看到這篇就想到前陣子有人特別問的借錢
雖然跟home-sale不是100%相關 只是我認為也不失為跟房子投資相關的議題
※ 引述《carolgilbert (凱洛吉博)》之銘言：
: 標題: [請益] 炒房會比較好賺嗎？
: 時間: Tue Oct 20 21:34:36 2020
:
: 1、我朋友有1000萬的現金，目前投資穩定每年收100萬利息，假如投入房產會比較好賺嗎
: ？
不會 如果你是"投資穩定年收10%" 沒啥必要跑來冒風險
除非說你今天是要來學習，當作未來多的投資管道 我覺得或許ok
但是單純要問 "好賺"，既然已經穩定年收10%的話，直接投入房產不覺得會"比較好賺"
: → zaqimon: 我對每年穩定10%比較感興趣 現在還買的到嗎 10/20 21:56
穩定10%很多 你知不知道而已
: 推 libramog: 穩定10%很強 不如繼續投資其他的 為啥要玩不熟的房地產? 10/20 22:23
這重點啊 除非是要學習或是天賦異稟 不然進不熟的領域能立刻10% 有這麼好康的？
: → abyssa1: 分個兩百萬當頭期 槓桿五倍 股票也才少賺20%夠付房貸 10/20 22:25
: 推 midmid: 固定10%可以壓身家了 10/20 22:29
: 推 kevinhon: 每年穩定10%的話，鴻海直接收起來請他去理財就好 10/20 22:37
有1億要穩定10%不難 有100億要穩定10%我不知道 至少我沒方法
: → IBIZA: 固定8-10%的債券很多? 10/20 23:06
: → IBIZA: 現在有8%的不是垃圾債, 就是有匯率風險的 10/20 23:07
有一隻我們剛認購的上市公司BBB+主順位債券，三年期2.5% 質押可以到八成，利率0.9%
是美元計價的，所以的確算是有匯率風險。但如果你有美金配置其實差不多9%獲利
所以槓桿後10%其實不過分。當然你要票息就8%就是垃圾到不能再垃圾了
另外還有BBB-有一隻可以認購，三年期3.75% 質押也是八成，利率1.25%
這樣就是14%左右，只是這隻也是美金計價就是
: 推 hune: 10%不敢講 但金融股定期定額存股保證穩穩6%以上 10/20 23:17
: → IBIZA: 房租4%乘五倍槓桿就是20%了 10/20 23:32
: → IBIZA: 真的能穩定10%是很驚人的 10/20 23:35
穩定10%一點都不驚人...
: → carolgilbert: 各位大大，我是在問炒房好嗎？不要追究那個投資是真 10/20 23:46
: → carolgilbert: 是假 10/20 23:46
: → carolgilbert: 而且我朋友覺得雞蛋不要放在同一個籃子，要分散風險 10/20 23:49
: → carolgilbert: 所以才會想加入炒房行列 10/20 23:50
只有1000萬我是覺得沒什麼好分散風險的，畢竟你要來炒房，只會變風險都在炒房錢上
(若有100~200萬就能入場還有10%的話就是我還要學習的地方了)
: 推 kutkin: 炒房好呀，因為虧了也不會有人逼你追繳 10/20 23:52
: 推 zzz41432: 穩定10%利息 隨便放款 高利貸就有啦 很難嗎？隨便也超過 10/21 00:03
: → zzz41432: 10% 但風險很高 可能就會想轉其他投資吧XD 10/21 00:03
其實不用"高利"貸XD
有一種東西叫hard lending，我們家在美國靠這個薛了很多
舉個例子，假如今天有人要借錢，拿了100塊的房子當抵押品
你可以直接借他 60元 利息12%，開辦費(美國叫points)可能就1~2%
你可能問，他如果去銀行借可以借3~5%啊 幹嘛跟你借12%的？
問題就是，銀行慢。我們確定title是clean的，基本上兩三天就能撥款了。
銀行在審核貸款可能兩三週，最後可能就錯過投資機會了。
當然這種可能都是半年不到借款人就還掉了，你就得去找下個機會了，但是如果算一下
你這個年化也是很可觀，因為一開始upfront的1~2 points就不得了了
而且我們LTV大概都不到65% 所以我們也不怕對方倒債。
但是******* 倒債我們更愛。
或許有點反直覺，但是年化報酬最高的都是倒債的。
你可能會覺得，為什麼？這不是壞帳嗎？
可是你要知道，我們已經大概知道LTV在65%，然後我們拿去法拍
跟台灣一樣，法拍屋是看不到內裝的，所以這100塊的房，拍賣基本上沒人願意用100拍
可是我們在借錢前是請appraisal檢查過房子的，我們跟一般人資訊是不對等的
我們是知道他真的值100元。這樣我們把它拍下來，可能80元就拍到了
如果這整個過程一年，那我們就賺了100-80+12+1 = 33
投入了65回收了33元呢XD 超過50%的報酬率
