2018說落底了可以買了，
有人說晚一年買省一台賓士
板上仲仲不要害人
2019說準備要漲了快點買
有人說中美大戰景氣不明現買現套
板上投資客不要抓交替
2020說政府印鈔了要快點買
有人說疫情肆虐會一堆人失業要拋售
板上屋主要被斷頭了很急喔
2021說通膨肆虐成本上揚真的漲好多
再回頭問之前沒買存錢比不上漲價幅度
怎麼辦?
哎哎哎，每一波循環輪迴都是這樣的

太陽底下沒有新鮮事失敗者永遠在等待，成功者則看準時機進場

歷史總是驚人的相似

媽的 當初就是看sway影片 結果搞到現在從買得了到買不了了

Sway早就買一間自住的了，你還信他？

你2018年就知道2021會發生什麼事喔？你那邊歐印長榮陽明台積電還來的及手機滑一滑下單比賣房還好賺

所以樓上的2018 all in台積電長榮了嗎？

Sway有的也沒說錯 真的爛 像最近下去南部的大廳還下雨

苦口婆心啊 但空空聽不下去

但是還是會漲價 因為在台灣炒房是全民共識

Sway每個地方都碼說很爛

他講成全台灣沒地方能住似的 呵呵

我不會馬後炮，當然不會講幹話，還扯到2018

史教主很快就會切換人設接建案代言了...

現在才跟你說早就叫你買的才是馬後砲，問題是的確很多版友前幾年就一直提示房價在走高了...

2018落底進場是神人，但2019其實訊號很明顯

這次沒疫情哪來的QE?板友幾年前就知道有疫情？越講越扯，要不要下一支飆股也來暗示一下

強颱大廳下雨如果有處理好不覺得算多爛啊，而且當初才賣一字頭

苦口婆心 哎 空空偏不信樓主少說雪崩 XD 心態哥

2019美國房貸利率飆破5%咧 說起來2019我覺得不好判斷

送分題 今年再不買 明年會再繼續悲憤喊崩五折版主都表示了https://i.imgur.com/p2aNZy5.jpg

我只能說 印鈔印的太誇張 本版最強空軍菲比絲也大金額買豪宅了 最少強到2024 大概率精華區+50%

那種反反覆覆的人也在看，是多沒有主見啊～

實務上很清楚 到去年無限QE 和確定QE這麼誇張執行前都是縮表緊縮走向 甚至QE都還很多人懷疑效果包括我在內但他就是發生了 只能尊重無視客觀事實與條件的堅持 那叫信仰 不叫主見

疫情前已經開始漲了

從供需的角度來說，2019年都確定走上升循環了疫情只是加高了這個仰角，而不是改變趨勢

2016就勸買了 板上也有人分享 然後就各種酸啊 反正自己人生自己負責囉 每隔一段時間都有人找理由說要崩盤 結果一年復一年 有的頭期都賺回來了 幫他們QQ身邊被勸去買的 都爽翻 勸了沒買的在怨嘆

喊空的還不是在預測未來？ 啊就很沒眼光預測錯了而已啊

相信屎味沒買到的人不知道作何感想你現在想法是什麼？（遞麥克風

什麼叫不會講幹話 是一直講幹話吧 從頭錯到尾也不知羞恥xd

所以魯蛇永遠是魯蛇阿 買個房自己都判斷不了 說股市多會賺我才不信 嘻嘻ceca早說過 房價長期就是不會崩 除非你想政府倒 你們再不信嘛

像這種留言會留紀錄的地方 講錯還能一直講 這不叫幹話什麼叫幹話xd

我都很好奇板上多多罵的到底是誰......身邊只有想買買不起，沒有想買在等的人

你去翻前幾年的文章阿 一堆空空說要崩了 嘻嘻

還有完全沒想買的人，什麼五折團屎味，到底是誰在看？

那時候叫大家能買趕快買 被空空嗆房蟲 要抓交替 很多的啦 只是近期都不知道死去哪了

我2011就在這版交流 轉眼十年多了3間

要因為少子導致經濟衰退，要等這波人口高峰通通往生才有可能吧，起碼也要4、50年......

