成這樣
公設低點 搞個不成比例的機械車位拜託 花了四千萬 結果買機械車位...這...套句OGL的 成何體統
作者:
deltaz (我還懂不懂飛翔)
2020-10-15 19:16:00所以可以叫大多數原住戶硬吞，只要賣出少數房子，不怕太冷門市場不買單當然想怎麼搞就怎麼搞還可以賺個美名當廣告，一箭雙鵰，超爽的
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:17:00潤泰雙子星平均111萬, 實坪79%, 隔壁legend63, 平均92萬實坪66.5%
作者:
icevenus (才不告訴逆勒～)
2020-10-15 19:18:00為什麼會覺得低公設沒人要買？
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:18:00雙子星的實坪單價是140萬, legend63是138萬
作者: et99899 (MH) 2020-10-15 19:19:00
想要低公設的就是想拉低總價吧？但可能嗎XD
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:19:00但雙子星地點比legend63好太多 建商也大很多當然可能, 沒有公設灌水當分母 怎麼美化單價看看雙子星跟隔壁legend63的例子
所以 被灌高價格 這樣比較好？ 開雙B停機械車位猴子問題
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:28:00哪有灌高價格?
所以為什麼到處沒有19%的案子 為什麼I大家不蓋？因為法規？還是因為利潤？
這篇大家都一直提潤泰就知道這幾億廣告真的成功了 科科因為那個產品只是廣告 不是常態
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:36:00marshall 都是你看legend63跟雙子星的例子就知道了
如果真有人自建委建低公設建商想接OK啊 問題沒有嘛
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:37:00公設可以計入分母的話 可以壓低美化單價 房子會比較好賣而能這樣做是因為法規允許這樣做
作者:
TRY543 (!)
2020-10-15 19:38:00所以IBIZA家蓋的房子公設到底多少啊？
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:38:00多蓋14%的公設 可以多賣一些錢 而且可以壓低單價
對啊 所以公設低 單價反而高 總價差不多 但看起來遜
花4000萬 為了公設漂亮 買機械車位公設數值漂亮
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:39:00不會啊 會有人買啊 懂得就會買現在是蓋的人少 不是大家不買因為蓋19%的沒好處 拿磚塊砸自己腳而已
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:40:00蓋33%可以多賣錢 遇到不懂的也不會跟他多解釋為什麼單價是這樣
機械車位我不懂得欣賞 我只知道有急事他突然壞了就慘了
作者: ptckimo (ptckimo) 2020-10-15 19:40:00
中肯事實
35坪房少10%公設買家少付3.5坪價格 單坪價格拉高10%賣
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:42:00機械車位你不懂欣賞 但有人會欣賞差價一百萬
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:43:00少10%公設又拉高10%賣價 你的單坪價格就比隔壁多20%
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:44:00看雙子星跟隔壁的例子就知道了雙子星在比較好的位置 比較有保障的建商蓋的結果實坪價格跟隔壁一樣而已位置跟建商 起碼值20萬吧XD也就是雙子星其實比隔壁便宜20萬一坪
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:47:00多10萬也一樣啊XD
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:48:00分母變少的時候 你銷售壓力就會比分母大的建案大
這樣總價差多少 我看起來差不多 喔 換得了機械車位讚
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2020-10-15 19:49:00前面那個例子就知道了啊 你買雙子星其實比隔壁便宜20萬一坪錯 你單價高 人家不買帳 你只能調低房子是買賣均衡問題潤泰雙子星在分母小的情況下 單價比周圍高20萬了他再拉高20%賣 單價就會變140萬 沒辦法說服人買買房子的人不會只看總價 大家還是會用單價去殺價的
好 你說高20萬 35坪就多700萬 公設少10%是3.5坪3.5坪x100萬 =350萬 所以總價反而高了350萬這樣比較划算？都說了是總價的問題 我公設少 分母小 但單價高算起來建商有吃虧嗎？ 還附精美機械車位太棒了 土方也不用挖 台北軟砂土方還要想地方丟又不像桃園台中土方還能賣錢
作者: wdpone5541 (loveshin) 2020-10-15 20:01:00
這篇正解，看得到的一些優點都是要成本的
機械車位蓋好蓋滿 少了10%公設 總價倒賺350萬還好是原住戶多 傻傻吞了猴子早上給3根晚上給4根香蕉 換成早上4根晚上3根而已總共就是7根香蕉 舉這個例子除非它的價格不要多20萬不然你就是分析心酸地而已 建商換個方式賺你錢而已現在台北到底是怎樣 4000萬房子都只能配機械車位喔你休旅車怎麼辦 七系列怎麼辦
作者:
l79cm (歐亞美跌 義股優)
2020-10-15 20:14:00Legend63蓋的比較值賣的價格外觀就贏了
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2020-10-15 20:16:00台北4000萬配機械車位很常見啊 敦年建設的一大堆仁愛路旅行與閱讀 一億元也給你配機械車位呢
公寓啦 沒公設 只是要去租車位台北就妥協吧 除非你錢很多
作者: et99899 (MH) 2020-10-15 21:29:00
七系列上次沒辦法真的硬停外面的機械車位，尾巴真的塞滿滿剛剛好XD
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2020-10-16 07:41:00七系列是限重問題，外面停車場的管理員亂來
作者:
shiely (gap year)
2020-10-18 17:09:00有低公設可以買當然是買低公設比較好,便宜治百病每月管理費繳五六千元,跟每個月繳一兩千,當然是選一兩千的都買自己房子了還要像繳房租一樣每月繳六千想到就不爽XD