來認真嘴一下公設問題 順便解釋一下開價的合理性
拜託真的不要變成朝三暮四的傻猴子 會讓不少人發笑
公設比高
1.法規 基本上 7F單梯 以上都要雙逃生梯 50公尺(15F)以上結構外審
所以現在都是7F 15F 超高樓建案 這三大種 因為最有CP值
不是這幾種樓層就是受限容積率
2.好賣 以前我也覺得怎不搞成像以前公寓 只是拉高就好 頂多做個大廳
事實上就是會比以前那種好賣
常有人私信問我 怎討論價錢 合理的討論是這樣
首先你要對當地市場有了解 知道 大眾建商 好建商 頂級建商 這三種價格水位
然後踢掉一些極端值CASE不去討論 才能談個好價錢
我就用我目前最熟的新竹高鐵東區來討論吧
現在就是惠宇大概34+- 寶佳大概31+- 這就是雙方互相錨定住價格 而且也到市場認同
有店面的單價要比較低 因為犧牲了隱私 建商可以從店面賺到利潤
土地位置好的 會有永久棟距 臨大路 但是又能大退縮 像是豐邑TECH PARK
豐邑這塊土地價值 就比惠宇好很多 有沒有暗房 面南面北 有沒有共用牆(噪音)
同建案彼此棟距有多少 有些隔壁棟超貼 還是小天井 根本是單面採光....
代銷敢跟你說三面採光 直接嘴 不囉嗦
這些眉角講實際不難學 主要是要在一區一直follow市場 觀察很久了 銀彈打下去
最怕跟風買 亂搶亂買 當你急著怕買不到房子 想要腦衝亂買
我給你幾點冷靜一下 1.大亞百貨 2.高雄85 3.台中金典 4.京華城
住宅一堆法拍 套牢的 就不說了
結論就是要買就是要做功課 然後算一下金流 不用管市場熱不熱 冷不冷
有自住的買法 有投資的買法 自己想清楚
但是台灣即使自住 還是要考量投資 因為這是資產 台灣因為目前"稅制"
不動產比較像是資產 非消耗品 跟美國剛好相反 一堆廢棄社區 反正高稅制 廢棄也無感
=======================以上算是回復 該不該買 怎麼買 的問題==================
再來我真的要徹底嘴一下公設這問題 消失的baba哥 特別愛吵實坪制 高公設問題
我跟你講啦 思考這個 只是把自己當monkey 吵著早晚吃幾根香蕉
假設前提1.沒有槓桿 2.景氣持平
白話說就是這市場 我能賺到20%利潤 市場也認同
今天你捧一億去買土地 然後預售開賣 你這專案就是要賺兩千萬
先找專業人員 像是都市設計 建築師 土木結構 消防機電設備 營造廠
蓋好之後 找人開賣 就是代銷 或者自銷
關鍵是建商找這些人 不是因為人太好 要把錢分出去 而是被迫的
法規或是專業需求或是銷售方便
今天市場就是能賺到2000 差別只是我把利潤配在哪邊 懂?
是國軍假數字看太多還是怎樣 到底是怎樣的IQ 會讓你產生
一但公設下降 或是實坪制 價錢就會便宜20% 30%??? 是中招鏡花水月??
在資本主義市場 大家都會把錢撈乾淨 或者錢撈不乾淨 留點好名聲 方便下次撈
市場推出一個這樣產品 總價1000萬 東西就這樣 你帶回家自己考慮
一天就是7根香蕉 你要怎麼吃 那是你家的事 我就是7根1000萬 懂?
一直在吵 早上要幾根 晚上要幾根 不就猴子會幹的事??
對建商來說 那些數字 就是丟給 建築師 地政 去算好 弄好 法規能過 建造使照到手
那些都只是"數字" 你搞完實坪制 只是讓單價飆高 反正市場 就是讓我賺2000萬
會讓你感覺真的賺到 只有一個原因 市場不認同 我金流過不去
那就是賠本賣 甚至總銷售額只有9000萬
台積電一張46萬 我現在說 台積電好便宜 一股460元 好便宜 大家快來買
這樣像不像智障??
可能有人說 建商幹嘛反對實坪制 很簡單 混水好摸魚啊
不過你要是肯好好耐心看完合約書 好好計算大小 甚至自己找實體屋去看
這些資訊落差 是可以輕易克服得 買個精品 買個車子 研究老半天
出國玩 買個3C研究老半天 怪了 一個要幾千萬東西 應該要研究超級嚴謹吧
即使真的實坪制 也不可能 現在總價便宜30%啦 就跟我說台積電例子一樣
現在價格只剩1/1000 欲購從速 顆顆