不過也是有缺點啦 先苦一陣子

台灣政府鼓勵持有不動產，從退休大媽到大學畢業，有頭期就會去買房，網民看空做多

房子就是未來的退休金 出租轉賣籌身體零件

1980 TC都不見了QQ

週末去青埔巡一下，人越來越多了，不過巷弄爛路市府好像沒打算處理，嘖嘖

就上面的parsons25啊 你看他去年的推文

高手投資高獲利，租房可以理解，這些通常賺到一個階段還是會買保守型的房地產。奇怪的是有些來吹捧股票多好賺，但是卻來喊房太貴要正義…？這些想必是高手中的高手

今年三月講房市多殺多要開始了 啊是開始在哪？ 還好意思說別人講幹話

房子漲價沒賣：紙上富貴房子漲價賣了：沒股票多這種過了幾年還是空手不會買

這就是倖存者偏誤的完美示範，現主時要是雪崩了，就換另一方出來喊 「我不是早就叫你賣了」

除了極少部分買到未來價的（像副都心），應該沒幾個虧到

但是真相只有一個 你管他是猜對的運氣好還是怎樣 願賭服輸

別老說預見未來…陽明30倍漲幅，長榮20倍漲幅，隨便吃個一段，房價漲與你無關房價漲再多是有漲的比6千元的陽明跟1萬元的長榮多？ 房價漲的還算少

這幾年有進的八成以上都雪噴，不敢買賭輸就躺平 乖

問題是敢買多少...我同事長榮賺18xx%, 但只有一張

真有能預見未來，沒人會放掉這兩檔

敢買多的, 真的敢放到現在 少之又少我姐跟我伯父 陽明都套了好幾年甚至幾十年我伯父據說有上百張 但40就賣了

有人會說你倖存者偏誤，賺到是假的

要張數多又吃到一大段的 太難了我自己2008年買的20張台積電, 280賣到剩2張

唉，失敗者找理由，當年陽明10元以下都能讓我賺40%了(證據在股版，被嘘暴的陽明文)

40%好像沒甚麼大不瞭的..我台積電目前667% 給你參考打錯 662%

敢不敢砸本是看有沒有用心，沒信心就試單放一點錢玩玩

剩這兩張我想等看有沒有機會破1000%

當然啊…陽明5元半年不到就8元出清了

笑死 股版在討論賺錢要買什麼，還有隻空空跑去說很多人被套XD人家問賺錢壓對的不是問被套的

那一樣是沒吃到甚麼 要買多又翻多 太難了test520說賺錢的三大法門 看準、買大、抱住三個都要能做到太難

怎麼會呢 ？ 跟買房子一樣啊…

房子 其實是自己內建三大法門..

