※ 引述《mfcke (drive)》之銘言：
: 來認真嘴一下公設問題 順便解釋一下開價的合理性
: 拜託真的不要變成朝三暮四的傻猴子 會讓不少人發笑
: 公設比高
: 1.法規 基本上 7F單梯 以上都要雙逃生梯 50公尺(15F)以上結構外審
: 所以現在都是7F 15F 超高樓建案 這三大種 因為最有CP值
: 不是這幾種樓層就是受限容積率
會講這些話你說你研究多少我是不信啦
7層以下雖然只要單梯, 但不計容積面積只有10%, 雙梯的話有15%
也就是8層以上雖然多一個逃生梯, 但多給5%的不計容積面積
如果說一層四戶室內合計120坪, 那就是多6坪
夠你蓋一個造價相對便宜很多, 卻可以當一般空間計價的逃生梯還有剩
事實上單梯或雙梯, 因為法規已經給了免計容積面積, 對於建築公設比的影響並不大
影響比較大的是像門廳、安全室、警衛室、機電間這些不管蓋幾層樓都有的
少了可以攤的樓層數跟戶數
所以一般來說, 小面積樓層數不高的建案, 公設比會比較高
但現在大面積高樓層建案也沒在給你客氣的
這就是現行法規鼓勵建商盡量灌虛坪的結果
基本上以現在的法規, 能蓋七層以上是比較有利
通常沒辦法蓋的原因是因為基地鄰接的道路跟永久空地不夠寬, 所以蓋不起來
所以基本上除非當地不好賣, 不然幾乎不會看到大面積的建案蓋不到七層的
另外結構外審才幾十萬, 對建案成本是沒甚麼影響的, 但流程要跑比較久
所以有些建商會免剛好超過50公尺, 要嘛就少一點, 不然就多蓋幾層
但這不影響容積也不影響公設比
: 2.好賣 以前我也覺得怎不搞成像以前公寓 只是拉高就好 頂多做個大廳
: 事實上就是會比以前那種好賣
好不好賣見仁見智, 想買低公設能便宜個一兩百萬的的人也很多
但因為法規, 市場就沒甚麼建商要蓋
: =======================以上算是回復 該不該買 怎麼買 的問題==================
: 再來我真的要徹底嘴一下公設這問題 消失的baba哥 特別愛吵實坪制 高公設問題
: 我跟你講啦 思考這個 只是把自己當monkey 吵著早晚吃幾根香蕉
: 假設前提1.沒有槓桿 2.景氣持平
: 白話說就是這市場 我能賺到20%利潤 市場也認同
: 今天你捧一億去買土地 然後預售開賣 你這專案就是要賺兩千萬
: 先找專業人員 像是都市設計 建築師 土木結構 消防機電設備 營造廠
: 蓋好之後 找人開賣 就是代銷 或者自銷
: 關鍵是建商找這些人 不是因為人太好 要把錢分出去 而是被迫的
: 法規或是專業需求或是銷售方便
: 今天市場就是能賺到2000 差別只是我把利潤配在哪邊 懂?
: 是國軍假數字看太多還是怎樣 到底是怎樣的IQ 會讓你產生
: 一但公設下降 或是實坪制 價錢就會便宜20% 30%??? 是中招鏡花水月??
錯, 現在的制度就是鼓勵你建商多蓋虛坪
最好所有面積蓋好蓋滿, 再拿一些車道上來補足市場可以接受的35%, 甚至未來40%
實施實坪制, 這些東西就不一定會再蓋好蓋滿了
到時候市場就會出現提供豪華公設的豪華住宅跟減少公設的合宜住宅
給不同族群選擇
不會仁愛路也蓋35%公設, 水源路也蓋35%公設
: 在資本主義市場 大家都會把錢撈乾淨 或者錢撈不乾淨 留點好名聲 方便下次撈
: 市場推出一個這樣產品 總價1000萬 東西就這樣 你帶回家自己考慮
: 一天就是7根香蕉 你要怎麼吃 那是你家的事 我就是7根1000萬 懂?
: 一直在吵 早上要幾根 晚上要幾根 不就猴子會幹的事??
: 對建商來說 那些數字 就是丟給 建築師 地政 去算好 弄好 法規能過 建造使照到手
: 那些都只是"數字" 你搞完實坪制 只是讓單價飆高 反正市場 就是讓我賺2000萬
: 會讓你感覺真的賺到 只有一個原因 市場不認同 我金流過不去
: 那就是賠本賣 甚至總銷售額只有9000萬
: 台積電一張46萬 我現在說 台積電好便宜 一股460元 好便宜 大家快來買
: 這樣像不像智障??
: 可能有人說 建商幹嘛反對實坪制 很簡單 混水好摸魚啊
笑了, 自己都知道資訊不透明會被建商混水摸魚吃豆腐
然後還支持這種資訊不透明的制度, 我覺得你這樣比較像智障耶
: 不過你要是肯好好耐心看完合約書 好好計算大小 甚至自己找實體屋去看
: 這些資訊落差 是可以輕易克服得 買個精品 買個車子 研究老半天
: 出國玩 買個3C研究老半天 怪了 一個要幾千萬東西 應該要研究超級嚴謹吧
: 即使真的實坪制 也不可能 現在總價便宜30%啦 就跟我說台積電例子一樣
: 現在價格只剩1/1000 欲購從速 顆顆
你研究這麼多, 你可以跟我說你的公設坪數是那些嗎?
權狀上你佔千分之幾的那幾百或幾千坪
包括每一層樓梯、梯廳、電梯、機電空間、管委會空間、屋突、地下車道
分別各有多少, 你知道嗎?
如果你講不出來 你覺得自己研究有做夠?
別騙人了, 你連你買了甚麼都不知道, 你只是覺得這個比例你可以接受而已