※ 引述《Sam27 (Sam)》之銘言：
: 就像林口三峽10年前一坪12萬，台北50萬
: 不可能說林口三峽漲到30萬，你覺得太貴就跑去買台北，
: 因為30到50你怎摸捏也捏不出來吧，雖然差距收斂，你還是只能買林口
我持不同看法跟各位分享。
以你說的為例，林口三峽10年前 12/p, 台北 50(台北50應該是指老公寓) 　
同樣室內空間要 25 坪的自住需求好了。
10 年前買林口三峽公設32%來算接近 37 坪加個車位100萬總價544萬。
10年前台北市同樣買 25坪老公寓總價要 1250 萬。
照你說的現在林口三峽漲到30而台北老公寓不動(價格差距收斂)
買林口變成 37*30 + 150(車位只算漲50萬) = 1260萬，台北老公寓還是 1250 萬
你說會不會有人因為外圍跟市中心的價格收斂到幾乎沒價差而回籠去買回市中心？
這答案我認為是非常顯而易見的。
外圍之所以有大漲的空間，不就正是因為之前和精華區有足夠多的價差？
當漲到價差不存在或沒甚麼差別時，原本去外圍的買方自然就會開始鬆動了。
因為他們會發現去到外圍，並沒有比較划算！

但是市中心沒物件釋出阿

中心釋出的價格不是1260啊 板上不是有一間開1980哈哈1260能買的地方大概又要被嫌棄

每坪12萬算起來要1025？ 我怎麼算起來才500多

你等著看年底人口數就知道，尤其這兩年台北加速流失第一季目前看起來流失速度愈來愈快，林口增加速度也是變快會收斂，大概是外圍12->50，台北60->75

搞不好那時候外圍變蛋黃

我投Sam一票 好的 低基期的外圍會漲得快很多

外圍是因爲機能起來才漲 台北機能就頂了 所以我覺的短期還是繼續流失

蛋黃現在是老人在囤金條 你真的拿他沒辦法

但我覺的如果像sam講的差距 就會收鍊了

基本上會買老公寓跟新大樓已經是不同客群 重視的東西不一樣

我倒覺得價差不會收斂 只是高基期漲幅就低

100j04

我覺得不一定欸,市區的老區房價是可能輸外圍新重劃區

台北市的實居不減反增，一堆都是沒有戶籍的租客原本的居民反而因為買了新北新房子把戶籍遷過去

台北設籍人口減少是因為要結婚離開爸媽家戶籍的

統計上看起來是變少

很多台北人被洗出去新北沒錯他們的市區公寓沒賣，租人收房租

但租屋人口多不代表是買房子的需求方

若是算漲幅的話 雙北大概都低了 基期太高 不然台南高雄那種漲幅才高

還有一個是台北市的老屋屋主真的開始離世啦 好多繼承的

或是他們的父母還住在北市，只有小孩結婚離家

100個人，99個人都想買房，30個人有頭期款可以簽約可以馬上就簽約的人才是買房子的需求力量，租房子不是

一樣是3000的房子 要選台北破公寓還是新北重劃區

戶籍人口變少就代表買房設籍的買盤減少了啊 租客再多都是租客要自己買的時候還是乖乖買新北大樓這麼簡單的邏輯為什麼都能拿租客出來護航人口流失 爬樓梯爬到血壓過低？

老公寓頭期超過600 預售只要先拿落差很大

需求的定義是，1.要有錢 2.想買...缺一就不能算在需求

*預售只要拿300

100個台北租客，你覺得有幾個身上有400萬頭期款??????你說得有道理，但回到數字大概就是

台北市公寓就當打折買地送屋還可以 閒錢置產不折舊

每個月有600個台北人選擇遷出、有200個選擇買進遷入

多數台北原生年輕人買不起台北市是事實但現況是少數人跟外地買盤就吞得下小小的供給

新聞說去年台北市7萬多人洗出去，但4萬多人衝進來... https://i.imgur.com/SyPAqeC.jpg

蛋白漲到接近蛋黃價，就沒人買蛋白了，猶如常識

不知道有沒有工作人口或者上下班移動人口的數據可以看這比人口遷入遷出準確 市中心還是搶手 那這些遷出戶籍人口原本的房子呢？如果真的人口都流失我是樂觀其成 代表我哪天真的可以反攻台北市事實上 設籍人口流失 居住人口沒流失 市中心還是香噴噴

不會 因為越來越多人知道要選新大樓

看到30年，人口流失都是小事，真的大陸對台灣的想法才是重點，保佑美國都是老大吧

蛋白漲到近蛋黃價 蛋白還是會聲稱市中心會移轉 舉信義區的例子 蛋白會相信自己就是下一個信義區

林口想變信義區 就坐等台北變湖就可以了

等台北變湖 可能要拜託子孫燒紙通知了

台北市戶籍人口還是會持續減少 記得台北市自己的預測 未來30年還要再少60萬 但租屋需求與轉到外圍通勤比例會增加只要台北還是政經中心 還是會有源源不絕的打工仔租屋需求不過依這個速度 台北市很快會少一個副市長