千萬房本金算200萬，拿這兩百萬去買中鋼也有50張了，這算本大本小？

房子通常一起漲跌 不要看錯到太離譜就好房子本來就是基本幾百萬 大部分人買了也只好抱著所以過去幾十年 買房的勝率很高

因為房子的基本面很透明 少有大變化

是啊，所以是心態問題…這個就個人修為，自己的心魔得自行打破

長期趨勢也是會觸頂的，不然又何來的市中心移轉

會啊 但那是很久的事情 又不像公司可能幾個月就不一樣了

除非你買在長期趨勢末端 不然吃到長期趨勢 就算市中心轉移

只要是市區的房子 看上眼趕快買就對了

某c版友8年前罵人買左營是被騙，現在乖乖去買美術館，不也是最好證明

這幾年有進的八成以上都雪噴？那新莊副都心AMAX跟遠雄系列算哪一成

市中心轉移可能是20年等級的事了

買房投資，低基期才有潛力吧，中南部可以翻倍，雙北就不太可能

真正強的不會幾個月就改觀，就像你手中的台積電不也在等他破800，同樣的ic設計，鋼鐵，石化，大宗原物料強起來都是動輒一兩年

你講的這些股票有多少你敢幾百萬抱兩年？

但以抱住的難易度來說 房市還是週期更長

雙北想要拼翻倍可以賭老房都更

賺錢不需要抵貶別人，甚至也不需要抵貶別區，有人最欠罵的就是不在他看好名單的就抵貶的一無是處，是說也被時間證明是王牌反指標

你現在進場的話 真的敢抱兩年?@panzerbug 其實房地產只要賺個20%就算翻倍了吧XD

我現在就抱中鋼啦，我看的到每個月的大宗原物料成本, 幹麼不抱 XD

拿少數賠的物件出來講跟幾年前家華有什麼兩樣？青埔也被

中鋼抱了多久 買多少?

我不求他翻倍，反正就抱到鋼板價進三個月走跌就閃了

不會去找其他能漲的八成？還是只有新莊能住能買？台北桃園不能住？

這樣還是不符合 看準 買大 抱住 啊XD

差不多快400萬了吧，無奈只能買在35up，畢竟先前錢都在長榮

35+ 幾乎沒賺錢吧可以說剛買而已

是啊，反正沒漲就繼續買, 鋼鐵注定漲到年底，就看大戶何時要拉

中鋼我之前也有小買 38就出了 你確定會拉?

屎味這種最缺德 真的看空自己還買 笑死

買房漲20%算翻倍應該是玩笑話吧…本金要按月補錢的

沒跟你開玩笑啊 本金按月補30年 30年都漲多少了不對 以前是20年除了這兩年買的 我房子賺最少的一間都比我股票賺最多的一檔 多賺好幾倍..

反正你贏了，講話當然大聲。

而且老實講 我房子都買錯 沒買到真的漲得多的地方對了 還有啊 每個月的本金幾乎都是用房租付的 還有多..這樣算繳本金嗎?

會賺錢的公司誰不會拉，破前高基本的，但中鋼的小股東太多，大戶想吃籌碼，從40洗回36，股東的數量仍無法縮水，任何一方主力想拉都會被揩油當冤大頭，這種情況就只能等大戶凝聚共識算啊，你的房租是你的收入，不是還可以拿去做別的事嗎最後賣掉時，繳進去的本金，當然算本金

沒買這間房子也沒這些收入啊 怎麼拿去做別的事?

雙北工作自住沒這麽難，30年以上，有錢每坪10萬整修，沒錢5萬，甚至只弄水電，其他DIY

房子有跟到 2012那波起漲谷底，投報絕對是近二十年來最好看的，大概僅次於近一年的台股

近一年台股也要看你買甚麼 買多少房子的話幾乎不用看你買哪難度差很多的

看到大家那麼樂觀 我就放心了~

我會這樣講就是因為如果買在2020的起漲點，只要是單日成交量有破萬的公司，極少沒有翻一倍的…連彩晶都翻3倍

就說航海王好了 買超過300萬 抱到10倍以上的 全台灣有幾個??老實講 翻倍也沒多少我就說我同事+18xx% 但只有一張

連股王專家新上市的威鋒電子都能翻一倍，真的是充滿太多驚喜

問題是 有多少人買大又抱住了?沒有那麼容易的

翻倍沒多少？ 房市不是都說年漲10%就算暴利 XD (AITT調)

房市基本投入額就幾百萬 股市呢?房市一年漲10%, 兩年相對於本金就翻倍 10年就多少倍?股市有辦法每年做到?