普遍來說，沒有倒帳實際利潤大概15%左右
倒帳的情況利潤大概30~40%左右
: 推 kenntrf: 我是投資 沒能力炒 10/21 00:04
: 推 asolitary: 是私募基金吧~沒一定門路或門檻就比較少知道 10/21 00:14
: → asolitary: 不過印象中私募基金都是3000萬以上的 10/21 00:14
會說3000萬以上是因為台灣要求專業投資人的標準是3000萬
只能說台灣巨嬰太多XD 政府怕麻煩 乾脆直接禁止
所以政府把很多可以讓普通人賺大錢的機會給擋掉了 幫QQ
: 推 michaelsun: 8-10%保本保息的債券 國外真的有不少啦 多以美金大額 10/21 00:53
: → michaelsun: 計價，別用台灣看世界 世界上的有錢人多的是方法套利 10/21 00:53
: → michaelsun: ，8%真的是基本而已 10/21 00:53
: 推 kis28519: 現在正熱大伙都賺到不要不要的 10/21 01:13
: 推 MTBF: 私募的底價不一定啦，但要有認識管道介紹，台灣有些人運作很 10/21 01:19
: → MTBF: 久了 10/21 01:19
: → MTBF: 對一般人來講這利息比自己買股買房好賺多了 10/21 01:20
台灣私募的問題是sponsor他們抽太多了 不然就是waterfall很糟
我們還沒在台灣玩過任何私募，跟國外比台灣私募實在不是很有競爭力...
: 推 michaelsun: 樓上內行，這種真的是要有管道，已經不是錢的問題了 10/21 01:23
沒那麼誇張，如果你是要看CRE的話，可以看看像是美國的crowdstreet之類的
他們其實有滿多sponsor都是可以接受外國投資者的。
(雖然現在crowdstreet的sponsor都不太行了LOL)
當然PE有更多種，我覺得台灣人有點被台灣本島給限制住了，其實國外有很多機會的XD
拉回到home-sale，我認為美國有很多CRE大鳴大放的觀念在台灣沒甚麼見到
我是覺得這塊其實可以讓台灣的 "炒房" 更多樣化一點
一些觀念，像是cap rate，有人說東區房東打死不降價是因為持有稅太低
可是你如果看紐約，持有稅高到不行，但是房東還是不願意低價出租，為什麼？
就是因為當你低價出租 你的房價就直接受影響，甚至有時候你的貸款還會直接嘎爆你
但台灣不知道為什麼，cap rate好像只被"應用"在店面，但一般租房卻不太會被提起...
台灣在"炒房"這塊其實滿不效率而且封閉的
然後再回到這篇文
有時候我是覺得台灣人對於房子這塊的知識有點貧乏
大家只會覺得 "房價只漲不跌" 或是 "炒房就是萬惡" 或是 "建商吸血鬼blahblah"
我認為這些都是因為台灣人對於買賣房子沒有正確的觀念
我還滿推薦如果想要"炒房"可以用commercial real estate當關鍵字去搜一下
有些東西在台灣不太有 (mobile home park etc.)
但是大觀念像是蛋黃蛋白 (A class/B class) <- 雖然美國還會把內裝考慮進去分級XD
或是對於residental (對，"residental"是有在commercial的範疇) 怎麼去分析
我相信很多東西多多學習是會受益無窮的
=======以下自己的murmur 可以不要看=======
我覺得大家在說政府對於房價的不作為導致房價無法控制blah blah
可是在一個偏上游的賣方立場來看，正是政府的太多規範，導致了房價高漲XD
如果看看美國，房價不受控的哪個不是左派盛行的地方lol
或是看看南韓 中國 哪個地方不是政府插手結果房價就upupup
追根究底 就是一開始的供需失衡，然後政府的插手導致供給更緊張 最後就是upupup
自己其實看到那些追求"居住正義"而阻擋都更拆遷的都感到很無奈
我今天在台北如果不靠家人幾乎不可能買得起房
我之前回家跟我爸媽聊到這件事情，說他們老人享盡了一切果實
我媽只跟我說
如果不是你們年輕人在那邊阻擋都更，現在台北市供給肯定是翻倍
如果不是建商錢越來越難賺，絕對還一堆建商搶著幫你們蓋房子
供給多了 你覺得房價還會這樣無腦漲嗎？
我們家之前要都更也是有90%同意 剛好那時候是文林苑沸沸揚揚的時候
結果有台大教授跑來我們管委會說我們這樣漠視少數人權益
然後跟管委會說如果一意孤行就帶學生來我們大樓底下靜坐
我們拿時候是外牆磁磚一直掉，總幹事怕真的來靜坐砸到人得要去坐牢，直接縮了
最後就變成只拉皮，不都更了....
從那次開始才漸漸感覺這些好像是年輕人要自己負責的lol
我後來讀臺大都覺得同學們真的都好.... "正義"
但也不知道該說最後結果到底是不是正義XD
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