蛋白: 市中心會移轉唷 台北可能沒落 新北林口變蛋黃

我真的覺得台北人有變少，覺得

我怎麼完全沒有感覺台北人口有減少

台北人有沒有變少不知道，但以前住新北現在住台北，偶爾下班回新北老家吃飯，明顯感受到往新莊三重方向的捷運，跟之前同時間比人比以前多

外圍有特殊狀況帶動吵做,會有一波大跳躍.那波跳躍抓到後,投資中長期的就可以跑了..XD因為不會再度產生這種大跳躍.除非他又發生下一次極度重大的變化,再帶動吵做.但秉著政府很愛平衡發展不然會被其他地方靠腰的態度.一個已經大跳躍的地方,要再發生下一個大事件在跳躍一次.機率非常低..XD就像,林口好了,他大跳躍一次...你要他在跳躍下一次,在其他地方包含六都漲幅都穩定下.單純林口在比別人多漲個翻倍這種可能性.這種情況...除非你在林口台積電蓋兩個廠...XD不然很難再度發生.so...對中長期投資而言,之前那一次大跳躍抓到.中長期就可以轉戰他處.中長期看的就是這種大跳躍...這種中長期的很多地方都有類似現象.台南南科,竹南科學園區,淡海新市鎮,烏日,最近的岡山.除非你是鋼需在這邊,否則大跳躍抓到,其實就可以換地方布局.之後這些區塊的漲幅,就會趨於穩定.但對中長期而言...穩定的增值,攤提那麼長的投資時間.投報率會很不怎麼樣.因此中長期會更貪心的需要那種,落後,熱吵,大跳躍噴發..放5~10年那麼久的時間..等地絕對不是累積穩定增值而是一次瘋狂的大跳躍...這才是中長期投資最重要等到的東西.你如果要長期...也就是10~20~30年這種.那不如回去找市中心轉移的下一個目標區域布局.市中心才可能利多連發,然後讓一個地方成為"神".你可以賺他成為神之後不受其他人價格比價的特權.所以長期除非你是屯土地,不然買房子不愛外圍.放太久了,外圍最旺的煙火爆發後,後面就很平淡.阿你放那麼久煙火都放完了還不走?等開飯阿?而大跳躍的抓法也不難.

30年後的購屋剛需只剩現在一半

這樣講沒錯 外圍貴了 中心也會開始漲 或是買更外圍

呵呵 那北大是如何跳躍再跳躍 C大你對台北真的沒那麼熟 台北相對於高雄台南有兩個優勢 就是土地不多 交通又方便很多 所以那種蝗蟲炒完一塊就二三十年不會再炒的情況 只會發生在南部 所以南部看什麼很熱就去追的菜雞投客就會掛 但台北的只要不要槓桿太大 大不了出租凹個十年都還是會有不錯的報酬北部很多重劃區都準備漲第二回合了 不然就是想一些大家愛酸的其實都起死回生了 原因就我講的 選來選去 任何想在雙北落腳的一般人就是只能買這些地方 就算台北市蛋黃不漲只維持通膨速率 但一般人也不會因此買得起那差距太大特別是現代人願意擠蛋黃住古蹟(>30yrs)的越來越少 會去買古蹟的人80%是投資啦 跟s大一樣要收租等著中都更樂透 有價值的蛋黃老房會慢慢被有錢人收光這些都更後一般人就買得起了嗎 都更只會更貴好嗎租客存夠錢也只能往蛋白或重劃區買了 加上台北交通未來仍會不斷進步 屆時往外圍買也不會覺得沒面子 自然就往外去住 現在一堆人在猶豫只是因為面子不願意去住自己有機會買得起的地方

說實在的我還怕人家知道我比他有錢

同意c大，其實兩位講的邏輯沒衝突欸。我也覺得林口跳到某個程度之後就會開始跟雙北各地保持一個價差在，不可能獨強。台北很多重劃區當初也算某種資金炒作回檔很久了。不過認識包括我三個朋友都屬於去年回防台北市，當初買外圍都幾年了=_=也該存一筆了，看過前波高點的菜鳥們覺得划算。不過菜鳥回防還是只買得起老大樓老公寓，我自己重劃區是給爸媽爬不動樓梯住。老闆回防就是看預售了，不過還在看，北市精華區案量少...未來只是價差多大反正就會洗成一個動態平衡...雙北自己，還有六都間。

內湖 信義以前都不算台北喔

恩 以最近台北的新成屋 3500萬買不到室內25+平車確實是開始有點換屋族嫌小 首購嫌貴的狀態

外圍跳躍最大的特色就是,他會跳到跟市區處於穩定的相對價格.也就是本來市區100,外圍3,落差很大.然後再某一個很關鍵的刺激產生,就會有一段時間熱炒.會把外圍炒做到60.之後就維持跟市區100:60的比率一起走.中長期要賺的就是3跳躍到60那一段.之後100:60也許有微幅變化,無論是100變成110,或是60變成70.它們無論哪邊產生比率變化,都需要非常非常久的時間.甚至,例如100:60要拉升到100:70,這段變化時間可能會遠超過3被熱炒成60的時間.中長期會嫌這個變化速度太慢,攤提時間投報率太爛.所以中長期就跑了..XD至於如果是中心100外圍60達穩定盤.長期置產會買市中心.理由是,市中心安全...沒有一個政府敢放生市中心.但是外圍,你光政治風向不對,就會被教訓.外加外圍長期後可能會凋零,換新的外圍取代它的地位.所以長期10 20 30年這種,比較會優先考慮市中心.這是安全性的問題,你會放長期,你會對安全訴求要求很高.so..中長期和長期策略是不一樣的.

還是比較認同ceca大分析