股市你想砸幾百萬也是可以啊…

你買個50萬 翻倍也就100萬 有多少? 但事實上股市買到50萬就不多了當然可以啊 有幾個買大又抱住的?我去年SPG最高買到25萬鎂 晚上就睡不太著了XD但房子超過這個好幾倍我沒煩惱過去年有跟我買SPG的 很多人都知道我買到25萬鎂睡不著 最後砍一半XD 當時要是沒砍多好XD

那兩年繳了48期本金，不用納入？ 時間拉越久本金是越高的，因為畢竟是負債，要投報好看要嘛拼短期交易要嘛拼長期高成長

48期本金都是房客繳的啊老實講 我是覺得不用納入

是的，所以我一直都說自己心魔要自己克服，買股不敢買房倒很敢…

很正常啊 性質不同

實際上是要的，寫成irr就知道要算了

我寫IRR都不算耶 租金的部分就直接只算每年繳完房貸剩的畢竟那根本不是我付的

晚買少一台賓士是真的

不是你付的，卻是你的錢啊…

房貸的本金要列入成本啦 我每年結算的 所以投報會慢慢降低 但可以轉貸或增貸來重新reset投報

不是 以現金流來看不是我的錢 只是償還我的債務以現金流IRR來看 房貸本金列入成本沒意義吧我給個例子 頭期450萬 每月房租11萬 貸款8.2萬, 你怎麼算IRR?

呃…當然要啊，負債不是你的本金，你持續還回去錢的才是本金

以現金流的角度看 你就是投入450萬 之後每年用房租減貸款淨額當收益, 等到賣掉時再一次認列賣掉的錢

我是指投報啦 一開始是實拿/頭期跟持有和資金成本後面分母會慢慢增加 因為本利和投入的本金增加 雖然實拿的部分也會因為剩餘貸款減少而少了一些利息

那每月收入就是每月11-8.2 = 2.8萬

房租的部分滿租是132萬 只用120萬算房貸的部分98萬

其實每個月都會變動 但我是每年結算最簡單就是每年的實拿/目前為止投入的成本 包含本利和的本金 所以每年都投報都會不同

但要是如你所說，房貸本金不算，你就是用每月11萬收入去算IRR，當然不對

https://imgur.com/a/LkIKO3H這樣算就好了 根本不用算繳的房貸本金

是說我剛剛看人介紹去股版看熱鬧 推文裡認為房子不會崩盤的是多數耶 到底叫人別買房租房買股的是有多會賺 尤其某個消失的少年股神 竟然房版發的文章還比股版多

我一開始就說是看房租減去房貸剩的了投入450萬 每年收22萬 30年後賣掉一次拿回3000萬不過事實上30年後應該不會是3000萬啦..

