https://i.imgur.com/xVJ7Haj.jpg
https://i.imgur.com/gwBeRAj.jpg
如題
假設房屋總價800萬
貸款600萬
利息1.31趴
假設房價每年漲2趴
租金每年24萬
租金毛投報率3趴
所以我的現金投報率是
5+3(槓桿倍數)*3.69=16.07嗎？
但是我剛剛想想
假設我今天買
30年後賣掉
總收入等於800乘以1.02的30次方
加上租金24萬乘以30
總收入=2169萬
總成本=200加上726等於926萬
原始本金200萬
這樣要怎麼跟16趴的報酬率對上呢
畢竟16趴的30次方超級大呢

第一年租金現金報酬率=（24萬-600萬*1.31%）/200萬=8.07%

上怪老子理財網站算

而且跟16%的30次方一點關係也沒有，你的意思應該是租金漲幅的30次方

利潤1243萬，本金200萬差6.215倍6.215開30次方的根號也才6趴多我想回歸本質是不是應該這樣算才對畢竟要是淨利除以自有資金

你的盲點是少算了租金漲幅，所以才會覺得投報率從8%變6%

恭喜參悟蛋黃區房價居高不下的原因

我假設租金一直維持兩萬

3.69是什麼？沒事 5-1.3116%的30次方有意義的前提是，你能持續把這筆收入投資另一個能產生16%報酬的房子。等於你每年都要買賣一次才會有那2%的房價增值收益。你持有30年只賣一次，那當然看起來投報比16%低很多

因為現金投報率高是只有一開始 後來本金投入愈高就沒16%了

只看現金流量, 期初投入200萬, 之後每年投入8496(貸款每年

租金30年漲幅，槓桿維持率

還248496, 房租收240000), 30年後賣房拿回14490892IRR=6.41%

房價漲幅2%你租也要算2%成長不管怎算都比可憐的新保單好，所以壽險那邊會有壓力想進住宅房地產你要維持5倍槓桿

irr 不會算就搜尋 怪老子包租公投報

漲幅2%太保守

因為你還本金的時候就在降低槓桿率了

還本金會降低投報 所以幾年後還要轉貸增貸來把投報率拉高很多都用傻傻把本利和一直繳的方式去算 投報就逐月逐年降低了