我才在股版發了一篇良心文..XD
基本上呢,貸款買股票有多少風險,第一個你要思考的不是股票的風險,而是貸款的風險.
房貸,信貸,股票融資,私人借貸...
這可是差很大很大的.
因此這篇主要聊一下貸款..不討論投資產品本身的風險問題.
房貸利率最低,年限最長動不動就20年,然後崩盤也不會被追加擔保沒有斷頭的問題.
所以房貸你只要思考現金流有沒有炸掉..
20年貸款本利合大約你抓年5%的月付額差不多...
(100萬一個月付4xxx)
你轉增貸大法一般會在3~5年左右用一輪比較"健康",太頻繁銀行會以為你有債務壓力.
信貸方面因為不用抵押擔保,所以一般人比較容易借.
但是利息就高了,可能5~6%起跳+7年期.
所以同樣金額,相對房貸,現金流壓力就大很多,你幾乎要抓20%一年的月付壓力.
(也就是100萬,房貸你每個月就四千多,信貸你就要一萬六千多,看壓力差多大)
好處就是自由度高.
股票融資利息大概6~7%,維持率40%~50%,期限是6個月可展延一次.
恩....這時候你在來看股票融資...條件是不是超級嚴苛..XD
並且最大的麻煩事維持率問題...你如果遇到1980 1990 2000那種公司直接破產.
你會遇到...無量跌停,連吞1x根無量跌停後,股票變廢紙.
你連被強制賣掉都賣不掉...那會怎樣?
你1000萬開融資買股票,之後股票變廢紙,之後變成你倒欠銀行幾百萬.
對喔...金融業也可能會倒,而金融業又剛好是很多存股族最愛...
所以老人..他也許沒你聰明,但..他看過的死人比你看過的新生兒多更多.
私人借貸就....你跟爸爸借和你跟當鋪借(當鋪好像是30%)和你跟高利貸借..
(注意..重利罪必須發生在
1.乘他人急迫、輕率、無經驗或難以求助的處境
2.取得與原本顯不相當的重利
因此..你如果是要投資跑去跟高利貸借6厘...
抱歉重利罪不成立...)
狀況差很大很大...XD
某人本來找他媽媽當人頭要炒房要跟銀行貸款八成.
他媽媽說"乾脆定存解了借你,你給我2%利息就好當孝親"
這.....無期限2%借貸...其實我也想借...XD
所以...
為啥老人都勸各位,玩股票不要開融資借錢炒股.
因為,你有機率陪到變負的....
你一年沒遇到十年沒遇到,你20年30年40年,總有一天會遇到黑天鵝.
而管你有多少錢,你遇到一次黑天鵝,就是全部清空+倒欠.
但是你反過來看.
疑,為啥有錢人都欠一堆錢,頂新魏家買帝寶透過貸款組合半毛錢都不用出.
(當然它們不是用超貸,而是房貸+其他貸款的組合)
這...你一定要搞清楚,他們借的貸款是哪一種.
也因此反過來你看我們炒房的.
哪個不是一值借錢一值借錢,借到央行都要限制我們借錢.
阿你看央行限制各位股票融資嗎??
阿平平都是借錢投資...央行幹嘛大小眼??
阿不就是因為房貸太強大,怕你們借太多借太爽..XD
結果造成市場熱錢氾濫之上更加氾濫到無法收拾..
然後講到房子該不該賣.
恩...我以前就舉過例子了.
你只要租金投報高於利息,通常你房子與其賣掉不如拿去貸款.
表面上你貸款額度只有八成,所以你之後可轉投資的資金比較少.
但你本身房子變成槓桿五倍,你算上租金+增值扣除利息,五倍槓桿放大後可不少.
就算租金投報跟利息一樣,但你只要多一個1%的長期平均增值.
那你就是約穩定6.x%的現金投報率.並且是把你的"利息支出"全部都涵蓋下去了.
當然如果你是我之前舉的,中南部,出租投報率2.5%長期增值投報率2.5%.
這樣你就是19%現金投報率....你長期領股利應該也很難達標這個數字.
(一堆人不相信,還在那邊想是不是我數學算錯了.
沒錯,是你自己算錯了...就是19%現金投報率
這也是為啥很多人以為房子賺得很慢,跑去做其他投資.
結果投資了半天,發現能買的房子越來越爛越來越小.
為啥都追不到.
就是因為你算錯了..
你要挑戰的是19%現金投報率,你低於這個數字都是在被房子拉開距離.)
因此...
你與其把房子賣掉,拿現金去買股票領股利.
不如把房子去質押借錢出來買股票領股利.
需要用錢..股票就賣掉就好啦.
至於甚麼股票風險??
阿你把房子賣掉買股票,跟你拿房貸去買股票..股票的風險有因此不一樣嗎?
另外..你拿房子去貸款,你只下8成,還比你把房子賣掉all in還少呢..
當然啦如果你是反過來,嫌拿房子貸款的金額只有八成太少,害你無法提早發大財.
那...這就是另外一個故事.
so....一般來講,只要你的出租投報率是高於利息..
不動產長期再慘,市區的長期平均增值幾乎都是絕對大於1%.
那你貸款八成基本就是現金投報率6%起跳.
那你要做收股利..如果你收到1x%,你可以把房子賣掉ok的....
但是如果你收股利也只有6%...
那...你還是把房子拿去抵押貸款比較好...
不過拉,房貸再怎樣爽.
你還是要注意你自己的現金流.
無論怎樣,你每個月還是要有5%的本利合要支出.
你要無限轉增貸大法,你也盡量是維持3~5年5%的資金周轉空間.
so...房貸的極限,就是看你現金流的寬裕度決定.
上面的操作也是在你現金流很穩定的情況下才可以施行.
畢竟你拿80%的資金去買股票,股利如果是6%,你就有4.8%.
這些股利拿來滾入房貸本利合的支付,剛好打銷.
但是如果你本身有需要用錢,因此需要股利來支撐你的一些開銷.
那你自然就不適合這樣操作.
所以這種作法也不是萬能.
你還是要看一下自己的狀況再做決定.
當然如果你是閒置資產不知道要幹嘛,平時收入不錯但也很忙沒空搞東搞西的投資用錢.
那.把房子拿去抵押貸款,把貸款丟入穩定殖利率股票.
再拿股利來付房貸...
每過三五年,就又再轉增貸一次,把錢借出來再買股票領股利.
這.....是很基本無腦的"定存投資"作法...XD
其實早就滿地的人再這樣幹...你在台灣絕對排在幾十萬人以後再作的.
甚至你以為興富發幹嘛股利本來想用季發,現在改半年發.
(建商的帳進出不穩定,季發股利太殺了,所以後面退成半年發)
阿...興富發我都說過她本質是炒股的,老闆賺錢靠炒股,員工上班可以看玩股票..XD
因此...他就是希望你買他的房子,然後有閒錢再丟他的股票,拿他的股利去繳房貸.
他都幫你算好了...只是你有沒有那個"會跟"看懂他幫你規劃的是甚麼.