我還以為一些人喜歡來房版宣傳買房不如買股的狀況下股版會不看好房市呢我自己分子會減利息不會減掉整個本利和 在加上持有成本跟經營修繕

你這樣每年重估本金其實反而偏離了實際的投資成本-期初投入+每一期的淨報酬/損失+期末淨值 應該這樣算比較好

可是這樣是最真實已經付出去的錢 除非你把那些錢可以拿去別的地方投資也算進去 我租金跟增值分開算的

要算最真實付出的錢 就是我那樣算啊你實際上是期初投入450萬 每年並沒有付錢出去反而拿回22萬如果你算成每年投入98萬到本金 然後賺120萬回來 反而很奇怪

你是合在一起了 我拆開比較像記帳的方式去看 主要在於投報降低到我覺得不美麗的時候 我會評估增貸或轉貸後的結果

房子本來就不會崩盤啊，被下了2.0緊箇咒，原本期待他大起後的大落，這下連大起都難了

是嗎? 有些區域去年漲了五成說

分母不是當年付出去的金額 是當年付出去加上期初的金額

大起是北市400萬，中市80萬，高雄60萬之類的

可是每年都淨報酬的話 你每一年都沒有付錢出去啊..你說每坪? 這樣是四倍耶XD

其實從去年政策就知道了 政府要維穩 我也是覺得舊市區很難有太大起伏

現在這樣就是剛起步一段路就壓到平，只能維持目前行情

現金流來看我是沒付錢出去 但房客繳的本金就是我的錢等於我實質上有付錢出去

2008年就有人說只能維持這樣行情了 甚至很多人說要跌

唒，補充一下，我講的價碼指的是新推案

@s26492755 照你這樣講 那企業每年經營不就一直在增加投資額XD

我覺得一年20%內都不算大起

I大，是的，那就是正常會計的計算方式，一個成長性好的公司，他的本金本來就是增加的

租金投報如果跟增值拆開算 不是到獲利了結才來算 這樣才是最真實的啊 你的本金一直在付出

不對

正常會計的算法 成本只會列期初 之後每期盈虧是列淨利/淨損 不會加入成本去只有在增資的時候才會增加股本

我只是看每次股票大漲就會有人來宣導不要買房 以為股版也不看好房市

這樣對啊，你的經常性現金流本來就是一年認一二次，專案性的一次性收入則是結算才收入，搞這套最明顯的就是上司公司營建類別

你用公司看就很清楚

其實漲太快對我而言也不完全是好事 我喜歡穩定 漲太快很危險 還不如每年慢慢疊上去

股本不是450萬哦，負債也要算進來

只有當你必須從自己口袋再掏錢增資 才會影響公司股本負債哪會進股本 你到底懂不懂會計資產負債表都不會看喔

租金減掉 房貸利息 稅金 空租 修繕 這是我的淨利 頭期 整理房子花費 貸款本金 是我的成本

原來扯這麼多 根本會計基本表都不會看

而且你可以把每年收入以再投資方式回歸入成本

懂啊…所有上市財報不都有個資產負債表，借來的錢都要納進去

看到一堆房蟲趁機臭幹Sway就好笑

450萬是期初股本, 每年營收是120萬 每年營業成本是98萬@aloness 資產負債表納入 但不是納入股本(股東權益) ok?

這點搞不懂，可以看看劉惠丞寫的書，外行人保證看的懂

你不應該把98萬加進450萬那是不同的成本不用鬼扯了 會說負債要加入股本 我是不相信你懂我雖然很混 但大學會計也是念了四個學期雖然大部分都忘光給老師 但基本表我還是會做會看

我是自動腦補 450萬買房是加算沒有講的貸款，如果450萬全現金買房，自然就沒有負債進股本

不用鬼扯了 你很顯然不懂會計負債是不會滾進股東權益的投入450萬 借2550萬 買3000萬資產在資產負債表上應該計為 3000萬資產 2550萬負債跟450萬股東權益 混個屁基本表都不懂 跟我說你懂會計

sway本來就很鳥啊 我以前也看他 照他的方式 結果被市場洗臉 如果像我有購買能力且有購買意願 傻傻的信晚買一年多一台賓士 現在還不哭出來

真的嗎？ (我持保留意見)，你講的基本原則沒錯就是

資債表一邊資一邊債 資的部分3000萬 債的部分2550+450

債的部分就2550, 下面股東權益450

所以資債表可以擴張 或縮減 借越多看起來規模越大老外就是搞這個才會借貸變顯學

負債跟股東權益雖然寫在同邊 但通常會是兩個部門

sway 就跟'+~ 對折差不多，講的一口好話，常常也是被市場打臉

恩 會寫在下面隔開 因為這是股東丟進來的錢

https://reurl.cc/W3QMR7我連會計老師的名字我都忘了 不過基本表還是會看XD

我以為知道FED縮表在講什麼的人 應該都懂?

而且這波至少再2年 空空保重

其實多空都沒差, 只要人類長期是通膨, 資產長期就必然會成長

是啊，我是覺得ptt族群應該都懂，才把借貸這種要還本金作法當槓桿的說法，當玩笑話，沒想到常看到有人認真

sway最搞笑的是 也有推薦的建案 結果去年才解套吧

你誤會了一些細節，融資會有補本金的問題，用現股來看你的問題，甚或說這個借錢是從外部另借現金增持，比較符合你的命題

我質疑的是你的根本認知 為啥借貸不能當槓桿?借貸本身本來就是最原始的槓桿你的根本認知就不對 或者說不清 跟補甚麼錢都沒關係

你的命題，只有融資上漲完全符合

不用講這麼多 當你說借貸不能當槓桿 很顯然你基本認知就不正確了

借房貸是槓桿，但借房貸不是5倍槓桿，我強調的是後面這個倍數問題

借房貸當可以可以是五倍槓桿只要你之後都是正現金流你的會計一樣基本認知都有問題甚麼負債要滾進股本 完全莫名其妙

推文就是麻煩，想講的簡單一點卻帶來更多誤解，又不方便用語音輸入

懂的人不會因為講的簡單帶來誤解你的問題是基本觀念不清我講的也夠簡單 就沒有誤解問題事實上也有人說過 無法簡單說明表示你不懂

呃…那你繳清房貸，再處分賣出的投報率，其本金是用一開始的頭期算，還是最後還清的總還款金額？

IRR哪有用哪一期算的XD就IRR啊XD我的表你還看不懂喔XD

唔，我想通了，你後面的講法正確，但是跟某些前面的講法矛盾，不確定是用詞的問題還是表達不我跟樓上s大講的都一樣，我想不是只有我一個人犯傻

哪有甚麼矛盾

你前面一直都在說不算房貸本金，其實是已經扣掉，只是因為是正的，所以你一直簡稱為不算回過頭來看你的irr表，才想通

航運股落海者的教訓..

2018也不是最好時機，最好時機是2003，落底政府全力做多

一開始我就說過要用現金流看 每月用租金減貸款的剩餘入帳我從沒矛盾 是你自己看不懂 表我也一開始就給了很難有2003的時機了 我覺得不過股票來講 今年已經是我買股票20年最好的時機但股票能這樣漲五年? 房市是真的有機會讓你買大抱住 然後10年內每年漲個5~20%的更正, 股票應該說去年三月到今年我算了一下我第一間貸款已經繳完了, IRR是13.15%以26年算的話, 報酬應該是24.88倍

股票不需要一直抱著同一家，順市場勢更換就好股票比房地產波動快多了，變現速度也快，長抱算是放棄自己的優點去迎合別人的缺點最好像八大長老，見綠買見紅賣，漲跌越多就放大交易量，每天賺0.5%本金，200個交易日，一年就翻2倍要是嫌0.5%太理想，下修到0.2%，一年下來也有150%報酬

老巴也不過40年平均20%事實上能夠20年10%就已經算傳奇了

因為他們上下無上限…台股這種有極限的才能這樣搞

又是台灣不一樣那一套XD

我不懂會計，I大說的也許是正統的計算方式，但想請教是否有另一張表格或術語，去計算那些「能利用而未被利用的錢」。例如說每年租金收五十萬，這些不是我的本金沒錯，但如果不去計算這些滾進房貸的錢，就不知道在怎樣的時間點，重新布局買賣房或將這些錢從房貸裡再增貸操作是最恰當的

IRRIRR是用每一個時間點投入/產出的每一元 去計算該有的價值20年前收到的50萬 在公式上的價值會乘上這20年的複利不會跟去年收的50萬等值投入的錢也是一樣

IB大99航運

沒必要糾結在算法 我的目的跟f大一樣 主要是重新買房或增貸的時間點

信屎味連住的地方都沒有

感謝I大說明~

怎會沒地方住，整天想當韭菜思考框架被侷限了，租的或社會宅不能住嗎

可以啊, 但是錢就是花掉了, 而且20年後房貸還是今天這個數字, 但房租可能已經漲0.5-1倍長期看 租房不會划算的

喜歡被虐就不要嫌貴 乖

認真回，明年再買。

竹北兩房這半年差一台Benz算少了，三房差三台

貸款都快還完了你還沒買喔？

晚一年買，別人先住新屋，然後舊屋賣給你，還可以賺一台車

真的笑死

竹北漲的都快把房貸繳清了XD